规范土地登记暂行办法_最新土地登记办法
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关于进一步规范土地登记工作暂行办法
为进一步规范土地登记行为，维护土地权利人的合法权益，更好地服务群众，服务基层，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》（国土资源部令第40 号）和《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134 号）等法律法规和规章，结合我县实际，制定本办法。
一、严格确定并划分宗地
宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定、登记，宗地边界不得随意调整。因道路规划等原因导致宗地确需分割、合并或调整边界的，由县规划部门出具相关意见，土地使用权人应提供县规划部门批准文书、调整后的宗地四至及拐点坐标等材料向县国土部门申请办理相关登记手续。县国土部门应依据县规划部门审核意见，报县政府批准后办理相关登记手续。
二、准确界定土地登记用途
土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T21010—2007）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书等用地批准文件，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新调整用地批准文件确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途；原登记为综合用地的，无法按照《土地利用现状分类》二级类确定用途的，继续按综合用地登记；对于同一宗地有多种用途的，应明确记载各种用途，否则不予登记。
三、进一步规范土地出让年限起算时点
国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定或按出让合同签订时算起；合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；划拨土地使用权经县政府批准补办出让（转让）的，以政府批准时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地行政处罚决定书或处理意见书确定的违法行为发生之日起算。
四、规范划拨土地使用权上市出售登记
我县现行基准地价已于2013年5月6日经县政府批准（望政【2013】16号），出让金应严格按照现行基准地价计算收取。划拨土地使用权经县政府批准出让（转让）的，公有住房和经济适用房上市出售出让金依据国土资厅发【1999】31号文件相关规定收取；其他划拨土地使用权经县政府批准出让（转让）的，按基准地价40％收取土地出让金。
五、规范国有土地使用权（出让方式）续期登记
以出让方式取得的国有土地城镇住宅用地使用权使用期限届满的，依据物权法规定，可以自动续期，由原用地者申请，按照现行基准地价标准缴纳土地出让金、税费等相关费用后办理土地（续期）登记；其他用地类型申请续期的，须经相关部门批准同意后，按现行基准地价标准缴纳土地出让金、税费等相关费用后办理土地登记。
办理土地使用权（续期）登记的使用年限均按该用途的法定最高年限办理。
六、规范土地使用权转让条件
以出让方式取得的国有土地使用权转让的，应依据国有建设用地出让合同约定的相关条款，在符合法律法规规定的条件下方可转让。房地产交易转让的，应先办理房产交易后再办理土地使用权变更登记，转让后的土地使用年限为原用地者用地的剩余年限。
七、妥善处理前期超占面积的土地登记
我县前期在土地登记中出现实际占地面积大于登记确权（批准用地）面积，超占面积按当时相关规定已补交土地出让金或相当于土地出让金的土地有偿使用费，现权利人申请转让或续期的，应按当时确权面积予以确权登记，超占面积在备注栏中注记“实际占地面积多少平方米，批准确权面积多少平方米，超占面积多少平方米，超占面积于某年某月某日收取土地有偿使用费多少元”。
八、严格规范土地使用权抵押登记 1．关于抵押权人资格条件。土地抵押登记的申请主体（即抵押权人）必须是依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的相关金融机构或经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。反担保土地抵押人为反担保人，抵押权人为担保人；反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。申请人应当提交担保人与反担保人签订的反担保合同、担保人与银行签订的主合同以及担保人、反担保人、银行之间签订的担保合同。土地典当抵押登记应提交典当行业主管部门统一监制的《当票》主合同、土地使用权典当抵押合同、《典当经营许可证》和《特种行业许可证》，典当期限由双方约定最长不得超过个6个月。
2．关于土地顺位抵押。同一宗地可以向同一金融机构或者不同金融机构多次抵押，国土部门以土地抵押登记申请先后为序办理土地抵押登记。顺位抵押依次设定价值不得超过抵押物剩余价值。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。
3.房地产开发公司土地抵押。无建筑物直接办理国有土地使用权抵押登记，属在建工程抵押人应先到房产管理部门办理在建工程抵押（在建工程不允许为第三方贷款作担保），设定抵押期限均不得超过竣工日期；房屋已建成应先办理房产抵押后再办理土地抵押登记。登记部门不得受理房地产开发企业已批准预售的房地产抵押登记。
