住房 贷款 流程_住房贷款的流程

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个人住房贷款程序

个人住房贷款

该项贷款是指借款人在购买房产时，先交纳房价款的一部分，其余部分由银行贷款垫付，并用所购房产权益作为抵押，发展商承担回购义务的一种贷款方式，也可由购房者直接向我行申请贷款。

本业务由两部分构成：银行对发展商按揭额度的办理和银行对购房者按揭贷款的办理。

对发展商按揭额度的办理

发展商申请条件：

应为企业法人，具有经年检的房地产经营许可证；

1、资信良好；

2、在我行开立售楼款回笼专户并办理结算；

3、开发项目资本金不低于项目总投资的30%；

4、按揭项目位置好，开发手续完备，可办理产权抵押登记并能领取房产证。

业务程序；

1、发展商填写《个人住房贷款额度申请表》并提供相关材料；

2、贷前调查及审批；

3、签订《楼宇按揭合作协议》。

对购楼者按揭贷款的办理

购楼者申请条件：

年满十八周岁的公民，具有完全民事行为能力；

有稳定的职业和收入；

有购楼的合法有效的合同、意向书或协议；

已具有一定比例的自有购房价款。

业务程序：

购楼者填写《个人住房贷款申请审批表》并提供相关资料；

贷前调查及审批；

签订贷款合同并办理相应手续；

发放贷款。

二手房贷款程序

二手房贷款程序

二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。

二手房抵押贷款是指购房人以在房地产二级市场上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。为配合住房二级市场的开发，做好住房消费信贷工作，建行北京市分行特指定精品家园房地产咨询公司等6家房产中介代理机构，代办贷款业务。

如何顺利并成功地取得二手房按揭贷款？近日，精品家园二手房交易部为消费者进行二手房消费信贷拟定了“八步走”战略：

第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备北京市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。

第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

第三步：买卖双方须提供的相关资料。

购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张。

以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。

售房人须提供的资料有：

身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。

第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4‰的律师费。

第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。

第六步：买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。

第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。

第八步：到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

贷款购房原则

贷款购房六大原则

如果您已打算贷款购房，那么专家建议您掌握以下六大原则：

1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。

2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。

3、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。

4、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用这样的公式计算：可贷额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。

5、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

6、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

如何办理二手房按揭

１、买卖双方签订《预订协议》，支付订金；

２、买卖双方填写《购房抵押贷款业务流转审核书》以及银行要求填写的相关表单，准备相关材料；３、银行收取材料，并对借款人进行资信审核；

４、评估事务所评估；

５、银行确定可贷款年限，计算可贷款额度及月还款额；

６、计算各类相关费用；手续费、保险费、抵押登记费、评估费、交易税费等，客户确认贷款；７、出售方签订《代销合同》，中介公司收取两证；

８、购买方签订《确认书》，付清剩余房款以及相关费用；

９、签订《银行个人二手房抵押（保证）贷款合同》及其他相关协议或合同（《买卖合同》、《权证代办合同》等）。

１０、办理权属变更手续、抵押登记手续；

１１、交易中心出具《收件单》，客户签署《借据》；

１２、银行获取《他项权证》，银行放款。

按揭需哪些材料？

１、夫妻双方（若有共同还贷人，还需提供参与还贷人）的身份证、户口证原件及两份复印件；２、借款人的婚姻状况证明原件和两份复印件（已婚者提供结婚证）；未婚者提供未婚证明；离婚者需持离婚证及未再婚证明；

３、借款人所在单位出具的借款人收入证明（若有共同还贷人，还需提供参与还贷人的收入证明）；４、贷款额以外部分房款付迄证明；

５、购房合同原件及两份复印件；

６、银行或有关部门（交易所、监理所等）要求借款人提供的其他文件或材料。

二手房按揭收费标准

１、手续费（由中介公司收取）：

目前在从事二手房按揭的公司仅有两家，即德威和金丰易居，它们在手续费上收取有预定差异。德威置换是按交易额的１％进行收取。金丰易居则是按贷款期限不同和贷款额不同手续费不同，绝对额度从８００－２０００元不同。

２、抵押登记费（由交易中心收取）：贷款额度×０．１４％。

３、保险费（由保险公司收取）：房屋成交价×０．０５％贷款年限。

４、评估费（由评估事务所收取）：按件计收，每件３００元。

５、抵押合同印花税（由交易中心收取）：房屋成交价×０．００５％。