税务稽查与纳税风险防控面对面_稽查与纳税风险防范

税务稽查与纳税风险防控面对面由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“稽查与纳税风险防范”。

房地产开发企业存在的主要问题

（一）营业税

1.预收帐款不按规定及时申报纳税

1）售房收入帐外循环，不申报缴纳营业税。随着近几年对房地产企业专项检查的不断深入，房地产企业在缴纳营业税方面已经基本趋于规范，预收的房款能够及时申报缴纳税款。但是仍然有一些房地产企业采取更加隐蔽的手段隐匿售房收入不入账，采取体外循环的方式，以达到少缴税款的目的。例如某房地产开发公司，检查人员在对该公司账务检查时并未发现异常，通过去房管部门调取相关的备案信息后才发现该公司有18套商品房已备案（说明已销售），但未申报销售收入达374万元，从而少缴营业税金及附加。

2）部分房地产企业将收取的售房款以订金、诚意金、会员卡等名义长期挂在“其他应付款”等科目，没有按照税法规定及时申报纳税，造成少缴营业税，2.人为调节纳税期限，造成各纳税年度税款的混乱

1）收入长期挂往来账，不申报缴纳营业税。目前将预收的购房定金及价外代收费用、滞纳金、销售收入及其他收入等长期挂在“其他应付款”中，不进行纳税申报是房地产企业常用的一种逃避纳税的手段。本次检查中发现：某房地产开发公司2008年与某公司签订合作开发协议将某项目土地及在建项目转让某公司，协议转让价格10186万元，该企业在2008年已收到转让款

9500万元，计入“其他应付款”科目，但一直挂账未按转让“销售不动产”税目申报缴纳营业税及附加

2）顶账房不办理过户，推迟申报缴纳营业税。用商品房顶账是房地产开发企业和建筑公司之间常有的一项业务，房地产公司往往因为资金不到位而采取顶账方式支付建筑公司的工程款，但由于抵账房产债务纠纷不能办理过户手续，所以开发商也就迟迟不做收入延迟申报纳税。例如某房地产开发公司将开发的某综合楼1#楼抵顶给某建筑公司，检查人员从账面及到房管局外调均未发现问题，通过实地勘察，发现已投入使用，又通过对销售科、办公室人员做询问笔录后才确认顶账，对其补缴了营业税。

3）部分房地产企业未按照规定将预收账款全部进行纳税申报，而是以资金紧张等原因进行虚假申报，而在下一纳税年度或以后年度进行申报，申报时开具的完税证为当期正常税款，没有加收滞纳金。如：对某房地产2010-2012年度检查发现其少缴营业税200多万元，企业辩解说已在2013年全部缴纳，并拿出完税凭证，检查人员发现其完税凭证的纳税所属期为2013年度，最终对其少缴纳的营业税做出了罚款百万元的处罚。3.代收款项未申报缴纳营业税

代有关部门收取的天然气开户费、有线电视初装费、物业费、办证费等代收费用未申报缴纳营业税。

5.出租房屋不及时申报缴纳营业税

有的企业与承租方签订租赁合同，约定付款日期，但企业

财务人员以未收到租金为由，未申报缴纳营业税。

4．视同销售收入，不申报缴纳营业税。目前房地产开发企业为了促销，采取各种各样的方式，如销售附赠阁楼、储藏室、车位等，赠的阁楼、储藏室、车位有的有产权可以办产权证，有的只有永久使用权，但不管形式如何实际上应视同销售，如某房地产开发有限公司销售给职工的一期住房84户各附赠停车位一个，应视同销售按市场价计算销售收入，补征营业税。

（5）将自购材料计入开发成本，造成建筑施工企业少缴营业税。这种情况在本次专项检查中比较多。如：某住房开发有限公司，2008-2009年度在开发成本中列支自购配电材料、及铝合金门窗安装费共计两百多万元，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”及国税发[2002]117号文规定，应补征建筑业营业税。

6．“拆一还一”营业税不及时申报，核算不规范。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，以未决算、票据不全为由不申报缴纳营业税，或人为延期申报缴纳营业税。部分企业存在“拆一还一”核算不规范的情况，一种是收入成本均未作账务处理，造成税款流失；一种是有些企业只缴纳营业税，未作其他账务处理，造成收入成本核算不准确。

