关于浏阳市农房抵押贷款的调查_房屋抵押贷款调查报告

关于浏阳市农房抵押贷款的调查由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房屋抵押贷款调查报告”。

关于浏阳市农房抵押贷款的调查

袁永远 黄永明 刘益平 戴安华

3月9日，根据办领导的安排，我们与长沙市农办和市经管局一道，到浏阳市就农房抵押贷款方面的情况进行了调研。期间，听取了人民银行浏阳市支行、浏阳市农村合作银行、浏阳市房屋产权管理局等部门的情况介绍，深入到浏阳市高坪镇进行了走访，具体解剖了农户农房抵押贷款情况。通过调研，我们认为，浏阳市农房抵押贷款是农村金融产品的一种创新，试点15年来，在缓解农民贷款难的“瓶颈”方面进行了有益探索，对促进当地农村经济发展起到了积极作用。目前，浏阳市的试点尽管还遇到了法律和政策方面的障碍，还有一些方面需要完善，但我们认为，农房抵押贷款试点符合农村改革的大势，符合城乡统筹和现代农业发展的方向，值得认真总结和推介。现将有关情况汇报如下：

一、浏阳市乡镇房屋产权管理情况

浏阳市位于湖南东部，全市国土面积5007.75平方公里，辖33个乡、镇、4个街道办事处，人口133万，农户30万户。浏阳市乡镇房地产管理试点工作始于1995年，该年6月，浏阳市人民政府发出《关于乡镇房地产管理的通知》，《通知》要求在经济比较发达的建制镇成立房地产管理所，属浏阳市房屋产权管理局（现更名为乡镇房地产管理办）二级机构。目前，全市下设14个驻镇房地产管理所，市乡镇办共有干部职工52人，负责全市33个乡镇的房地产管理工作。驻镇房管所的主要职责：一是经营直管房地产；二是单位和个人房屋产权登记发证工作；三是房屋抵押、买卖、租赁等房地产交易管理工作；四是乡镇房地产市场的规范与整顿工作。各驻镇房管所在当地党委、政府的支持下开展工作，业务上由市乡镇办直接领导，具体业务包括房屋发证、抵押登记、租赁管理、拆迁管理、测量绘图、白蚁防治、政策咨询等七项。

目前，全市农村房屋已累计确认产权19358宗，确权面积达995.94万平方米，累计办理农房交易2772宗，农房交易额达2.74亿元，抵押登记20401宗，抵押面积771.11万平方米。

二、浏阳市农房抵押贷款情况

长期以来，农民贷款难问题一直是农村金融的一个薄弱环节，也是制约农村经济发展的主要瓶颈。农民贷款难，一方面是农民缺少有效的可供抵押物，另一方面是金融机构为防范风险，在贷款发放上不得不注重抵押担保，这两难问题，在现有法律和政策框架内，始终难以破解。上世纪九十年代，浏阳市信用联社（后改制为农村合作银行）积极与房产等职能部门协调，果断决策，大胆探索以农房产权作为贷款抵押的路子，有效破解了农民贷款难题，化解了贷款供需矛盾。1995年，全市投放给农户和乡镇企业的贷款仅3.35亿元，而到目前为止，仅到市房产局登记备案的农村房屋抵押达20401余宗，抵押额近112.64亿元，实际发放抵押贷款累计76.82亿元。至去年12月末，全市农房抵押款余额17亿元，其中企业厂房抵押贷款余额10.5亿元，农民住房抵押贷款余额6.5亿元。也就是说，十几年来农民用投入61.91亿元建造的房屋，通过产权确认和抵押，换得了112.64亿元的授信额度。而据农房登记部门调查，至少还有一半以上的农房抵押未纳入统计。在农房抵押贷款上，浏阳市的具体作法是：

1、严格操作流程。房产部门根据建房许可证和集体土地使用证核发房屋产权证，作为农房抵押贷款的唯一凭据。借款农户取得房产证后，提出借款申请，经同意后，以借款人所有的房屋作为抵押，到房产部门办理评估、登记、受押，核发《房屋他项权证》，连同借款人拥有使用权的集体土地使用证、房产证一起作为贷款抵押物，签具借款人共同还款承诺书，办理放款手续。为了减轻抵押贷款农户的负担，浏阳市农房评估还没有引入社会中介机构，全部由房产部门进行免费评估。贷款额度一般为房屋估值的70%。

