房地产项目管理培训大纲_房地产项目管理培训

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房地产项目管理培训大纲

房地产项目管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括投资（成本）、质量、进度控制和安全、合同、信息管理等管理要素。项目管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好项目管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。随着社会的进步与发展，消费者的居住理念逐渐提升，加上市场的竞争，人们对居住的环境、氛围、内涵等有了进一步的需求，这就要求房地产产品具有多方面的附加值。为了满足这种需求的变化，项目管理就不能局限于以往的做法，项目管理的范围也随之不断扩大，几乎渗透到房地产业务链的每一个环节，逐步体系化。系统全面的进行项目管理，来实现中小型住宅项目开发商的经济效益，对中小型住宅项目开发商的未来生存和发展具有深远的意义。

投资控制（成本控制）

长期以来,大多数房地产企业重视销售收入，轻视成本控制，但是降低成本、实现成本控制和扩大销售收入一样，也是房地产商获得经营利润，体现经营成果的一个重要途径。房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费,主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。

一、开发成本控制

房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程,主要分为三个阶段:

1、开发前期的成本控制

（1）土地征用及拆迁补偿费控制。（2）前期工程费用控制。(3)建筑设计成本控制。

2、开发中期的成本控制（1）招标阶段的成本控制。（2）施工阶段成本控制

3、开发后期的成本控制（1）基础设施建设费控制。（2）公共配套设施建设费控制。

二、期间费用控制

1、管理费用控制

2、财务费用控制

3、销售费用控制

（1)销售流程的优化。（2）营销组织框架的构建。

（3）销售道具及物料的合理使用。（4）营销推广工作的开展。

三、税金的控制

四、结论

房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作,采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程,贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此,要把目标成本层层分解到各个阶段,各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。

进度控制

一、工程进度控制的概念

工程进度控制是指在项目的工程建设过程中实施经审核批准的工

程进度计划，采用适当的方法定期跟踪、检查工程实际进度状况，与计 划进度对照、比较找出两者之间的偏差，并对产生偏差的各种因素及影 响工程目标的程度进行分析与评估，并组织、指导、协调、施工方及相关 单位及时采取有效措施调整工程进度计划。在工程进度计划执行中不 断循环往复，直至按设定的工期目标项目竣工也既是按合同约定的工 期如期完成，或在保证工程质量和不增加工程造价的条件下提前完成。工程进度控制是工程项目建设中与质量和投资并列的三大管理目

标之一，其三者之间的关系是相互影响和相互制约的。在一般情况下，加快进度、缩短工期需要增加投资（在合理科学施工组织的前提下，投 资将不增加或少增加）。但提前竣工为开发商提前获取预期收益创造了 可能性。工程进度的加快有可能影响工程的质量，而对质量标准的严格 控制极有可能影响工程进度。如有严谨、周密的质量保证措施，虽严格 控制而不致返工，又会保证建设进度，也保证了工程质量标准及投资费 用的有效控制。

二、影响工程建设进度的原因

影响工程进度的原因有许多，根据多年从事建设监理经验，可以概

括为业主方、设计方、承包方、材料设备供应方及其他方方面的原因。现 分别阐述如下：

1、业主方的原因

资金投资不足,并不能及时到位;图纸未及时到位;提供的控制性坐

标点、高程点资料不准确或错误；临时供水、供电工程相关手续办理和 实施不及时，供应量不足；甲供之工程材料设备未及时到施工现场；应 确定事项未及时确定；施工过程中的局部方案调整；场地拆迁不彻底 等。

2、设计方的原因

未及时向业主提交满足进度计划的设计文件；现场施工与设计图

纸有矛盾需修改；现场发现配套专业设计与土建设计有矛盾；变更设计 较多。

3、施工方的原因

施工方项目经理部配置的管理人员不能满足施工需要，管理水平 低、经验不足，致使工程组织混乱不能按预定进度计划完成；施工人员 资质、资格、经验、水平及人数不能满足施工需要；施工组织设计不合 理、施工进度计划不合理、采用施工方案不得当；施工工序安排不合理，不能解决工序之间在时间上的先后和搭接问题，以达到保证质量，充分 利用空间、争取时间，实现合理安排工期的目的；施工用机械设备配置 不合理不能满足施工需要；总包方与分包方、材料供应商及其它协作单 位关系不协调；资金调用失控，出现资金短缺现象。

