济南土地市场分析报告（全文）_济南土地成交分析

济南土地市场分析报告（全文）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“济南土地成交分析”。

谢谢董会长给我们讲的精彩案例。我们知道随着中国城市化进程的加快，城市综合体作为城市发展的必然产物，受到了越来越多的关注。我相信通过董会长的一番演讲，我们对于济南市的城市发展以及对于济南城市综合体的项目会有一定的期待。到这里嘉宾演讲环节就告一段落，我们再次以热烈的掌声感谢嘉宾的精彩演讲。

2009年8月11日伴随着搜狐新焦点的诞生，中国不动产研究中心也宣告成立，接下来有请中国不动产研究中心主任马磊先生上台为我们揭晓中国不动产研究中心并且发布《2009年济南土地市场分析报告》。

【马磊】很高兴能够来到泉城参加搜狐焦点主办的“齐鲁房地产发展和创新高峰论坛”，从北京到济南坐3个小时的D字头火车，我们感觉很舒服。现在大家关注几个问题，一个是在后全运时期比如说在明年，上还有世博会，广州有亚运会，之前在北京举办了史上最成功的奥运会。针对刚才几个嘉宾讲的，整个城市的发展情况与整个房地产的发展是密切相关的，我们再次举办这样一个论坛是希望能够得到一些相关的信息。

我们再回头说一下中国不动产研究中心。在这个分析报告中，最后有一个对我们中心的介绍，中国不动产研究中心是专职于中国房地产产业链条上的发展机构，是由搜狐和搜狐焦点牵头进行成立的，包括全国房地产工商联会等等都是我们的合作机构。另外我们还涵盖了国内外在不动产产业链条上各方面专业的机构一起合作。来的路上拿到了一本最新出版的《三联生活周刊》，我很荣幸地看到了他们用到我们CRRC经济指数的报告用以说明和描述房地产市场各方面的状况。当时我们成立这样一个机构基于第三方研究的考量，我们希望通过媒体的视角和研究的视角把很多数据罗列给大家，信息是一种很稀缺的资源，我们希望通过我们的渠道给大家提供一些专业的数据。再就是给大家分析。通过分析看看数据背后能够告诉我们什么样的内容。我们做过很多管理土地一系列的报告，还做过房地产成交数据的报告，可能也会做政策的报告。最近中央电视台和其他的机构提到“后危机时期”，这个“后危机时期”是我们研究中心最早提出来的，我们举办了“后危机时期”的政策走势分析，这个会议是在11月份中旬举办的。我们探讨一个话题是由于去年金融海啸的影响，中国的实体经济和房地产受打击的情况下，政府出台的这些优惠政策拟定了一年的到期时间，到期之后政策究竟会怎么转向？前几天营业税政策的出台，以及土地政策就是开发商在交付土地项目的时候必须一次性首付50%的政策，基本都符合我们报告当中的一些判断。

回到今天报告的主题，对土地的市场分析报告是我们研究中心的一个我们很在意和希望给企业界的朋友提供帮助的很重要的内容。在一个月之前我们综合整个济南市的土地市场的情况，数据我们用的是最专业的研究院对土地市场进行分析，希望能给泉城的开发商一个大体的了解，通过这样一个土地的样本梳理一下整个房地产发展的市场。

这个报告大家手上都拿到了，这个报告分成四个部分，第一部分是2009年济南市房地产市场相关要点的阐述，第二部分是市场走势的分析。第三独有的市场调查问卷的汇总和分析。第四是我们的展望。在一年当中我们说过出台这个报告本身一个大的背景是在2008年全球金融海啸所引发的实体经济的衰落和对中国实体经济的影响。在实体经济泡沫的阶段，大家知道如果炒股的话，中行、建行的股票跌得很厉害。一个重要的原因是大家在猜测中国在这一次虚拟经济泡沫中受的损失是多大。在这个过程中，这个虚拟的损失不是特别大，2008年我们看国家统计局的数据进出口份额下降在25%以上，作为中国经济运行的传统几驾马车