2、强化贷款管理。农房贷款由于缺乏政策支持，必须进行有效管理，严防信用风险。一

是加大考核力度。实行客户经理制，各基层网点对辖区分片划块，明确客户经理贷款管理职责。制定《绩效挂钩考核办法》、《按量计酬指导意见》，坚持实行按量计酬考核，将客户经理管理的贷款本息收回和控险作为重要指标进行价格量化，按量计酬，挂钩奖惩，增强防控风险的责任心和紧迫感。二是签订还款承诺书。针对城乡结合部和国家重点工程建设范围的农屋贷款客户，在办理借款手续时，签订还款承诺书，承诺在将来拆迁时，以拆迁补偿款作为还款来源，从源头上控制风险。三是加强贷后检查。建立以日常监测、信息管理、考核监督为主要内容的贷后检查体系，对抵押贷款农户定期不定期进行走访调查，特别是对贷款资金运用和经营状况进行管控，确保信贷资金专款专用，防范贷款风险。通过严格管理，目前，浏阳市农村合作银行农屋抵押贷款的不良率仅为1.98%，低于全行4.44%的平均水平。

3、严惩失信行为。坚持审慎原则，对农屋抵押贷款的失信行为区别对待。一是对恶意逃废债务、拖皮赖债行为，通过行政和司法途径，坚决予以打击，维护合法权益，保证正常的经济金融秩序。二是加大清收处置力度。对农屋抵押不良贷款采取责任清收、承包清收、逐村清收等方式，实现“笔笔动、户户动、村村清”的目标。加强与司法部门的联系，按照集体土地流转办法，对抵押物进行灵活处置，提高胜诉债权的执行率。

十多年来，通过农屋抵押贷款的实践，有力地支持了地方经济发展，助推了新农村建设进程。

一是营造了良好信用环境。住房是农户最为根本的资产，也是生存的基本保障。农屋抵押担保，使农户在潜意识里有了“贷款不还，处置房屋”的心理压力，无形中强化了农户的信用观念。农民将房屋进行抵押，其实抵押的不是资产，而是农民的心态和面子。同时，浏阳市农村合作银行积极配合政府开展信用村（镇）创建工作，对恪守诚信、履行承诺、还本付息意识强的农户适当降低放贷门槛，优先贷款发放，加大扶持力度，充分发挥信用户、信用村、信用镇（乡）的标杆和示范作用。浏阳市成为全省首个“金融安全区”，农屋抵押贷款起到了积极作用。

二是夯实了农村合作银行的发展基础。十多年来，浏阳市农村合作银行通过农屋抵押贷款，培育了一大批稳定诚信的农村客户群体。这其中，有因为农屋抵押贷款赚到第一桶金的创业型农户，有因为农屋抵押贷款而稳步发展的乡镇企业，有因为农屋抵押贷款发家致富的集镇商户，也有因为房产抵押不足值只能获得小额贷款至今仍以耕作为本的传统农民。通过农屋抵押贷款，使浏阳市农村合作银行成为符合浏阳农村经济特色、运行发展来势较好，深受农民欢迎的“农民银行”、“社区居民银行”和“中小企业银行”。

三是促成了工作作风转变。在实施农屋抵押贷款过程中，农村合作银行广大员工发扬背包下乡精神，以多找农户、多入农门的务实作风，将工作做到了村组农户、田间地头，对辖内每一家企业、每一个农户的经营情况、家境状况和信贷资金需求，做到了心中有数，真心贴近“三农”，为农民提供方便、周到的服务，保证了支农资金的有效供给。