4、材料设备供应方的原因

原材料、配套零部件供应不能满足生产需要；生产设备维护、使用 不当出现故障无法正常生产；运输方式及运力不能满足需要；生产产品的型号、参数、数量错误或与样品不符、与合同不符；生产产品的质量不合格。

5、其他方的原因

与工程有关的市政、规划、消防、电力、自来水公司、电信等部门没 有及时协调而影响等。

三、加强工程建设进度控制的措施

1、做好施工前的准备工作

做好施工前的准备工作，是搞好工程建设进度控制工作的最基本 的条件。工程建设的业主方做好了施工现场的“四通“”一平”、施工图纸 审查、施工方及监理方的确定、与开工相关手续的办理，为工程建设进 度控制奠定了坚实的基础。

2、设计方的服务必须到位

工程施工过程中设计变更是难免的。但设计变更的及时性，设计方 的服务必须到位。业主方可通过合同约定进行制约，以保证工程的顺利 进展，减少不必要的工期损失。

3、重点控制施工方的进度计划的实现

进度计划是在工程项目实施前围绕如何实现进度目标所作的统筹 安排。进度计划既是进度目标的分解和落实，也是进度动态控制的依 据，因此，进度计划合理与否直接关系到进度能否得到有效控制。应主 要控制如下方面：

进度计划是否满足合同及业主主要时间节点的要求。施工方的进 度计划首先必须满足合同工期的要求，同时还必须符合业主控制性进 度计划中一些关键时间节点的要求。

进度计划是否与施工方案一致。施工方案中的施工部署、施工方

法、施工工艺、施工机械以及施工组织方式直接影响进度计划安排，因 此在审查施工进度计划时必须检查施工进度计划是否与施工方案一 致。

资源计划能否保证进度计划的需要。在报审进度计划时，要求承包

商提供各工种劳动力、施工机具、材料（尤其是周转材料）主要资源计划 作为附件，资源计划是否与进度计划相符，来评价进度计划的可实施 性，如资源计划不能满足进度计划的要求，应要求施工方调整资源计划 或进度计划，进度计划一旦被批准，资源计划也作为进度控制的依据。进度保证措施是否合理。进度计划一旦被批准，进度保证措施也将作为 进度控制的依据。如果在施工过程中施工方没有采取这些措施而导致 工期延期，一般业主方委托的监理工程师不能同意工期延期申请。

4、委托信誉高、产品质量好的材料商

信誉高、产品质量好的材料商能够按照合同约定，保质按期把材料 或设备运到施工现场，是工程建设进度控制的保障。

5、做好各部门之间的协调工作

每个部门都有可能影响到工程进展，造成工期损失。协调好各部门 的关系可使工程建设进度控制处于动态控制之中。

质量控制

工程质量不仅直接影响建筑企业竞争力，而且事关公共利益和社会稳定安全.影响质量控制的因素主要有

“人员、材料、机械、方法和环境”等五方面。因此，对这五方面因素严格控制，是保证工程质量的关键。人员因素

人员因素主要指领导者的素质，操作人员的理 论、技术水平、生理缺陷、粗心大意、违纪违章 等。施工时首先要考虑到对人员因素的控制，因为 人是施工过程的主体，工程质量的形成受到所有参 加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务 人员共同作用，他们是形成工程质量的主要因素。

首先，应提高他们的质量意识。施工人员应当树立 五大观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为

用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效 益、企业效益（质量、成本、工期相结合）综合效 益观念；其次，是人员素质，领导层、技术人员素 质高，决策能力就强，就有较强的质量规划、目标 管理、施工组织和技术指导、质量检查的能力;管

理制度完善，技术措施得力，工程质量就高。操作 人员应有精湛的技术技能、一丝不苟的工作作风，严格执行质量标准和操作规程的法制观念;服务人 员应做好技术和生活服务，以出色的工作质量，间 接地保证工程质量。提高人员素质，可以依靠质量 教育、精神和物质激励的有机结合，也可以靠培训 和优选，进行岗位技术练兵。3 材料因素 材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基 础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符 合标准

。所以加强材料的质量控制，是提高工程质 量的重要保证

。影响材料质量的因素主要是材料的物理性能、化学性能等。材料控制的要点有:优选

采购人员，提高他们的政治素质和质量鉴定水平、挑选那些有一定专业知识，忠于事业的人担任该项

工作；掌握材料信息，优选供货厂家;合理组织材 料供应，确保正常施工;加强材料的检查验收，严

把质量关;抓好材料的现场管理，并做好合理使用;搞好材料的试验、检验工作，严格执行二检制度。4 方法因素 施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取 的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施