6.低价销售房屋不做纳税调整。部分房地产开发企业存在以

明显偏低的价格（以成本价或略高于成本价）销售到开发商或其亲属名下，未按照相同市场平均价格申报缴纳营业税。在稽查过程中，发现企业由将房屋销售给本企业职工或关系户、销售价格偏低的情况，未按规定申报缴纳税款。

（二）土地使用税

1.计算土地使用税的方法掌握不准确，出售房屋未按照合同约定交付的时间递减税款。房地产开发企业在计算土地使用税时，对于未售商品房应缴土地使用税的计算，往往按年笼统计算，不能做到按项目逐月计算，企业财务人员在合同签订时间时就已将土地面积下账，而不是按照约定交房时间减少土地面积，造成少交或多交税款。针对这个问题我局自行研究设计了《土地使用税检查计算表》及其附表，通过计算占地率、登记核实每月的商品房销售面积、结余面积，可以准确按项目逐月计算城镇土地使用税取得很好的效果。（计算表及期说明附后）。如某房地产公司开发某项目，在计算土地使用税时，房屋销售后未减销售面积，通过运用检查表发现多缴土地使用税6138元。而某房地产开发有限公司开发的某商业街项目，通过计算表计算少申报土地使用税5.4万元。某房地产开发有限公司某分公司通过此表计算两个纳税年度补缴土地使用税25.1万元。

2.（1）计征土地使用税的时间把握不准确。未按照合同约定的时间缴纳土地使用税。由于房地产行业的土地占用面积是随

着土地的购入和商品房的销售而不断增减变动的。在检查中，发现企业对增加的土地面积有的按取得土地使用证时间、有的按合同签订时间、有的按实际取得土地时间计算的（房地产企业大都存在以上三者时间不一致的问题）；减少的土地面积有的按签订售房合同时间、有的按季度计算缴纳（即当季减少当季征收、当季增加从下季度征收）、有的按结转收入时间计算，未按照合同约定的交付时间申报缴纳土地使用税，而是在办理土地使用证后才进行纳税申报。有些项目已经开发而无土地出让合同和土地使用证，没有按照实际开发土地的时间申报缴纳。从而造成城镇土地使用税的计算错误。

3、房产税方面存在的问题

1.在计算房产税时将地价未并入房产原值，造成少申报缴纳房产税。

2.未及时将自用开发产品结转固定资产，不申报或少申报房产税。房地产开发企业自用开发产品现象比较普遍，有些企业房屋已使用几年而不结转固定资产，还挂在“开发产品”科目，不如实进行纳税申报；有些企业因各种原因工程未及时进行竣工决算，按预算估价申报，造成申报房产税计税依据偏低不准确。特别是售楼部已投入经营使用、却未及时结转入固定资产，造成少申报缴纳房产税。如此次在检查某房地产开发公司，该企业将开发产品-办公楼挂账多年，检查人员实地查看处于空置状态。经过检查人员到房管局外调，发现该开发产品已过户到该房地产

名下，实属于该房地产企业的“固定资产”，被查房地产企业不做账务处理，少申报缴纳房产税。

（2）用开发产品抵押贷款，未申报房产税。近几年随着国家宏观政策的调整，银行贷款门槛提高，很多房地产公司由于资金紧张就将开发产品到房管局备案后做假销售再到银行抵押贷款。虽然实际上未实现销售，未取得销售收入，但实质上开发产品已自用，应对其计征房产税。如在某房地产开发公司检查时，通过到房管局外调发现其于当年5月已将9号商品房办理房产证，用于抵押贷款，但未申报缴纳房产税5.4万元。

3.房产计税原值暂估入账不及时调整，少缴房产税 房屋在办理验收手续前已使用，因未办理竣工决算，房产原值按暂估价入帐，缴纳房产税，后期决算后未按决算价补缴之前的房产税。

6、土地增值税方面存在的问题

（1）纳税人土地增值税清算意识淡薄。从2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）文件要求达到清算条件的纳税人要进行清算以来，自治区地税局、银川市地税局都先后下发了文件并从2007年开始开展清算工作，但直至今年在检查中发现企业仍不太重视，达到清算的项目也不及时清算。即使稽查局已清算过的项目，又发生销售的也不主动申报。如某房地产开发有限公司，所开发的某小区、某市场营业房、某项目一期、某项目二

