楼市新政之影响_楼市新政
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2010楼市新政的影响
一、楼市新政政策要点解读：
2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”；
2010年9月29日，第二轮调控政策出台，在“国十条”基础上，更强调贯彻和落实调控力度。
综合两次，政策主要内容如下—— 一套房首付3成 贷款利率85折 二套房首付5成，贷款利率1.1倍
各商业银行暂停居民家庭三套房及以上贷款 限制异地购房，需一年以上纳税证明或社保证明； 部分城市在一定时间内限购房套数；
推进房产税改革，个人购买普通住房，家庭唯一住房，减半征收契税 囤地捂盘等有违法违规记录的房企将停发股票债券及贷款 二、一线城市限购令细则出台及楼市反应
一种是市场低迷，量价齐降：深圳市二手房和新房交易量锐减6成；广州楼市其网签量更是骤降7成，北京、上海等城市在出台“限购令”之后成交量也大幅下滑。统计显示，受新政调控影响，全国29个城市中11月开盘量环比下降3成。
另一种现象就是“退房潮”。各种迹象表明，恐慌性退房潮或将席卷出台了“限购令”的城市。
三、成都政策情况：
目前,成都大部分银行已取消了首套房利率7折的优惠；
成都首套房贷利率优惠一般只能拿到8.5折左右,部分银行甚至高达9折。
成都市城乡房管局10月13日发布《成都市商品房预售款监管办法(试行)》并于11月1日正式实施。政策的着重点在于开发商预售款的 “专项专用”。
成都市城乡房产管理局新闻办表示，并没有接到相关部门关于“限购令”的文件或精神指示，目前无法表态。成都政策变化预测：
出台限购令的14个城市都位于经济发达地区，房价高、住房的投资比重高。与这些城市相比，成都房价处于相对合理的状态。出台限购令的可能性不大。
有观点认为，即便出台限购令，也是为了响应中央政策，细则不会有太严厉的调控政策。
成都若出台限购令将导致外地人购房热下降，影响成交量。
持成都楼市销售的因素有很多，比如宜居、发展快速的经济、适中的房价、刚性需求等等，因此很难会因为一个新政的出台就导致成都楼市跌入‘低谷’。
四、新政后成都楼市变化情况： 住宅类
（一）成交量先下滑，后有反弹
基本情况：
新政前，3月15日—4月18日，成都市区平均每日成交量为293套；新政后，5月17日—6月18日，成都市区平均每日成交量为161套，日平均成交量下滑45%。 8月成都主城区商品住宅成交5911套,成交面积为54.17万平方米,环比前一月分别上升了55.8%和54.2%。
秋季房交会，成交金额上亿的开发商在10家以上。秋交会结束后的10月11日-17日，周成交量甚至达到了3212套，环比上升163%。主要原因：
4月新政后，土地市场供应节奏被打乱，短期内成交量有所减少。 政策在短期内可能对购房者会有心理作用。价格下降的预期，增大了购房者的观望情绪。
开发商积极调整销售政策，用比较温和的定价政策，拉动了成交量。
开发商在市场相对低迷时大量推出针对刚需购房者的小户型产品,对促进销售起到了不错的推动作用。 成都本地刚需的支持。
成都限购令还没出，有一定量的外地人购房需求。
（二）供应量波动，下滑后激增： 基本情况：
8月,成都主城区供应商品住宅为6801套,供应面积为55.78万平方米,环比分别减少了38.4%和30.4%。
10月11日-17日，成都共有20个楼盘取得预售许可证，预售面积约49.22万㎡，其中住宅物业供应41.77万㎡，环比激增2921.48%。主要原因：
虽然本轮调控措施比2008年更为严厉，但开发商的财务状况也普遍好于08年，并且从土地成本来讲，也大大超过2008年的水准。
部分开发商对成都“限购令”的出台有所恐慌，希望赶在限购前出手产品。
（三）价格坚挺，观望情绪持续
基本情况：
对比最近两周（10.11-10.24）成都市主城区房价，成都市挂牌均价9157元，成交均价7600元；分别较前一周增长了0.4%和0.6%。 成都房价目前并无松动迹象。 房价整体并无太大波动，未出现竞相降价促销的惨烈场面，但价格政策趋于更加温和。
高档住宅售价仍呈现上升趋势。
主要原因：
成都市调控细则未落地；
对于不买房的原因，近43%的消费者认为前期房价不降反涨，坚决不买；另有42%的消费者认为“9.29”政策正在发力，对政策对市场的调控抱有期望。 高档住宅售价仍呈现上升趋势。这主要是因为成都的房价跟其它区域比相对较低，仍有可观的增长空间。另外，部分开发商受土地成本节节攀升影响，也在不断升级产品以吸引富裕人群。
（四）低价产品热销，销售政策变化
8月,90平方米以下的'刚需产品’占到房屋总数的68%, 新政后，成都楼市中大量套三房源受到“首置”购房者的追捧，购房者希望一步到位。 总价低的商品房，受到追捧。
