坚持坚守 恒心恒力01_恒心毅力坚持议论文
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坚持坚守
恒心恒力
——江阴市恒生商业物业管理有限公司2010年上半年工作总结
2010年是恒生城镇商业地产模式形成最为关键的一年，也注定是恒生商业公司攻坚克难、浓墨重彩的一年，招商、商业运营、自营项目经营、商业物业管理等等，一个又一个新的课题，等待我们去解答。上半年，围绕董事会年度工作会议上提出的招商拓展、物业经营、管理与队伍建设等的几方面要求，在总公司正确领导下，在兄弟公司大力支持下，在商业公司全体同仁的共同努力下，商业公司坚持坚守城镇商业信念，恒心恒力专注招商与商业运营，咬定青山不放松，力抓招商不松懈，最终五方奏凯，实现“五花齐放”：一是实现招商面积16617.96m²，包括西班牙法尔嘉斯儿童乐园、今典院线、南海渔村、轩玉运动会所、舜城KTV（暂定名）等一批有聚客能力的主力店，及一批服装、食品等小商家，加上超市、宾馆等自营项目，完成招商面积23186.61m²，完成项目总面积的58.32%；二是初步完成恒生五洲商务酒店的各项经营准备工作，包括酒店定位、经营策略、内部岗位设置与岗位职责制订，并根据市场需求增加SPA服务项目；三是商业物业管理未雨绸缪，项目接管与物管工作基本准备就绪；四是官林项目协助置业公司完成建筑方案设计，并协调原土地方退出工程施工，在项目招商上小有突破；五是企业内部管理方面继续争当排头兵，常抓常新，员工精神面貌与竞技状态上了一个新台阶。下面我代表恒生商业公司汇报上半年工作。
第一部分
上半年工作总结
一、招商“三箭齐发”，攻坚克难，打开招商工作新局面，为商业运营打下良好基础。
百川归海，万物归宗。对商业地产来说，招商是不可逾越的一个环节，对我们长泾恒生时代广场来说，更是一道难以逾越的障碍！项目位于城镇、镇区人口过少、周边没有商业氛围、城镇商业没有成功案例、租金高企、缺乏客户资源等等，经常是客户听完招商专员的描述，信心十足来现场考察，但实地一看，信心大受影响。新年伊始，为赢得招商主动，我们开始对客户收取诚意金，没想去年经过多方拓展争取来的客户，在真正要其缴纳诚意金时，大部分打了退堂鼓，招商面临一个困难的、意想不到的困局。是停步畏缩不前？还是勇敢开拓进取？是坐以待毙？还是主动求存？是新年摆在每一个恒生商业人面前的课题。恒生商业公司及时分析现状，认清形势，迎难而上，开拓进取，通过思想、组织、策略与措施等三个方面工作，攻坚克难，打开了招商工作新局面。
1、统一思想认识，统一工作目标，全公司上下做到既有荣誉感，又有紧迫感；既有责任感，又有危机感。
城镇商业的前景无容置疑，但恒生时代广场的招商现状又令人担忧。考虑让客户接受恒生时代广场必然有个过程，需要耐心的说服、艰难的沟通，而前提是招商人员对项目、对城镇商业地产模式的信心。为此，在进行艰难拓展之初，我们利用业务培训、周例会、个别谈话等形式，灌输恒生城镇商业开发理念、商业运营理念，阐述城镇商业“三大基础”、支持城镇商业发展的“三大趋势”，坚定广大员工的信心与责任感，做到既有荣誉感，又有紧迫感；既有责任感，又有危机感。从而激起广大员工的工作热情和激情，投身艰难的招商拓展工作。
“一年之计在于春”。为迅速集中精神，形成合力，在年会刚刚结束后的3月8日，即召开商业公司2010年年会，传达总公司年会精神；趁势组织实施“春季攻势”，营造良好的招商氛围，强力招商。在许多部门、单位还沉浸在春节氛围的大环境下，驽马十驾，笨鸟先飞，率先进入工作状态，提前发起招商攻势，为招商突破赢得时间。