之一，进出口受到影响之后直接导致了东南沿海经济的下滑包括山东在内。2008年底政府出台了一系列刺激增长的政策包括四万亿的投资其中有九千亿用于房地产等基础设施建设。山东的经济走出了低谷期全面复苏。2009年1-10月份济南土地市场成交数量达到

48450172平米，对照2008年的土地市场，市场恢复预期已经出现了强劲反弹的势头。我们这份报告希望能够回答地价的走势是怎么样的。在第一部分我们讲到济南市房地产市场行业相关的要点概述。第一是房地产发展趋势。其中整体的趋势是，2009年环比一个月一个月增长，说明在中国房地产市场企稳的大背景下山东尤其是济南的房地产市场势头是企稳并且回升。在2009年1-10月份山东省房地产投资总额达到1974.4亿元，同比增长28.1%。这说明开发商的投资信心已经大幅地增加。

从进出口等一些指标看，山东省整体经济增长趋势好于全国。如果大家看到我们之前所发布的《后危机时期的政策走势分析报告》的话，这个数值如果是真实的话，这个研究观点是比较准确的。我们注意到有一个特点就是其中没有山东省或者针对济南市所出的专项政策，这说明在整个国家大的政策刺激背景下，济南市的房地产市场和土地市场都得到一个大幅的回升，这说明整体政策对市场的刺激是足够的。

在第三部分有一个图表，即2008-2009年济南市月份土地供应量的成交趋势，我们的结论是2008年3月份之后土地交易量和土地供应量呈现下滑趋势，2009年3月份土地突然出现“井喷”，8-9月份出现了更大的升幅。在接下来的内容中将会做更多的阐释。

济南和北京、上海、广州这样信息比较透明的城市相比有一些地方还需完善，比如说土地的成交、土地市场的具体情况在信息的公开性上还有待提高。广州这样的城市在这方面信息是比较透明的，开发商可以作出比较准确的决策。比如说昨天亚运会拍出的地块的时候，搜狐焦点网在会议室做视频直播。

量的分析分三个部分，一是住宅，二是商业办公，三是工业用地。一季度济南市土地市场是不乐观的，从二季度开始无论供地数还是总量构成有明显的改善迹象，这是这个图给我们的结论。2009年1-10月成交数与2008年月均对比上可以看得出来，到了8月底和9月份的时候成交量和成交价格都比去年有了显著的增长。说明在今年房地产反弹的大的背景下，土地市场大获全胜。当然很多企业家感到犹豫，考虑面包和面粉之间的关系是否在决策上要多花很多的钱来拿土地。

价格分析。价格分析的趋势上看不出很多规律的东西，中心的土地和偏远的位置上的土地位置不一样所以价格也不一样。我们看到一个结论，其中商业用地跟住宅相比较还是比较低迷的状况，工业用地更是减缓。这也是很有意思的趋势，我们知道商业地产包括工业跟宏观经济的关系更紧密一些，而住宅本身可能跟宏观经济的关系有超前或者滞后的概念。有些开发商可能会深思，这个时候追涨土地是不是合适。

第三部分讲区域成交。我们把济南分成东西南北中，我们发现东部的成交是比较多的，成东南西北中，在成交上我们发现在东部成交比较多，因为奥体中心在东部，基础设施比较完善。尤其是住宅用地成为商家的必争之地，不管是价格还是销量都有很大的提升。整个国家对全运会的投资很大，全运会给济南的城市建设带来了很大的发展空间。去年政府对整个基建投资是4万亿，目前整个投资占到整个中国经济的GTP30%，消费占到15%。现在政府投资过热，是因为我们政府是世界上最有钱的政府，在金融危机时期通过政府大量的投资来拉

动经济的增长。全运会之后它可能对未来有五到八年的城市格局有很大的影响，这笔大的投资将会给大家制造很大的空间，东部地块的成交在搭乘政府的顺风车。我相信明年或者后年东部的地块仍然会开发商必争的地方。

工业用地。我刚才说到2009年工业用地十分不景气，这跟整个工业的发展情况是不可分割的，现在进出口依然在下滑，整个经济的结构和整个房地产市场还不能报以太大的乐观，如果我们跑得太快而整个经济跟不上的话，它对于市场的健康和泡沫化的出现还是有很大影响的。