开发商调整今年的拿地策略，调整新项目的产品定位策略。对于买房的原因，有27.9%被开发商加大的优惠所吸引。
商业地产类
成都的商业地产连续升温，成交量和成交金额都连续创造成都商业地产的历史新高。新政后，成都城南部分写字楼单价破万,最高上涨10%
分析其原因如下：
在信贷政策上，限购令并不针对商业地产，这为商业地产迎来新的契机。
对于投资者而言，成都商业地产或将成为后住宅投资时代的一个机遇与选择。 随着四川打造“一枢纽、三中心、四基地”战略，这都将给整个成都的商业地产发展带来巨量需求 成都商业地产，几乎所有业态的升级换代需求都在增长，有力的支撑了租金和价格的表现。
优质写字楼市场目前都处于一个转型期，更高品质的楼宇面市也、吸引了更多升级需求，最近逐渐成为市场主流。
年末，成都会出现一个供应的小高峰，因此会导致空置率在短期内的攀升。
三、新政后全国楼市预测：
住宅：价格下降，市场趋于理性
（一）抑制房价有利于后市发展：
房价上涨的势头会稳定下来。中短期内市场供应量会增加。
有利于支持房地产企业的投资建设活动。
（二）楼市资金“挤”向二、三线城市
新政后，京沪穗深等主要重点城市的成交大幅下降，但二三线市场普遍良好。如以上分析的成都情况；如青岛上周成交45.58万平方米，环比上涨了44.71%；贵阳成交18.68万平方米，环比暴增1.07倍。
（三）在新政效应之下，大量资金也正涌向商铺投资和海外置业。
（四）对开发商的影响：加速行业洗牌
新政以来，上百支地产股全线下跌，短期内使不少开发企业的投资信心受到影响。严防“捂地囤地”挤出了存量土地，从而增加了土地供应，大中开发商获地可能性增大。
（五）对产品的影响：产品结构调整
中长期，中低价位，中小户型商品房以及保障性住房有望大幅度增加。
房价下行时，“伪豪宅”就露出原形了，下半年，必然有一些“伪豪宅”产品会遭到市场的抛弃。
（六）对购房者的影响：投机与部分刚需挤出市场 首付比例的提高，给刚需职业者带来了购买压力，抑制了部分经济实力不强而过早置业的刚需，将投机需求与部分刚需挤出商品房市场。
商业地产：大放异彩，全面升温
（一）基本情况： 1.商办地块供应达新高：
9月商办用地成交宗数达到年内最高值：国内12个大中城市商办用地共成交55宗。上海等城市单月成交量均超越上半年商办用地成交总量。
2.写字楼销售面积屡创新高，价格上涨：
写字楼销售方面：9月以来，4大城市写字楼销售面积再创4月调控后的新高，销售面积达到59.27万平方米，环比上升22.69%,接近新政当月61.49万平方米水平。
3.甲级写字楼租金全面上涨、各地市场空置率明显回落。
（二）主要原因：
„新国十条‟等新政的强力调控：
目前住宅市场价格上涨可能性不大，于是位置较好的商业地产就成了投资客的“避风港”。
险资投资不动产落实：
保险商拿到地产“通行证”短期内拉动部分优质商业地产。
据统计，今年二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，理论上有4500亿元资金可投向地产领域。新政后，使得险资在住宅市场无利可图，投资性需求向商业地产转移。
全球经济持续向好的大环境：
金融危机带来的影响全面退去，很多市场需求重新得到释放，经济恢复发展，全球事务和经济合作扩张，导致内地办公需求俱增。
四、加息对楼市的影响：
（一）加息背景与目的：
在楼市深度调控之际，时隔34个月来的首度加息不期而至，人民银行10月20日宣布，自即日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
此次加息的目的是抑制通胀，治理资产价格虚高。
这次加息并不是针对房地产市场的新一轮调控，以及由于此次加息幅度不大，短期内很难对房地产市场产生明显的影响。
（二）对购房者的影响：一套刚需影响不大，二手房抛售潮到来
贷款利率上升，以首套房等额本息计算为例，每月多44块钱，受影响不大。然而，二套房以上首付50%，利率为基准利率的1.1倍，总共利息相差12731元。 二手房业主尤其是手中持有多套住房的投资者将会结束观望，选择抛售房屋。 受加息影响，房租开始涨价了。首次购房刚需会提升、总价低的房子会继续热销。 加息将使更多的购房者陷入观望。迫使其在购房之前，不仅要考虑自身的首付能力，同时要考虑未来的还款能力。
（三）对开发商的影响：小开发商年底降价求资金回笼
20日地产股严重下挫，当日收盘，地产板块下跌4.09%,上百支地产股全线下跌。 加息，增加了开发商的开发成本和增加垫资施工的建筑公司等相关单位的财务成本。 贷款难度加大、利息增加必将进一步加大其资金链压力，部分实力较弱的开发商就会选择降价促销，加快推盘和销售进度