任务前置，负重前行，对年轻的招商团队来说，不啻又是一场挑战，为此，商业公司坚持愿景教育与业务培训相结合，独创有针对性的教育与问题分析相结合，统一了广大员工的思想认识，形成强大的精神动力。目前，外出拓展成为商业公司广大招商员工的工作常态，无论刮风下雨，无论寒冬酷夏，都能看到商业公司员工外出拓展的身影，踏遍长泾周边近30公里范围内的主要城镇。
2、建立内部竞争机制，在组织上形成你追我赶的竞争氛围。
正是对城镇招商困难有着清醒认识，我们在一开始即注意竞争机制的建立与你追我赶竞争氛围的营造。年会后，为营造竞争氛围，缩短招商时间，我们在原来招商一部、二部的基础上，成立招商三部，以期三个业务部门之间展开竞争。同时设立“独立招商人”制度，将“鲶鱼效应”用在商业公司，使商业公司的招商气氛更为活跃，竞争气氛更为热烈。四个多月来，在三个招商业务部门及各所属招商专员之间，形成“比、学、赶、超”的良好氛围，“独立招商人”制度，也很好地起到促进、激发其他招商专员、招商部门的招商拓展。独立人王伟翔，进商业公司当月即实现突破，完成招商面积1100m²。独立人实现招商突破，对其他招商部门形成良好的正激励效应，促使各部门展开招商拓展。
3、以创新思维进行招商，在招商策略与措施上，进行有益的尝试。
作为城镇商业第一个吃螃蟹者，城镇商业的领跑者，商业公司还肩负摸索招商模式的重任。半年来，商业公司在招商方面大胆创新，并取得突出成效。早在去年，我们就提出“弱势市场中的强势品牌”策略，成功开发无锡皮革城、张家港奥特莱斯等团体客户，今年上半年又先后拓展新世界国际、常熟服装城、茂业城、宜兴新天地等市场。今年又创造性地提出“在弱势区域中的强势品牌”，开发文林、河塘、南闸、马镇、塘南、黄土塘、港下等一批邻近集镇客户。实施“错位招商”策略，开拓引进长泾及周边目前尚没有、而前景看好的商业业态，在上述招商策略指导下，轩玉运动会所、南海渔村、KTV成功进驻，今典院线正待签约，张氏私人诊所也在洽谈之中。
在具体招商措施上，我们推广并实行“一周一客”聚焦策略，集中精力打歼灭战，将有限的精力放在最有可能突破的客户身上，从而提高成交率。根据招商人员存在的问题，提出针对不同情况下的“四种沟通方式”，提高沟通效果。根据不同客户的性格特点，强调“非正式沟通渠道”的重要。经过多方面的培训与教育，同时进行有针对性的分析，招商专员的业务水平有了较大提高，通过竞争机制的建立与气氛营造，招商业绩逐步提高。3月份实现招商面积1318.68m²,4月份实现招商面积为2434.68m²,5月份实现招商面积4283.7m²,6月份实现招商面积7528.04m²,7月份目前已实现招商面积1063.38 m²，7月份更有今典院线、奥特莱斯等前期必签客户，以及其他补充性业态商家，7月份可望实现招商大丰收。
二、酒店经营另辟利润增长点，在丰富业态的同时，为酒店经营预留较广阔发展空间
长泾地处江阴东南部中心，项目交通便捷，商务酒店有着一定的市场潜力，但由于项目处于新区，形成客户消费习惯尚需时日，要保证投资客的利益，需要我们周全考虑。上半年，在总公司大力支持与兄弟公司配合下，初步完成五洲酒店的装修设计与设计修改完善，包括利用闲置无产权塔顶配套总统套房，利用宽阔长廊设置瓷器展示售卖橱窗。同时在广泛的调查论证基础上，我们认为开设SPA客房将有较大的市场潜力与盈利机会。为此，我们及时与公司董事会沟通，在恒生时代广场四层南部，开办SPA客房，为客户提供SPA服务，争取到董事会支持，现已完成设计变更。SPA客房的开设，既丰富了恒生时代广场的商业业态，也打开了酒店未来经营发展空间，一箭双雕。
三、物业管理未雨绸缪，初步完成物业接管所需文件资料及物管准备。