4.土地抵押人、抵押权人可以就抵押宗地土地使用权价值协议作价，登记部门不得要求对抵押宗地土地使用权进行评估。地上有建筑物或其他附着物的国有土地，则应先行到房产管理部门办理完成房屋他项权利证后，再到国土部门办理土地使用权抵押登记手续。
5.关于不得办理抵押登记的几种情形。国有土地不得进行分割抵押。抵押登记按整宗土地办理，严禁办理土地分块抵押登记，以部分宗地申请土地使用权抵押登记的（分割抵押），国土部门不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记；学校、幼儿园、医院等（含私立学校、医院等）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等用地的国有土地使用权不得办理抵押登记；闲置土地不得抵押。未按合同约定进行开发建设的商住用地和工业用地不得办理抵押，特殊情况确需抵押的，应报请局长办公会议研究决定；异议登记期间未经异议登记权利人同意不得办理抵押登记。列入拆迁范围内的土地房产不得抵押。房地不一致未办理土地变更登记的，国土部门不予受理土地抵押登记；依法律法规不得设定抵押的其他情形。
九、明确因股权变更等原因引起的土地使用权名称变更登记
法人或非法人经济组织因股东、股东出资额（股份）或者法定代表人发生变化，县工商部门经审查并已给予办理法人或非法人经济组织名称变更登记，在申请办理土地使用权名称变更登记手续前，须向县地税部门依法办理契税等税费基金的纳税申报（或减免税申报、不征税认定）事项，取得《安徽省契税完税情况证明》（或减免税申报、不征税认定）等凭证后，由县国土部门直接办理土地使用权名称变更登记。
十、明晰土地使用权分摊登记内容和方式
商品住宅开发建设项目竣工或分期开发的单体建筑物竣工验收合格后，商品住宅开发单位即可持土地登记申请书、国有土地使用证、房产测绘报告、地籍测绘报告、商品房预售许可证、竣工验收合格证明材料等向县国土部门申请国有土地使用权变更（分摊）登记。符合登记条件的，县国土部门采用分摊建筑占地面积方式计算建筑物分摊系数，确定建筑物四至及每户分摊面积。商品住宅项目分期开发的，县国土部门在原宗地登记簿上调整、核减相应的土地范围和面积，并在原国有土地使用证上作备注说明，不再另行颁发证书。商品住宅开发企业办理国有土地使用权变更（分摊）登记后，购房业主凭土地登记申请书、房屋产权证、身份证明、购房合同及发票、完税凭证等材料向县国土部门申请国有土地使用权变更（分摊）登记。符合登记条件的，县国土部门按户办理国有土地使用权变更（分摊）登记，并在其土地登记簿、国有土地使用证上同时注明“分摊建筑占地面积”和“宗地内的公共道路、公共绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等占地不参与分摊，属于业主共有”等内容。宗地全部分摊完成后，县国土部门按规定注销原国有土地使用证。商品住宅开发建设项目按户办理国有土地使用权变更（分摊）登记全部完成后，属于购房业主共有部分的土地归业主集体使用，不再登记发证。
用于标准厂房建设的工业项目和工业企业已竣工验收建设项目可以参照上述方法进行国有土地使用权变更（分摊）登记。
十一、明确土地使用权转让变更登记中几种特殊情形的处理
变更登记应由双方申请。对土地使用权转让过程中出现主体资格灭失等情形的，在申请人补正其他相关资料的基础上，可由受让方向县国土部门单方申请。
（一）关于被依法吊销（注销）相关证照的企事业单位申请土地登记主体资格问题。被依法吊销（注销）相关证照的企事业单位民事行为能力受到限制而不具备直接申请土地登记条件的，在处置其土地资产时，应由原企事业单位投资主体或主管部门提出登记申请，并提供原企业土地权属来源依据和土地勘测定界成果资料，由县国土部门审核后，办理土地登记手续。
（二）关于自然人死亡其名下土地使用权转让问题。土地权利人为自然人且已死亡，若其地上房产已转移，可由房产受让人、继承人凭该宗地权属来源资料、原土地使用者死亡证明及死亡前的转让协议、合法继承人确认的公证文书等材料，单方申请土地变更登记。转让的土地使用权若属共有使用权，必须经共有使用权人同意。
（三）关于司法协助执行中土地变更登记办理。
1．对法院裁定协助执行的原土地使用权证书因故无法收回的，由受让方凭法院裁定书和原土地使用权证档案资料，向县国土部门申请单方登记。县国土部门根据原土地证登记档案材料和法院送交的司法裁定执行文书在县级以上媒体公告，明确原土地使用者限期交回土地使用证，逾期不交回的直接予以注销。2．经法院裁定协助办理国有划拨土地使用权转让变更登记的，须符合县规划部门确定的规划用途，报经县政府批准补办出让手续后，方可办理土地使用权变更登记。凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，应征得土地管理部门同意；需补交土地出让金的，应在裁定中明确办理出让手续内容，之后由受让方申请土地使用权变更登记。
（四）其他情况。若商品房（商住楼）出现土地权利人灭失、土地证原件遗失、商品房（商住楼）开发单位营业执照被吊销后无法加盖转让方公章等情况，申请补办土地登记确系困难的，由申请登记人三人以上（含三人）出具情况说明，经县国土部门核实该宗地未经司法查封、未抵押等情形的，在县级政府网和县国土资源网发布相关信息，明确启动变更登记事项。30 日内未收到异议的，由申请人按单方申请方式向县国土部门申请国有土地使用权变更（分摊）登记。该宗地范围内变更（分摊）登记申请简化为申请人单方申请，凭变更后的房产证、合同、契税发票等资料向县国土部门申请变更（分摊）登记。