期、某项目三期项目以前年度已清算，而剩余库存又销售未申报缴纳土地增值税达53.4万元。

（2）土地增值税的政策把握不准确。（1）大多认为应按整体开发项目计算土地增值税，这样整体项目中既有增值的、又有未增值的，人为相抵致使少缴或不缴应缴的土地增值税。如某房地产开发有限公司其开发的某项目一期住宅7栋楼总体计算增值额未超过20%，免征土地增值税，但其中有一栋楼是非标准住宅，应单独核算计征土地增值税，经计算补交土地增值税6万多元。（2）部分纳税人对土地增值税的预缴政策理解存在差异，在预缴土地增值税时并未按照规定区分非普通标准住宅和普通标准住宅，而是按照“预收账款”贷方发生额全额预缴土地增值税，从而将普通住宅收入也预缴了土地增值税。造成多预缴土地增值税。

（3）开发成本、费用票据不规范或不齐全。计算土地增值税最重要的一个内容就是确认扣除项目，而取得土地使用权支付地价款及房地产开发成本占总扣除项目绝大部分，并且是计算房地产开发费用和加计扣除金额的基数，对计算土地增值税影响甚大。根据规定，允许计入扣除项目的应当是合法有效的凭证，但许多纳税人由于资金拖欠等种种原因，工程竣工决算不及时，往往有相当数额的开发成本无合法凭证或凭证不符合规定，造成开发成本不真实，无法正确计算土地增值税。

（五）契税方面存在的问题

（1）申报不及时。经检查发现，相当一部分企业存在未及时申报缴纳契税的问题。此税种自2005年1月移交地税局征收已经五年，还是有房地产企业不主动申报缴纳，能不缴就不缴，等到稽查出来才缴纳。此次检查共查补契税1717万元。

（2）契税缴纳的计税依据掌握不准确、主动申报纳税意识有待提高。一些房地产企业发生的拆迁补偿费、城市配套费、“拆一还一”视同销售收入未申报缴纳契税。检查中发现一些纳税人在申报契税时只按缴纳给土地管理部门的“土地出让金“申报契税，而忽视了拆迁补偿费的计征。某房地产开发公司开发的某项目地价款426万元缴纳了契税，但拆迁补偿款52万元，未缴。

（3）对契税的纳税时间掌握不准确造成少缴。一些房地产开发企业认为只有办理土地证时才应申报缴纳契税，从而未申报缴纳契税。通常房地产开发企业签订土地转让合同时间早于土地使用证办理的时间，一些企业往往按土地使用证的时间确定缴纳契税，造成延迟申报。

4、印花税方面存在的问题

大部分企业一般对房屋销售合同和会计账簿的贴花比较重视，而对土地使用权转让合同、建筑工程承包合同、技术转让合同、拆一还一协议、抵账合同的贴花不太清楚也不重视。特别是土地使用权转让合同，根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定通知》：土地使用权出让、转让书据（合同）不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。但从2006年11月

27日起，根据《关于印花税若干政策的通知》，国家对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税。很多企业财务人员对此政策不甚了解造成少贴印花。如某房地产开发有限公司：2008年签订的土地出让合同1916万元未按“产权转移数据”万分之五贴花。某房地产开发公司2008年签订土地使用权转让合同10186万元未贴花。

（七）个人所得税

1.发放的福利未并入工资薪金所得，未计算扣缴个人所得税。有的企业财务人员为了减轻工作负担，采取将发放的津贴补贴，奖金等，不并入当月工资薪金，而按照所发放金额直接用适用税率，代扣代缴个人所得税，致使使用的适用税率偏低，造成少代扣代缴个人所得税。

2.企业赠送礼品未代扣代缴个人所得税

企业在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。未代扣代缴个人所得税。

3.企业向个人支付的借款利息未代扣代缴个人所得税。房地产开发企业因资金困难，向个人借款或以个人财产抵押借款的现象较多，在支付个人利息时利息时往往忽略了个人所得税的代扣代缴。如某房地产开发公司在开发某市场时向个人筹措资金，于2007年支付个人利息42.9万元，未按20%的“股息红利所得”代扣代缴个人所得税。

8、企业所得税方面存在的问题。

（1）收入不入账，不申报缴纳企业所得税。在前面讲营业税问题时所说问题，同样存在于企业所得税，如售房收入不入账、顶账收入体外循环，视同销售收入不及时做账等，企业采取各种手段隐匿收入少申报缴纳企业所得税。

（2）预收账款不按规定预缴企业所得税。因房地产商开发的资质不同发放预售证的时间的也不相同，开发商从开始预售楼盘到楼盘竣工验收交付使用，少则数月，多则两三年。在此期间开发商会陆续收到商品房的预收款，这部分预收款可达总楼价的50％以上。一些开发商明知收到预收款就要纳税，却隐瞒转移预收款项，或者直接把未完工、成本未归集完整，就预转开发产品的成本。造成企业当期的会计利润不真实。造成企业所得税少缴。