商业运营的基础是良好的物业管理，为此，商业公司未雨绸缪，提前介入，提前规划物业管理工作，早在4月份，即成立物业管理中心工程部，配备专业工程人员，与置业公司工程部一道，全面了解并熟悉项目情况，包括工程进度、管线管网、设备情况等。在物业管理负责人到岗后，迅速开展商业物业管理准备工作，目前，已完成《物业委托管理合同》签订、物业管理费收取测算、物业接收文件准备、交楼流程等各项工作，并就保洁外包与社会企业进行初步洽谈，为物业竣工验收后的全面接管，做好铺垫。
四、官林项目柳暗花明，积极协调，相机招商。
1、积极、及时进行项目协调，协助置业公司进行项目前期准备工作。
官林项目可谓一波三折，反复回环。在去年10月确定设计单位后，十三次易稿，始终未获镇政府主要领导认可，项目的设计似乎走进死胡同，一方面是建筑设计方案迟迟不能确定，一方面是我们与原土地方有约定，要在2011年10月前开业，否则要面临巨额赔偿。我们急公司所急，在2010年4月份，介入方案设计协调，并提出建设性意见，协助设计工作开展，终于于2010年4月14日获官林镇政府首肯通过，并随即于2010年5月12日召开项目论证会，获得宜兴市规划局、建设局、土地局等城建部门的同意通过。项目峰回路转，柳暗花明。
由于项目转让时急于签约，考虑不周，土建施工约定有歧义，而原土地方又将项目承诺给其关系户施工，为保障项目顺利开发，不受制于人，上半年，在进行建筑设计协调的同时，协调原土地方退出工程施工。经过艰难的协调，终于取得原土地方同意退出，施工合同于2010年6月26日签订，为施工单位进场，项目开发扫清了一个主要障碍。
2、招商先行，为不远将来的销售打好基础。
官林恒生时代广场是总公司确立城镇商业地产模式后的第一个项目，也是第一个真正意义上的“城镇综合体”，在恒生城镇商业地产开发中将起着承上启下的作用。为赢得项目开发主动，促进销售，在进行积极协调相关部门工作的同时，相机招商。为此，商业公司提前完成官林项目《招商手册》电子版，并尝试进行推广招商，目前已成功与快捷酒店、美特斯邦威、森马服装草签《合作意向书》，意向出租面积3900m²，并与部分商家达成合作意向，主要有大统华超市8000m²，今典院线3000m²，法尔嘉斯儿童乐园约1000m²。
五、企业管理与团队建设常抓常新，继续争当排头兵
人是企业活动中最决定因素，是企业管理中永恒的主题。在项目目前的商业环境和实际条件下，发挥全体员工的主观能动性，激发全体员工的工作潜能，既是对公司负责，也是对员工负责，更是企业管理者的责任。半年来，在董事会的支持下，我们在企业管理与团队建设中，也积极进行探索，取得一定成效。
1、愿景教育常抓不懈，将恒生核心价值观教育融于日常管理工作中。
愿景是一盏灯，在员工有压力时给他以希望，在员工苦闷时给他以阳光，带给员工前进的动力。作为城镇商业的领跑者，第一个城镇商业地产，要在没有经验、没有客户资源、项目没有商业氛围的实际条件开展招商工作，商业公司全体员工面临巨大的压力和挑战，招商人员外出拓展中又经常面对客户的拒绝，如果没有精神支柱支撑，极易被压力压垮。做中国城镇商业的领跑者，推动中国城镇化发展，推动中国城市化进程，“占镇为王”，打造居民“第三生活空间”，我们通过愿景教育，给员工输入强大的精神动力，勇往直前，锐不可当，激情四射，勇气、锐气、朝气“三气合一”，支撑广大员工勇敢突破。
由于推行内部竞争机制，而招商专员、招商经理秉性各异，性格不同，如果缺乏沟通，极易碰出火星，闹出矛盾。4月初，二位主要招商经理就由于沟通问题，在招商专员面前发生激烈争执，在员工中起到不好影响。事情发生后，我们不回避矛盾，不回避问题，分别找其他在场人了解情况，找当事人谈话，帮他们分析原因，指出团结、团队的重要，消除隔阂，轻装前进。
2、提高思想境界，提高业务水平，让员工享受到进步的快乐。
