杭州市住房公积金_杭州市公积金查询

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新政刺激需求指引楼市健康方向

(2006-01-17 01:41:25)

2006年初，杭州市的一系列政策出台，就引发了广泛的关注。究竟这些政策有什么作用？将会对杭城楼市产生什么样的影响呢？还是让我们对政策进行一下理性、深度分析。新年伊始四大利好政策出台

1月5日，杭州市有关部门透露将于近期采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法、外地人购房入户等举措，推进我市房地产市场稳定健康发展。1月10日，杭州市相关领导在公开场合点到为止地对上述举措作了进一步的阐述。时至今日，四大政策逐渐明朗。

●公积金政策：最高贷款额度上调到50万元

1月6日，杭州住房公积金管理中心发布了《关于确定杭州市市区住房公积金贷款额度的通知》，规定从2006年1月1日起，杭州市市区住房公积金贷款最高额度从30万元提高到50万元，各区、县（市）、有条件的可参照执行，也可根据本地实际拟定相应的贷款最高额度和管理办法，按规定程序报批后执行。这是自2001年以来杭州市市区首次调整住房公积金贷款额度。

按照新规定，今后职工住房公积金月缴存额低于上年杭州市市区职工月平均工资乘以最低缴存比例（8％×2）1.3倍的，最高贷款额度为30万元，同时高于1.3倍（含）的，最高贷款额度为50万元，同时月缴存额为职工及其配偶住房公积金的合计数，职工及其配偶同时缴存住房公积金补贴的，一并计算。

●金融支持：在建普通住宅优先贷款

1月10日，在一份《促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议》中提出，相关银行在解决有关房地产企业贷款风险处置等问题时，要从正面来积极、稳妥处理好贷款企业风险。在保证金融安全的前提下，对在建普通住宅楼盘要优先贷款，防止出现烂尾楼现象，尽量避免开发企业因为资金问题不能按期交房而出现退房。

●降低交易成本：首付下调、立契提前

1月10日，杭州市政府相关负责人表示：“我们建议银行方面，普通住宅个人贷款按揭成数提高到八成。对购置第二、三套自用的普通住宅，也采取同等政策。积极鼓励个人购房贷款，大力发展个人按揭业务。对购置普通住宅的个人按揭贷款可采取优惠利率，一般按基准利率下浮10%。”

就在当天，杭州市财政局农税征收管理局传出消息，对购买商品房期房的契税纳税时间作出调整，只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证。

●外地人购房入户：滨江和下沙

关于此项政策目前只是明确了滨江和下沙两个区域，还没有具体细则公布。政策解读刺激刚性需求引导结构调整

四大政策的消息一经传出，不少愁眉不展的开发商们开始精神振奋，认为市场马上要开始回暖了。事实上此“回暖”已非彼“回暖”，从具体每项政策的作用来看，不难发现政府这些政策的基本出发点其实在于两方面，一是需求，通过政策刺激和拉动自住型需求；一是供应结构，提升普通住宅的开发力度，调整目前不合理的供应结构。

●金融支持：倡导普通住宅开发调整供应结构

这是自2004年楼市宏观调控，金融机构对开发商频念“紧箍咒”以来，首次发出放松贷款的信号。虽然细则还未出台，但足以令开发商欣慰，因此许多开发商对此拍手称快。然而这种观点显然只看到了放松贷款，却忽略了另一个关键词：普通住宅楼盘。

在保证金融安全的前提下，对在建普通住宅楼盘优先贷款。非常明确的表达了政府对于普通住宅开发的支持。目前杭州住宅供应存在较为严重的结构失衡，需求较大的大众精品住宅较为稀缺，而高档房较为集中。在供不应求的市场，政府的呼吁并不能改变这种供应结构格局，当市场竞争格局开始转变的时候，不少开发商也会主动迎合需求，开发大众消费得起的精品住宅。杭州市政府在目前这个时机出台这个政策，并不仅仅是为了“救开发商于危难”。更重要的是为下一步的开发指明方向。这一政策必将加速杭州楼市的供应结构调整，带来中端市场的繁荣。