商业用地。商业用地也进行了月度对比，不管是做综合体的开发商还是做住宅的开发商都可以从中得到了一些数据。

我们在总结全年土地市场的走势分析，2009年1-2月份没有出现明显的成交，今年3月份济南市土地出现井喷，7月份土地供应量达到了两年来的最高点，是244.49万平米，到10月份的时候土地供应量出现下滑，但是成交量在不断地攀升。这也说明一方面政府和开发商都看到了土地的价值，开发商一边在拿下政府之前所积累的供应量，而政府在惜售这些土地，这是目前房地产土地市场的一个状况，体现了双方很微妙的心态。

第三部分是我们独家的内容，也可以说在业内进行的调查，这是搜狐和搜狐焦点巨大的媒体平台能够做到的。据调查，2009年土地市场是否走入低谷？62人认为已经走出低谷，这是公认。你认为现在的市场是拿地的合适时机？52%的人认为是。预测明年土地成交情况，认为成交量会放大的占28%，这说明了看好明年的土地市场。如何预测明年土地市场的成交价格？正常上扬的占25%，基本上10%以下的人认为土地市场会下跌，这说明大家都很看好土地市场。土地市场对后续房价的影响？66%强的人认为高地价会带动房价的上涨，不管业内还是消费者来说，对于面粉和面包之间的联动关系还是有一定的清醒认识。

第七个问题是关系到地块，除了章丘之外，其他的区域比如是市中、天桥、历下都是平均分配的，说明济南市城市发展还没有很清晰，它可能会受到一个环境的影响，但是大家对哪个区域更受关注？这点开发商会在拿地的时候有更多的独家的判断。目前说关注的地块类型，住宅和公共设施还是占到70%，大家认为在这方面还是有所作为。

另外还有一些调查就不一一念了。总的说来这个调查给我们的结论是：目前整个市场和市场预期对整个土地市场还是觉得明年会有向好的情况。如果加上最近国家出台的政策，将来肯定会在开发商自有资金比例上调整，包括首付方面。如果我们现在做调查的话，信息可能会有所改变。

最后是我们对济南市土地市场的预测，我们得出了四个结论：第一，认为目前济南土地市场是过热的状况，2010年的成交量会有提升。第二，我们认为现在是拿地的最佳时期，但是我个人不太同意这个观点。第三，我们认为2010年济南市的地价将会出现上涨的趋势。第四，我们认为2009年济南市土地市场成交的热点区域依然是东部和中部，它指的是经济的全面回暖和全运会的召开。中部作为政治、经济、文化中心将来还是以商业办公用地为主，东部主要是受到全运会的影响，是所谓的“后全运会”效应。

以上就是我简单给大家讲到的CRRC关于2009年济南土地市场的分析报告，对于济南的市场而言，我们还没有进行全面深入的研究，但是CRRC目前所做到的一些很专业的咨询和专业性的报告在业界还是有一定的影响力，我们也希望泉城业内朋友能多给我们提意见和选

题，大家想知道些什么、希望我们这个研究中心给大家提供什么样的数据、提供什么样的观点、解决什么样类型的问题，如果将来能够立项的话，我们希望能跟在座的各位有更多的合作，帮助大家解决一些问题。

现在叫“后危机时期”，为什么这么叫？因为现在谁也不知道政府对咱们是打还是爱还是呵护的。不管怎么样，就像之前几位嘉宾所说到的，大家在做产品的时候更专业一些，做服务的时候更精心一些，对我们行业更有信心一些，我们相信房地产的明天还是会越来越好。再次感谢济南焦点的邀请，谢谢。

【陈莎莎】非常感谢马主任的精彩解说。我们非常希望CRRC报告能够给在座的各位提供有益的帮助。到现在为止，本次“新动力·新机遇”齐鲁房地产发展和创新高峰论坛就要结束了，我们衷心地希望本次论坛能够使各位有所收获。今天晚上我们准备了颁奖晚宴，其中有丰富的礼品和精彩的节目，希望大家能够尽情地享受由搜狐焦点网奉献的“happy hour”。