商业地产在国内是个新兴行业，缺乏系统理论，成功案例少，对我们恒生商业来说，更是新课题。为快速提高广大员工的业务水平，适应公司发展需要，在鼓励加强对外拓展，个人积累经验的同时，独创“一周点评”制度，针对上周出现的问题或现象，进行有针对性的分析，挖掘根源，分析解剖，然后及时加以解决，以期在实战中提高广大员工的业务水平。半年来，针对沟通效果差，招商不尽人意，我们帮助员工分析“四种沟通方式”的优劣特点；针对某些客户不易沟通，提出“非正式沟通渠道”建立思路；针对有时面对客户“无话可说”的囧境，要求在与客户沟通前做到“知己知彼”，尝试“恒生32问”；为建立客户信心，要求员工学会“从经营角度进行招商”等等。
半年来，我们坚持每月考核制度，实施“末员淘汰”制度，提高了员工的危机意识与紧迫感。在每月进行的月度考核中，员工自评与直属经理、直属领导考评相结合，并由直属经理、领导对该员工当月工作进行点评，肯定成绩，指出不足，明确要改进的方向。
3、落实分解年度任务，提高经营意识，切实提高执行力。
半年来，围绕年度工作任务和公司董事会对商业公司的要求，我们注意落实年度任务，并逐月分解落实到部门、员工。在每月初的月度工作会议上，即提出公司月度工作目标，明确各部门、员工的任务，然后通过周例会检查、落实、调整，督促任务完成。形成“千斤重担众人挑，人人肩上有指标”的目标管理体系。坚持推行“三坚持”工作方法：坚持每天总结当日工作、坚持每天制订第二天工作计划、坚持每天记工作日志，真正做到“日事日毕”，提高执行力。
第二部分
下半年工作计划
下半年是商业公司关键而忙碌的一年，一要完成补充性业态招商，实现85%开业率；二要开展商业物业管理，为进驻商家提供良好的物业管理服务；三要进行商业运营管理，包括项目推广、活动的策划与组织等；四要经营管理公司自营项目，如酒店、超市等，为公司创造良好的经济效益；五要完成官林项目最后的协调工作，全面转入项目招商；六要在实战中培养与锻炼员工队伍，打造一支商业地产铁军。下半年的工作计划如下：
一、补充性业态招商
在完成主力店招商的情况下，要利用项目竣工验收、主力店纷纷进场装修的大好时机，7、8月份计划加强招商宣传，加强项目推广，促进补充性业态商家招商，如运动休闲服装、品牌服装、箱包鞋帽等等，力争在8月底实现75%的招商，保证中秋节前整体开业。
二、商业运营正式启动
江阴恒生时代广场的商业运营不仅牵涉到后期剩余商铺的销售，也影响到官林恒生时代广场的招商，为此，商业不仅要提前规划，也要准备必要的旺场资金投入，包括项目推广，如户外广告、电台广告、直投广告等，活动策划组织，以及自营项目的经营管理。
三、商业物业管理全面介入并启动
计划7月份完成物业管理部门的组织架构，主要人员招聘到岗，包括保安、保洁、设备维护与维修等岗位。8月份进行商家进场装修管理与协调，全部员工招聘到位，并进行培训。9月份全面进入物业管理工作。
四、恒生五洲商务酒店经营管理
五洲酒店计划7月份进行装修，同步进行销售人员招聘与培训，经营准备。8月份主要管理人员及服务人员招聘、培训，销售人员进行酒店服务推广。9月份争取试营业。
五、超市自营准备与开业
7月份继续探讨超市他营。在不能整体出租的情况下，探讨生鲜、果疏、电器等业态外包的形式，以减少公司超市方面的投入，7月份店长招聘到位，并进行超市装修。8月份超市商品招商。9月份正式试营业。
六、官林项目从协调转入招商阶段
官林项目7月份争取完成全部手续协调，取得土地证，迅即开展项目招商，着手招商策划、招商手册制作、招商实施工作。
七、企业管理与团队建设
继续在团队建设与企业管理方面进行探索，打造一支作风顽强、执行力强、团结高效的员工队伍。
八、新项目拓展
在江阴项目招商与商业运营，宜兴项目招商之余，积极进行新项目拓展，为恒生地产发展再辟通道，再立新功。
江阴市恒生商业物业管理有限公司
2010-7-6
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