工组织设计等。施工方案正确与否，直接影响工程 质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不 周而拖延进度，影响质量，增加投资。为此，制定 和审核施工方案时，必须结合工程实际，从技术、管理、工艺、组织、操作、经济等方面进行全面分 析、综合考虑，力求方案技术可行、经济合理、工 艺先进、措施得力、操作方便，有利于提高质量、加快进度、降低成本。5 机械设备

施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结 构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等，合理 选择机械类型和性能参数，合理使用机械设备，正 确操作。

操作人员必须认真执行各项规章制度，严

格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保 养、管理。6 环境因素

影响工程质量的环境因素较多，有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特 点，如气象条件，温度、湿度、大风、暴雨、酷

暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是 后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一 分项、分部工程的环境。因此，根据工程特点和具 体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措 施严加控制。

此外，冬雨期、炎热季节、风季施工时，还应

针对工程的特点，尤其是混凝土工程、土方工程、水下工程及高空作业等，拟定季节性保证施工质量 的有效措施，以免工程质量受到冻害、干裂、冲刷 等危害。同时，要不断改善施工现场环境，尽可能减少施工所产生的危害对环境的污染，健全施工现

场管理制度，实行文明施工。结语

必须建立严密的质量保证体系和质量责任制，各分部、分项工程均要全面实行到位管理。施工队

伍要根据自身情况和工程特点及质量通病，确定质 量目标和攻关内容，制定具体的质量保证计划和攻 关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量

计划和攻关措施中，加强质量检查，其结果要定量分析，得出结论、经验，并转化成今后保证质量的 “标准”和“制度”，形成新的质保措施;发现的问 题则作为以后质量管理的预控目标。通过以上建立

考核制度，注重质量控制因素，严格抓好质量控制 环节，不断改进和提高施工技术和工艺水平，达到 确保工程质量的目的。

安全管理

没有安全就没有生产，项目经理(管理)部应把“安全第一”的思想贯穿工程建设始终。在每次的工地例会上，我们都应明确地提醒施工单位文明、安全施工，强调安全第一的重要性。我们可以具体从以下几个方面来要求施工单位：（1）各项防范措施要到位，做到安全警钟常鸣。如：施工现场要有显眼的标示牌、对危险区要进行围栏和人员守护，进现场必须带安全帽(无论是施工人员、监理人员、项目管理部人员还是参观检查人员)。（2）要准备好各种预案，一旦发生事故，要确保施工人员的人身安全。（3）要落实到人，安全工作人人有责。另外，项目管理人员应亲自到施工现场检查落实，发现问题，责成有关部门立即整改。1.施工建设安全的概念

“安全生产，质量第一”这样的标语几乎在每一个建筑施工场

地都能看到，那么什么是施工建设安全？从这句标语上我们可以清晰 的看到施工建设安全的两个重要的方面：保证建筑从业人员的人身安 全，和保证建筑的安全，其中人身安全的标准是0几率的重大伤亡事 故，轻伤几率低于百分之二或更低；建筑安全直接的联系是工程结构 的完整。其实施工建设安全除了这两个重要的方面以外，还有两个方 面：财产的安全和环境的安全。2.施工建设安全的意义

2.1 施工建设安全，有利于消除从业人员的顾虑、调动其积极性 上一世纪，国内的工民建处于初步阶段，从业人员受教育程度 低，安全意识淡薄，管理上也不是够重视，不该发生的重大事故频 发，伤亡事件的背后给从业人员的家庭造成了惨重的打击，同时也大 大削减了其他施工人员的积极性，一度出现施工者改行进厂的现象。保证施工建设安全，犹如保护伞一直保护着施工人员，让从业人员切 实感受到自己的生命被重视，消除其后顾之忧，更能激发其施工时的 积极性，提高整个工程项目的施工效率。2.2 施工建设安全，促进建设事业和谐发展

大量的事实证明，重大伤害事故或建筑安全事故的发生严重阻滞 了工程建筑的顺利实施，在社会上带来极其不好的负面影响。保证施 工建设安全，保证人身安全和建筑资源安全，提供完整性和优质性的 工程，能促进我国经济和谐发展，符合建设和谐社会的基本要求，对 建筑事业的发展也有一定的推动作用。3.目前施工建设安全管理面临的问题 3.1 监管欠到位