●公积金政策：减轻工薪阶层支付压力

公积金贷款的调整令缴纳公积金的工薪阶层非常兴奋，不过公积金贷款的调整到底能省下多少钱呢？有人计算过，以购买一套房子贷款50万元、20年偿还为例，调整之前，最高的贷款额度是30万元，如果调整之后可以达到50万，20年所要偿还的利息可以比调整前少支付29058元。虽然这一点节省跟总的房款比起来有些微不足道，也不足以提高这些人的支付能力，但是却在一定程度上减轻了购房的经济压力，更重要的是提升了购房的信

心。

还有值得注意的一点，我们身边还是有不少工薪阶层没有享受到公积金，另外也有一批人还达不到贷款50万的标准，这个政策最目前直接的受益人还是公务员、教师等，还需要扩大公积金贷款的适用范围，使更多老百姓享受到公积金贷款，更大程度促进杭州楼市的稳定发展。

●降低交易成本：鼓励流通增加次新房入市

降低交易成本的两项举措首付下调和立契提前，是比较耐人寻味的，因为降低首付是降低了准入门槛，而立契提前则是通过一个时间差，避免了一部分税收，达到了降低成本的目的。这表明政府的态度已经从限制流通转而鼓励房源再次在二手市场流通。

增加流通成本和提高首付比例当年都是作为限制投机与投资的良策，而反其道行之，降低交易成本，会不会使投资行为再度“死灰复燃”，而引起房价再度上升呢？事实上大可不必担心。因为供需关系已经发生了逆转，增加交易成本的政策使得投资客无利可图，因此去年有不少次新房源转向了租赁市场或者持观望态度。现在降低交易成本，会使这些房源在保证一定利润的情况下回吐，形成集中上市，由于供求关系，价格不可能走高，从而牵制新房市场的价格。另一方面，营业税“两年”的限定依旧存在，对短期投机还是有一定的遏制作用。

●购房入户：拉动外地有效需求活跃区域市场

从滨江和下沙实行购房入户来看，这一政策主要是为了缓解区域供应不均形成的区域压力。滨江和下沙是2003、2004年的吐地大户，势必造成2005、2006年楼盘供应集中放量，因此在这两个区域实行外地人购房入户，可以有效吸引外地购买力，缓解区域的供应压力，活跃区域市场，有助于杭州房地产市场整体健康发展。影响预测影响供需心理指引健康方向

经过以上的解读，我们知道了政策的出发点，那么这一系列的政策将会对市场产生什么样的影响呢？实际上除了上文提到的一些实际效果之外，更重要的是它将对供需双方的心理产生重大影响，在目前供需双方正在紧张博弈的情况下，影响将是比较重大的。

●市场成交将出现暂时性升温

目前住宅市场的购房主力已经是以自住为主的刚性需求，都有一个合适的心理价位，并不是买涨不买跌的投资心理。由于新政带来的大部分是利好消息，又使一些消费者获得了实际利益，因此会使一部分处在犹豫之中的购房者快速下单，这样就可能会使成交量上升，尤其在政策颁布后的一段时间里，形成一股成交的暖流。

●供需结构将出现调整经济型产品成为热点

长远来讲，由于政策鲜明的导向性和有利的措施，普通住宅市场将会逐渐活跃。由于目前经济型的户型和低总价的产品相对还是比较稀缺的，因此率先主攻这个市场的经济型产品将成为市场热点。

●滨江、下沙成板块继续成为热点板块

由于购房入户的政策，滨江和下沙板块将得到持续的关注。2005年下半年，这两个板块一直是市场的热点，都存在供应量大、产品同质化程度较高、拥有江景资源等特点，由于热点楼盘的存在，因此一直被关注。下沙的价格率先走低，成交活跃；滨江的价格基本维持在一个水平，但成交情况相对较差。新政出台以后，对这两个区域的市场都将是一个促进。

●次新房竞争加剧新房市场出现细分

由于新政降低了交易成本，使得次新房又有了回吐的可能，次新房一般比期房成熟，经过调整，价格也不会虚高，针对新房还是比较具有竞争力的。因此这些次新房的入市，将对新房市场形成一定的牵制，迫使开发商采取差异化竞争策略，创新产品、细分市场。