（3）不按规定确认销售收入及销售成本。一是不按收入与成本相配比的原则确认销售收入及相应的销售成本，而是将销售款长期挂帐“其他应付款”、“预收账款”，造成帐面长期亏损。二是将几个项目的成本混在一起造成结转成本不准确。通过运用我局设计制作的《房地产检查计算表》中的《销售收入分类汇总表》、《房地产开发企业分项分楼成本计算表》及《企业王产品成本计算调整表》可以清晰的按项目、楼栋计算应结转的收入和成本。三是利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结

转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，预转成本，从而达到少缴企业所得税的目的。

（4）多列利息支出。一是房地产企业为筹措资金而发生的利息支出按规定应划分收益性支出与资本性支出，在商品房竣工决算前发生的财务费用作为“开发成本--间接费用”，在项目完工前进入开发产品，随同收入结转销售成本。但大部分房地产开发企业将商品房竣工决算前发生的财务费用直接作为期间费用在税前扣除，不按规定予以资本化，造成所得税滞后。如某房地产2008年将应资本化的利息402万元一次性列支财务费用，挤占当前利润。二是由于现在银行对房地产公司的贷款门槛提高，一些小的房地产公司只能从其他渠道贷款如小额贷款担保公司、及个人贷款，其支付的利息往往高于同期商业银行的利息。但房地产开发企业不主动做纳税调整。如某房地产开发公司，2007年开发成本中列支从小额贷款公司利息99.6万元，利率高达20%，调增应纳税所得额80.6万元。

（5）总、分公司所在地预计毛利率不同造成新的税负不公。2009年4月，自治区地税局转发《国家税务总局关于印发（房

地产开发经营业务企业所得税处理办法）通知》的通知（宁地税发【2009】60号），对非经济适用房开发项目位于其他地区的，计税毛利率确定为5%，同时规定对房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额；如计算出的预计毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后小于零的，此部分不再并入当期应纳税所得额。这样，贺兰、永宁两县房地产开发企业预计毛利额为负数，不能预计所得税，而这些公司预收账款税额很大，常常不能及时结转收入、缴纳企业所得税，特别是一些在银川的总公司，在银川的开发项目预计毛利额较大，距离银川很近的分公司在两县开发的项目却不能预计毛利额，并且这些项目距离银川很近，执行着不同的税收政策，造成了新的税负不公。

（二）建筑业存在的问题

1、企业的收入与实际收到的金额不一致，营业税金及企业所得税不能及时缴纳。

（1）企业只是按照发票开具的金额申报收入，而发票所开具的金额有时要比实际收到的金额小，企业将这部分款项记入借款，未能及时缴纳营业税及企业所得税。

（2）有些预收的工程款因未开具发票挂在往来帐中未作收入，未能及时缴纳营业税金及企业所得税。

2、建筑企业统一实行核定征收会造成以下几方面的问题。（1）管理局对企业的财务放松了管理。导致建筑企业财务核算不健全。

（2）发票的管理失控，导致相关企业逃税。首先是从事建筑材料生产及销售的企业偷逃增值税，其次是部分与房地产有关联关系的建筑企业虚列建筑成本，导致有关联的房地产企业成本增大，造成房地产企业偷逃企业所得税及土地增值税。

3、企业未分项目核算，不符合国家税务总局对建筑企业税收管理的要求。

按照国税发[2006]128号国家税务总局关于《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》的通知精神，企业应建立项目管理台帐，按项目对工程收入、成本进行核算。但企业全部都采用以开具的发票计收入，每个项目进度以及开具的发票金额一律不能区分，无法按项目核对申报税款是否准确，同时给管理所的日常管理和稽查工作带来一定的困难。

4、外出施工企业项目所得税核算不准确。

对于外出企业施工项目未能按时结转收入。因为未实行分项目核算，企业本地、异地项目不能准确地划分，从而不能准确的核实本地与异地的工程收入，造成异地工程收入少缴或迟缴企业所得税。

