第二章 个人住房贷款2_第二十章个人住房贷款

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四．我国住房抵押贷款的特征与种类

（一）个人住房贷款的特征

1、贷款期限长

2、零售性（或分散性）

3、分期偿还（由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息）

（二）个人住房贷款的种类

1、按资金来源划分

个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同）。

2、按住房用途划分

首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称“一手房”贷款。

再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。

房屋开发贷款

 土地开发贷款

 购房抵押贷款

3、按贷款用途划分

个人住房贷款可分为个人购买住房贷款、个人住房装修贷款等。

4、按购买住房类型划分

个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。

5.依据抵押贷款利率是否变化分为固定利率抵押贷款和浮动（可变）利率抵押贷款。前提是利率市场化，贷款机构能够决定贷款利率。

•（1）浮动（可变）利率抵押贷款是指遇国家政策调整而调整的利率。在我国按照人民银行的规定，抵押贷款遇人民银行利率调整时，从下一年还款年度采用新利率重新计算贷款本金和月还款额。

•因此，我国抵押贷款具有浮动（可变）利率抵押贷款的特征，借款人承担了利率变动的风险。

（2）固定利率抵押贷款固定利率住房抵押贷款是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期限之内，贷款人按事先和银行商定好的固定利率偿还贷款，贷款利率不 1

随市场利率变化而改变的抵押贷款方式。

•2005年10月25日光大、上海浦发、建行三家固定利率房贷的申请获央行批准（即获央行批准推定息购房贷款。）

•（3）个人住房混合利率贷款个人住房混合利率贷款是指在贷款开始的一段期间内（利率固定期）利率保持固定不变，利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率（即传统的个人住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期）的贷款。

•6.按照还款方式分类，我国目前抵押贷款主要有：到期一次还本付息、等额还款和等本金还款三种。1998年人民银行下发《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》，•要求抵押贷款借款期为1年的，采用到期一次还本付息；到期一次还本付

息法是指借款人在贷款期内不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还本金和利息，适用于1年期内（含1年）的个人住房贷款。在实践上这种贷款很少。

贷款期限超过1年的，主要采用等额本息还款（即等额还款）或等额本金（等本金还款）还款两种归还贷款本息的方式。

•等额本息还款法（Constant Payment Mortgage,CPM 等额还款）是指采用按月等额还款的一种方式，即借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。

等额本金还款法（Constant Amortization Mortgage,CAM等本金还款）是指每月归还等额本金，利息逐月减少的还款方法，即以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。

其它还款方式

（1）递增式还款抵押贷款（分级还款、渐进式还款）

–即隔几年按一定比例递增还款额

–借款者在贷款初期还款较少，适合年轻人

（2）气球式抵押贷款（膨胀式、飘浮式）

–在贷款前几年中每月按固定数额还款，最后一次偿还所有贷款余额

（3）逆向年金抵押贷款

–专门针对老年人设计的贷款种类

（4）两周付款式抵押贷款

–每两周付款一次的抵押贷款方式