深圳房地产七大法律知识解答_深圳市房地产市场分析
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深圳房地产七大法律知识解答
1、关于继承房产相关问题？
继承的房产要缴纳什么税费？有没有规定继承的房产是否几年内不能卖？
根据深圳市地方税务局深地税函[2011]169号《深圳市地方税务局关于尽快明确存量房交易税款征收工作中相关事项的复函》：个人通过离婚、继承、直系亲属赠与、赡养关系赠与等税收法律法规规定属于免税(不征税)的过户情形，纳税人持税务机关出具的免税(不征税)证明办理过户。以其它无偿赠与方式过户以及没有价格的过户情形，应按照通告要求，如其价格明显偏低且无正当理由的，按计税参考价格核定其计税价格。商品房方可进入市场。
另需注意：如为政策性住房的，当事人需取得房改部门同意上市的批复后前往深圳市房地产权登记中心申请办理安居房换证登记并提交如下材料：
1、深圳市安居房换证登记申请表；
2、权利人身份证明；
3、《房地产证》原件；
4、深圳市人民政府住房制度改革办公室批复；
5、因死亡，权利人发生变更并已办理财产继承权公证的安居房换证申请，应同时提交财产继承权公证书等相关文件；
6、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
涉及房改事宜，请向市住房和建设部门咨询。如为政策性住房外的其他非市场商品房的，需完善用地手续后方可进入市场。涉及补地价事宜请前往房屋所在地的深圳市规划和国土资源委员会各管理局咨询或办理。
2、到期房地产续期的土地使用年期如何计算？
到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按照有偿使用土地的原则延长土地使用年期。在1995年9月15日前签订土地使用权出让合同书的，其土地使用年期执行1995年9月15日《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》中“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按照国家规定执行”的规定。符合该规定的自土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延。
3、什么是安居房？
安居房是指出售给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。安居房发放的是绿皮《房地产证》。
4、安居房如何办理上市手续？
安居房住房属于非市场商品房，上市必须按照有关规定先到市(区)房改部门办理有关安居房上市审批手续，审批通过后，再到市房地产权登记中心办理换证手续，交纳土地收益金，即将原来的绿皮《房地产证》换成红皮《房地产证》。
5、产权单位已注销的，办理房改和房地产产权登记应当如何处理？
根据深国房[2005]662号《关于产权单位已被注销等情况办理房改和房地产权登记若干问题的处理办法》的规定，住房地产权单位已办理了单位《房地产证》(《房地产证》须经市房地产权登记机构核实合法有效、产权清晰)，职工已与产权单位签订了房改购房合同并
足额缴清房款(须有合法凭据)，但产权单位未及时到房改审核部门办理职工房改申报手续，产权单位现已被注销、撤销或者吊销营业执照(须经工商登记等部门确认)，职工现申请办理房改，按照以下情况区别办理：
(1)单位破产(结业)清算处置意见将住房划归职工以外的第三人或者单位所有的，按照单位破产(结业)清算处置意见办理。；
(2)下列三种情况可由职工单位单方向市房改审核部门提出房改申请：
①单位破产(结业)清算处置意见确认了职工债权，将住房确认为职工所有；
②住房未被列入单位破产(结业)清算处置资产范围；
③单位没有按照工商等部门规定进行年审，也未按照规定进行破产(结业)清算，现已不能正常营业，在其注册地也无法找到的。以上三种情况可由职工单方向市房改审核部门提出房改申请，市房改审核部门对职工购房资格和房改价格等进行审核，经审核合格认为可以办理房改批复的，由市房改审核部门进行公告，公告期为30天。公告期满无异议或者异议不成立的，市房改审核部门给予办理职工房改批复。职工凭房改批复等资料单方到市房地产权登记机构申请办理安居房房地产权登记。
市(区)住宅管理部门向单位出售的社会微利房虽未办理单位《房地产证》，但已办理了房地产权初始登记，实际为职工个人向市(区)住宅管理部门足额缴清房款(须有合法凭据)，或者职工与产权单位签
订了房改购房合同并足额交清房款(须有合法凭据)，但产权单位未及时到房改审核部门办理房改申报手续，产权单位现已被注销、撤销或者吊销营业执照，职工现申请办理房地产权登记，按照前述规定办理，但职工须先取得原出售社会微利房的是(区)住宅管理部门的书面办理意见，再向市房改审核部门提出房改申请。
6、离婚时如何办理房地产登记手续？
夫妻双方协议离婚，将共有房地产过户到一方名下，应当共同申请变更登记。
夫妻双方经法院判决或者调解离婚，将房地产过户到一方名下的，应当共同申请。单方申请的应当提交生效的离婚判决书(或者调解书)，及协助执行通知书。
7、在建建筑物抵押能办理抵押登记吗？
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建建筑物抵押可以办理抵押登记。
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