存量房营改增解读0501_房地产营改增解读

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存量房营改增政策解读及二手房交易税费计算公式

一、执行时间

个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

二、征收率

1、销售方为自然人：5% 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额的5%计征增值税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。

2、销售方为非自然人

非自建差额征税：5% 自

建

全

额：5% 自建和非自建的认定：

有发票作为抵扣凭证的，按照差额征税的为非自建； 没有发票作为抵扣凭证的，按全额征税的为自建。

三、交易环节中各税种计税依据

转让存量房过程中涉及的税种，除印花税外，计税依据均为不含税价格。涉及的税种有增值税、个人所得税、土地增值税、房产税、契税。

印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。

四、发票相关规定

1、小规模纳税人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票，地税局代开发票部门通过增值税发票管理系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

2、地税局代开发票部门统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。

五、相关计征政策变化

1、网签价格和核定价格孰高取值

A 每平米网签单价

2、普通住宅判断标准

满足以下A或B或C即可认定为“普通住宅”，否则划分为“非普通住宅” A 房屋产权证明标注的种类为“历史文化街区中的腾退私房”、“绿化隔离地区农民 安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集资建设住房”、“危改回迁房”、“已 购公有住房”。

B 同时满足以下几个条件

a)容积率在1.0（含）以上；

b)建筑面积在140平方米（含）以下；

c)每平米网签单价/1.05与每平米核定单价/1.05孰高小于等于普通住房单价上限，或计税收入确认金额/房屋交易份额/1.05小于等于普通住房最高套总价（普通住房单价上限、普通住房最高套总价根据房屋所在区域确定）

C 同时满足以下几个条件

a)房屋类型为“平房”

b)每平米网签单价/1.05与每平米核定单价/1.05孰高小于等于普通住房单价

上限，或计税收入确认金额/房屋交易份额/1.05小于等于普通住房最高套总价

（普通住房单价上限、普通住房最高套总价根据房屋所在区域确定）

3、增值税计算规则

A 征收方式判断规则与原营业税规则相同 B 计算公式 a)全额征收

增值税应缴纳金额=计税收入确认金额/1.05*5%（按人计算时，增值税应纳税额=计税收入确认金额/房屋交易份额*每个人的权属转移份额/1.05*5%）b)差额征收

增值税应纳税额=（销售收入-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/1.05*5%（按人计算时，每个人的增值税应纳税额=（销售收入/房屋交易份额*每个人的权属转移份额-每个人该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/1.05*5%）

六、税款计算公式(一)增值税及附加税

1、差额增值税：适用范围——满2年的非普通住宅、非住宅性质、单位产权等

（本次交易不含税价-原购房发票不含税价）*5.6% A 网签价格孰高时：（网签价格-原发票票面值）/1.05*5.6% B 核定价格孰高时：（核定价格-原发票票面值）/1.05*5.6%

2、全额增值税：适用范围——不满2年的住宅

本次交易不含税价*5.6% A 网签价格孰高时：网签价格/1.05*5.6% B 核定价格孰高时：核定价格/1.05*5.6%

3、计算差额增值税时，非住宅以“购房发票金额”，如无法提供原始购房发票，即按全额标准征收；住房以“购房发票金额”与“契税票计税依据”取高值

(二)个税

1、差额个税：适用范围——能追溯到购房原值且能提供原始契税票（契税减免通知单），不满五年，满五年不唯一的住宅、非住宅性质等

(销售收入-本次（全额或差额）增值税及附加-该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价-原契税-本次印花-上次增值税发票票面税额-10%装修款-利息)*20% A 网签价格孰高时

（本次网签价格-本次（全额或差额）增值税及附加-购房原值-原契税-本次印花-上次增值税发票票面税额-网签价格*10%-利息）*20% B 核定价格孰高时

（本次核定价格-本次（全额或差额）增值税及附加-购房原值-原契税-本次印花-上次增值税发票票面税额-核定价格*10%-利息）*20%

2、全额个税：适用范围——无法追溯到购房原值且不能提供原始契税票（契税减免通知单）

A 满2年，普通住宅，网签价格孰高时：网签价格*1% B 满2年，普通住宅，核定价格孰高时：核定价格/1.05*1% C 满2年，非普通住宅，以孰高价格：网签价格或核定价格/1.05*1% D不满2年的住宅，以孰高价格：网签价格或核定价格/1.05*1%(三)契税

A 满2年，普通住宅

网签价格孰高时：网签价格*税率 B 满2年，普通住宅

核定价格孰高时：核定价格/1.05*税率 C 不满2年的住宅，或满2年的非普通住宅 网签价格孰高时：网签价格/1.05*税率 D 不满2年住宅，或满2年的非普通住宅 核定价格孰高时：核定价格/1.05*税率 个人、首套、住宅、90平米（含）以下： 1% 个人、首套、住宅、90平米以上： 1.5% 个人二套、非住宅： *3%(四)土地增值税（待定）(五)印花税

合同所载金额*0.1%