●进入买方市场的趋势将不会改变

由于新政即刺激了刚性需求，又鼓励了交易，促进了次新房供应，因此不会改变整体的供需格局。从新盘供应方面看，2006年将延续2005年的供应形势，量会比较充足，根据汉嘉楼盘库的测算，预计会在700万方以上，又是一个供应大年。良好供应形势的持续，对郊区居住认可度的提高和投资需求的锐减、购房行为的日渐理性，将会使明年的供需关系发生逆转，特别是供应量比较大的区域，如下沙、滨江、闲林等。随着中小户型、中低档房源的增多，以往比较突出的供求的结构性矛盾也会得到缓和。(汉嘉记者丁晓红 杭州日报)

杭州住房公积金贷款如何办?业内人士为大家解答

http://2006年02月14日浙商网

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家住下沙的市民胡女士来电询问：杭州提高了住房公积金贷款额度，这让正准备购房的他们一家非常高兴，但因为过去从未办理过公积金贷款，不知道申请时有什么条件，手续该怎么办？

今年1月初，杭州提高住房公积金贷款额度的消息传出后，很多人都为之兴奋，因为这样一来又可以减轻市民的购房压力。不过也有不少人对公积金贷款缺乏了解，纷纷来电询问具体办理的相关事宜。记者请教了一些业内人士，就大家普遍关心的一些问题进行解答。基本条件需符合职工首次申请住房公积金贷款时，需同时符合一些基本条件。

这些条件包括：首先，要按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时已连续缴存一年以上；其次，购买的商品房或经济适用房为本市自住普通住房，并有符合法律规定的购房合同和相关证明材料；而且购买房屋所在销售楼盘经公积金中心审批同意，符合贷款条件；再者，首期付款不低于所购住房全部价款的30%，且同意以购房作为贷款担保。

另外，如果申请人首次贷款的房屋建筑面积在140平方米或其他规定标准以下，在贷款还清后为改善住房条件重新购房，而且符合上述贷款基本条件的，也可以申请二次住房公积金贷款。

额度、期限这样定

按新的规定，住房公积金贷款最高限额为50万元，贷款期限最长为30年，但不得超过申请人或其配偶的法定退休年龄。另外，职工申请住房公积金贷款的首付款比例，不得低于所购住房全部价款的30%。

具体贷款额度、期限由公积金中心根据申请人的申请，并综合其还款能力、个人信用、住房公积金缴存情况、购房状况和价格或评估价值等因素最后确定。如果职工住房公积金贷

款额度不足，还可以申请组合贷款，不过组合贷款中商业贷款的期限、担保方式、还款方式应与住房公积金贷款一致。

至于具体的贷款利率，按照人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。现行的年利率为1—5年(含)3.96%；5年以上4.41%。

申请程序分数步

职工可以向公积金中心或受公积金中心委托办理住房公积金贷款的商业银行提出贷款申请。申请时，需提交借款申请表，申请人及其配偶和产权共有人的身份证、户籍证明、婚姻证明、收入证明，商品房或经济适用房购房合同，首期付款收据或购房发票等相关资料。申请资料全部提交后，公积金中心会根据申请人的身份、购房交易、住房公积金缴存情况、还款能力、个人信用、购房状况和价格或价值、担保能力等情况进行审核，提出具体贷款额度、期限、利率的审批意见，并与申请人履行面谈程序。贷款审批一般在15个工作日内完成。

申请审批通过后，借款人及其配偶和产权共有人(抵人)、保证人、委贷银行、公积金中心应当共同签订担保借款合同、申请合同公证、办理抵登记，并由借款人签订借款借据。借款人签订合同时，需根据公积金中心要求办理住房贷款综合险并缴纳相关费用。担保借款合同生效后，委贷银行根据担保借款合同约定的放款条件发放贷款，贷款资金将以借款人名义转入售房单位的银行存款账户。

还款方式包括等额本息还款和等额本金还款两种，由借款人在贷款申请时选择，并按月归还。借款人应按担保借款合同约定，在还款账户中存入足额还款本息金额，由委贷银行按月扣还。而且在贷款发放6个月后，方可申请提前还款，提前还款每年一次。

来源： 杭州日报作者： 许静凯