（三）交通运输业存在的问题

1、企业财务人员对车船税完税凭证管理不到位

我们在对某运输有限公司进行检查时，发现该纳税人的财务人员对企业租入的个人运输车辆只能提供部分车船税完税凭证，剩余车辆无法证明车船税已缴纳。按照《车船税暂行条例》规定“在中华人民共和国境内，车辆、船舶的所有人或者管理者为车船税的纳税人，应当依照规定缴纳车船税”的规定，承租方作为管理人是该租入车辆的纳税义务人，但因完税凭证保管问题，检查中无法确定车船税是否缴纳。

2、企业财务人员对车船税政策概念模糊

《车船税暂行条例》中明确规定，载货汽车或者专项作业车是以“自重每吨”为计税单位的。《国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知》第五条指出“对能够获得总质量和核定载质量的，可按车辆的总质量和核定载质量的差额作为车辆的自重”。我们在对某公司检查时，发现该企业对总质量、核定载质量的概念不是很清楚，因此在计算申报缴纳车船税时有时按总质量为计税依据申报、有时按核定载质量为计税依据申报，最终导致车船税没有足额申报缴纳。

（二）金融等高收入行业

1）营业税的主要问题：一是金融企业将不属于农户小额贷款的利息计入了免征营业税的农户小额贷款利息；二是保险企业未按规定代扣代缴税款；三是邮电通信企业申报代理服务收入时,将邮电通信业的3%税率错按服务业税率5%进行申报；四是实行收支两条线的企业，收入全部通过财政专户上交，再按支出计划由财政拨款，企业未按总收入申报，而是按财政拨款申报；五是将5%税率的设计费代开为3%税率的工程发票且不做收入，少缴

纳税款。

2）土地使用税的主要问题：金融企业无偿使用行政单位的房屋，没有申报缴纳税款。

3）企业所得税的主要问题：事业单位企业化管理的单位收到经营收入未按照“权责发生制”而是按照“收付实现制”来结转经营收入、经营成本。导致少计收入、虚增成本、少缴税款。

4）个人所得税的主要问题：一是企业发放的应计税福利未并入工资薪金所得；二是发放的季度奖金未并入发放当月工资；三是支付的补充养老保险（即年金）未按照规定计算扣缴；四是车贴未并入发放当月的工资薪金总额；五是住房公积金扣除限额超过规定标准；六是组织职工旅游的费用未并入工资薪金；七是企业申报的股权转让计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由，未按主管税务机关参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额进行申报；八是企业赠送礼品未按照“其他所得”税目申报；九是年薪制未经报批适用程序不合法；十是发放给职工的行业荣誉金、效益奖未并入工资薪金而单独计税，少缴税款。

（三）广告行业

1）营业税的主要问题：一是企业实际用票大于申报收入；二是在合同约定的收款期内应计而未计收入；三是在取得收入后，长期挂在“其他应付款”中不申报；四是用实物抵顶广告费，不申报收入；五是将不属于广告发布的费用抵减了收入；六是因政策理解错误，误认为已缴纳了文化事业建设费就不缴纳营业税；七是将服务业发票错开为低税率的建筑业发票，导致少缴税款。

2）印花税的主要问题：签订的房屋租赁合同、技术合同、广告发布合同等未按规定贴花，少缴税款。

3）水利建设基金的主要问题：申报时未按全额收入申报，而是按抵减广告发布费后的差额收入申报，造成少缴税款。

4）文化事业建设费的主要问题：混淆业务类型，将营业税“服务业-广告业”税目错用为“其他服务业”税目，造成少缴费。

5）企业所得税的主要问题：核定征收企业所得税的广告企业将10%应税所得率错按4%应税所得率申报，造成少缴税款。

6）个人所得税的主要问题：一是企业在为与其没有雇佣关系的设计人员支付设计费时，未按照“劳务报酬所得”代扣代缴；二是企业对销售提成未合并入当月工资申报，造成少缴税款。

（四）邮电通信行业

一是部分快递业申报营业税将“邮电通信业”税目错按 “服务业”税目计征；

二是快递企业账面只反映揽收业务开具发票的收入，而未反映派送业务的收入，申报不完整，造成少缴税款。

（五）其他主要问题：

1、车船使用税的主要问题：企业财务人员对车船税完税凭证管理不到位，部分丢失，无法证明车船税是否缴纳，造成补缴。

2、发票的主要问题：一是企业“代开”和取得列支成本费用的发票出现假发票；二是管理局为了更好地加强对规模较小的广告企业的日常管理，有时采取对个别广告企业所使用的地税发票进行“代管”，“代管”期间历任几届税收管理员，由于交接手续不全等原因，致使所“代管”的发票丢失。