四是实现了银农互惠双赢。通过农屋抵押贷款，为农民送上了一片发家致富的“金钥匙”，为农民进入资本市场打开了一条金色通道，为银行培育基础客户，增强自身竞争能力夯实了发展基础，真正实现了银农互惠双羸。2009年，浏阳市全市农业总产值70.39亿元，同比增长7.6%，农民人均纯收入9017元，增长17.01%。截止2008年10月底止，浏阳市农村合作银行各项存款55.73亿元，较十年前增加47.22亿元，年均增长率为15.6%；各项贷款37.04亿元，较十年前增加31.49亿元，年均增长率为15.7%;不良贷款占比4.44%，比年初下降1.29个百分点，占比逐年下降；实现总收入3.42亿元，经营利润1.54亿元，较十年前增加1.52亿元，年均增长率为39.7%。资本充足率达10%，风险拨备与覆盖率均在100%以上，按商业银行监管评级打分，2006、2007年连续两年均在二级以上。存贷款余额分别占全市金融机构市场份额的46.24%和37.33%，成为名副其实的县域金融“主力军”。

三、农房抵押贷款中面临的实际问题

一是农民群众的产权意识和维权意识不强。浏阳市30万农村家庭，仅有19358户的房屋产权得到确认，确权率不到10%，绝大部分房屋产权处于待定状态。随着物权法的颁布和《房屋登记办法》的实施，怎样提高农民群众产权意识和维权意识，尽快把农村集体土地上的房屋全部纳入规范化管理轨道，还需要做大量工作。

二是现行法律法规和政策渠道不畅。即将实施的《房屋登记办法》已经明确规定集体土地上房屋可以确权发证。《长沙市集体所有土地上房屋权属登记管理办法（暂行）》、《湖南省实施细则》的出台虽然提供了可操作性的依据，但国家对集体土地流转的种种限制给乡镇农房确权发证工作的开展带来不小的障碍。对大部分农民来说，房屋是其一生最大的资产，但由于诸多限制，大部分农民不能利用这一资产获得再生产的资金，许多农户需要小额贷款时很难得到银行的支持，这些都严重挫伤了农户对房屋产权进行登记的积极性。

三是农村合作银行风险防控难度较大。推行农屋抵押贷款，既要考虑金融支持“三农”的因素，又要充分兼顾银行自身的质量效益，切实防范风险。2009年10月底，浏阳市农村合作银行共发放小额农贷19万户，金额2.2亿元，占总贷款额的5.75%；小额商贷12000户，金额3.81亿元，占比10.43%；集体土地厂房、农屋抵押的花炮行业贷款8亿元，占比21.89%，三项合计占比38.07%。从浏阳市农村合作银行介绍的情况看，农屋抵押贷款、花炮企业厂房抵押贷款还是存在不确定性风险。一是集体土地抵押于法无据。一旦信贷资金出现风险，因无法律支持，将给处置抵押资产造成困难。二是抵押物处置变现难。村民受传统观念影响，碍于情面不愿去购买抵押房屋。城镇居民和农村集体经济组织外的村民因法律、政策限制又不能购买抵押房屋，农屋处置难度较大。三是部分农户一旦受到自然灾害影响，或者遭遇重症疾病，造成无力偿贷，但又不能处置其抵押物，导致贷款沉淀，客观上形成不良资产。

四、对开展农房抵押贷款的几点建议

从浏阳市的实践看，要推进农房抵押贷款，国家有关部门应在以下几个方面给予相应支持：

1、建立农业保险体系。建立农业保险机制，既能使农民对从事生产的风险预估大大降低，信心增强，提高贷款积极性；还能为金融企业提供基本的还贷保障，降低风险。政府应成为农业保险的推动者，对农户提供生产和消费补贴，使农民积极参保；对经营农业保险的保险公司提供政策、法律特别是经济上的支持，使其能够获得合理利润，提高其从事农业保险经营的积极性。

2、加快农村土地产权制度改革。国家有关部门要制定土地流转政策，使农村土地进入资本市场，成为名正言顺的生产要素。农村金融企业要进一步探索完善产权抵押贷款方式，如不动产所有权抵押贷款、林权抵押贷款、股权担保贷款等多种信贷业务。

3、给予农村金融企业支农的优惠政策。对农村金融机构实施差别监管，适当降低支农金融机构的监管要求，减少或减免支农利息营业税，支持农村信用社改革，减免资产过户等方面的费用，给予支农亏损补贴等，以提升金融机构支农服务的积极性。

4、加强农村信用工程建设。由人民银行、政府农办、农村合作银行开展农户评级授信工作，增强农户的诚信意识，不断优化农村金融生态环境。

（调研人员: 袁永远、黄永明、刘益平、戴安华）