（1）国家制订了比较详细的安全管理方面的文件，不过一些建

设行政主管部门有的是因为意识上松懈的问题，有的是因为经费上的 问题，没有加强这些方面的行动，相应措施不到位，管理上有漏洞。（2）在权力上，管理权和处罚权是分离的，这直接削弱了施工 建设安全管理的工作力度和效度。3.2 相关法律法规及标准执行力度不强

施工建设安全管理工作是一项繁琐的系统管理工程，管理上务必 做到有法必依、执法必严、违法必究。国家在这项工程上出台的法律 法规比较细且全面，对建筑工程各方的权利和义务做了相应的规定，但仍有施工单位对违规行为抱有侥幸心理，由于某些特定的关系和原 因，行业管理部门对其违法行为执法不严，严重制约了施工建设安全 的管理，成为当前安全管理上的主要矛盾。3.3 现场各方在安全制度执行时不协调

（1）施工企业在管理的思想上不够重视，在安全检查制度和教 育制度上不健全，执行上也不能不折不扣的开展。（2）目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散

工、农民工，这些从业人员缺乏最为基本的安全意识，据统计70%的 建筑施工事故都是由于违章指挥、违章作业和违反劳动纪律所导致 的。

3.4 岗前培训流于形式

安全教育和岗前培训是提高施工从业人员安全意识，有效减少安

全事故的重要手段，不过目前的施工单位在这一方面做的不够，加上民 工的流动性大，有时一个工人同时在几个工地，管理和培训难以落实 3.5 现场安全隐患的整改不及时

安全隐患来自于人和物两方面，安全隐患极容易导致安全事故，安全隐患大多是由于安全员工作责任心不强导致的，对人的不安全行 为缺乏有效地控制，没有严格的巡查纠错，安全流于口头上的强调，没有真正落实到工作中去，管理人员上的不重视和管理上到的不到位 必然留下安全隐患，造成事故的发生。施工建设安全管理措施探析

4.1 加大经费投入，落实安全施工条件

监督施工单位加大安全措施专项经费的投入，并创设监管条件确 保安全费用被用于施工安全防护用具及设施的采购更新上，真正地落 实好安全施工条件。4.2 建立并完善管理机制

对于现场建筑施工，施工企业是负责安全生产的主体，没有规矩 不成方圆，施工现场安全管理应建立企业法人、项目经理、班组长和 操作人员“四位一体”的安全管理机制。

作为企业的法人应当安全管理的宏观宏观层面上起到一定的作

用，其中包括建立健全的规章制度，对安全基础建设抓好、抓牢，安 全上的经费投入要到位；作为项目安全生产管理第一责任者的项目经 理，应将强化组织的安全建设摆在首位，要行之有效地完成现场安 全管理的分工，将各级管理人员的岗位职责落到实处；作为企业安全 生产的前沿指挥者的班组长，对本班组的安全生产有着直接的责任，严格按照安全标准和流程安排工作，在任务实施的过程中与作业人员 做好安全技术交底工作，将工前教育、工中检查、工后讲解的“三工 制”落到实处；操作人员整个流程的操作者，在安全生成中是最重要 的一环，要帮助其牢固地树立“安全第一”的生产施工理念，杜绝违 章操作、野蛮施工，另外，在施工过程中一旦发现隐患必须及时上 报，防患于未然。4.3 加强上岗安全教育

目前，施工企业在劳务工的使用上大多是没有组织的散工、农

民工，这些从业人员文化程度一般较低，甚至还有文盲，对工程建设 的认识少，实践经验少，缺乏最为基本的安全意识，必须按照《建筑 工程安全生产管理条例》做好培训和教育工作，特别像架子工、电焊 工、塔吊司机、高空作业人员等特种作业人员必须严格配需和教育，待其取得从业资格证方可上岗。4.4 关键部位重点管理

虽然安全意识和措施的加强，物方面的隐患有所消除，但还是不 能掉以轻心，对于容易造成危险的关键部位如重大危险源、塔吊、卷 扬机、搅拌机、大型钢模板拆、装、建筑物外围防护、外架、挑架施 工用电、基坑开挖与支护等等应重点监控。5.结语

施工企业安全生产管理是一个系统的动态管理过程，要在实践中 不断地发现问题，并提出改进措施，促使施工管理走上制度化、规范 化和科学化的发展轨道。