房地产贷款_房地产借款
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贷款培训
贷款的品种
1.个人住房按揭贷款
2.消费贷款
3.经营类贷款
4.在建工程抵押贷款
5铺面按揭贷款
1.个人住房按揭贷款：贷款的目的是用于支付购买住房的不足部分的房款，是直接把贷款发放到卖方的名下。
2.消费贷款：是以借款人自有住房为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于个人消费例如：装修，购大宗耐用消费品,等等消费，贷款发放到借款人的名下。
3.经营类贷款：是以借款人自有住房为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于扩大经营及资金周转等，贷款发放到借款人的名下。 4.在建工程抵押贷款：以土地及地上建筑物为抵押物，向银行申请贷款，并且贷款的目的是用于建造房屋及装修。贷款发放到借款人的名下。 5铺面按揭贷款：贷款的目的是用于支付购买商铺的不足部分的房款是直接把贷款发放到卖方的名下
贷款的年限，成数，以及利息
还款方式：一般银行都是采取连本带息月供的方式。信用社采取的还款方式为先
1.个人住房（铺面）按揭贷款：借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
.借款人的收入证明及银行流水帐；
.借款人的首付款；
买卖双方在贷款银行开设的活期存折；
存量房买卖合同原件；
房地产评估报告；
卖家的身份证，户口本及婚姻证明；
房产证复印件。
消费贷款
借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
借款人的收入证明及近6个月银行流水帐；
房地产评估报告；
借款理由的证明材料；
房产证复印件。
经营类贷款
借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
借款人的收入证明及银行流水帐；
房地产评估报告；
个体类工商营业执照，税务登记证，近三个月的完税证明，财务报表； 房产证复印件。
在建工程抵押贷款
借款人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明；
借款人的收入证明及银行流水帐；
房地产评估报告；
《国有土地证》《在建工程规划许可证》《在建工程用地规划许可证》 贷款的流程及工作时间
与客户面谈并设计好适合客户的贷款方案
签订委托协议书（付委托协议的版本）
收集完客户的贷款材料并交接给客服部
由客服部安排银行方面的人员看房
确定贷款及评估价并通知出评估书
客户与银行签署《借款合同》
银行审批通过
办理抵押贷款登记
领取他项权证》
银行放款
贷款收费标准及办证费用
1.收费标准：个人住房贷款按贷款额的1%收取贷款服务。消费贷款以贷款额：15万以下最低3000元一笔，15万以上按2%。经营类贷款视情况而定，最低5000元一笔。在建工程抵押贷款最低10000元一笔。铺面按揭贷款评估总值1%。
2.办证费用：评估费：按评估值的5‰，抵押登记费：住宅类的140元，非住宅类的550元。
利息的计算方法：利率表
1.月供=贷款金额（万）*贷款年限所对应的指数，例如：贷款15万15年第一套住房；
15*83.82=1257.3 元/月
2.信用社利率：上浮40%即：5.85*1.4=8.19利息1万元81.9元例如：贷款8万2年
8*81.9=655.2特色贷款业务
1.垫资解押再贷款
2.一次抵押贷款
3.二次抵押借款
4.垫资解押交易过户贷款
5代垫房款
6赎楼贷款
垫资解押再贷款
消费贷款
指的是客户原在银行已有贷款，现房产升值了通过我们经纪方垫资解押再从银行贷款出来。针对长期资金周转的客户，该业务的优势在于：
1能利用房产升值的部分贷款出来，拿来投资或周转用途。
2把房产盘活，把不动产变成借钱的最好工具。
3还能享受银行的利息优惠。
4还款方便，提前还款银行不收违约金，利息按实际贷款年限计算、灵活方便。
5无需贷款事由、资料简单。
垫资解押再贷款流程
①收集客户的贷款材料（不同银行不同的材料，我们银行审批的时间是从资料齐全并交给客服部门当日算起的），签委托协议书（确认贷款金额以及收费标准）。
②告知客户去银行打还款清单以及填写提前还款申请书。
③安排银行看房，出评估，签借款合同，写垫资申请书及用款申请。 ④银行审批通过了，办理查原始档案（60元每次），办理委托办理贷款公证（230元左右）。(签垫资合同)
⑤写用款申请，公司财务出帐到银行还款。（写借据）
⑥银行扣款，领取注销抵押材料。
⑦办理注销+抵押登记，正常8个工作日，加急4—5个工作日，费用800元。
⑧他项权证出来银行放款
收费标准：按垫资额度的5%收取。（最低3%）
一次抵押贷款
一次抵押贷款：是指客户用自有房产抵押给我们公司并向我们经纪方申请融资借款。该业务的优势在于：放款的速度快，工作时间在1—2个工作日即可放款给客户。
放款额度：不超过市场评估价的60%
一次抵押借款流程：
①查房产原始档案（60元）。（填写用款申请及垫资申请）
②办理买卖委托公证（230元）正常15个工作日，加急2个工作日费用：300元。
③到实地去勘察。
④办理抵押登记（与我们公司签借款合同）
⑤放款（写借据）；
收费标准：按放款额度的6%每月收取。
二次抵押借款
指的是客户原在银行已有贷款，现房产升值了，客户想通过我们公司申请短期融资借款。该业务是针对短期资金周转的人群，急着要资金，又想享受原来的住房按揭贷款的低利息而不想解押的客户就比较青睐这种业务。 放款额度：不超过市场评估价的60%—贷款余额
二次抵押贷款流程：
①先查客户的资信，告知客户到银行打单，确认还款余额。同时向主管申请填写垫资申请及用款申请书。
②到房产局查原始档案。
③实地勘察（看房）。
④办理委托公证（买卖）
⑤办理抵押登记（签借款合同）
⑥放款（写借据）；
收费标准：按借款额度的7%每月收取
垫资解押交易过户贷款
4.垫资解押交易过户贷款：是指卖方原已在银行按揭贷款未还清，现将按揭房产卖给买方，但买卖双方均无能力还款，想通过我们经纪方把按揭房产解押出来，买方再以按揭的形式购买，银行放贷后还回我们经纪方所垫的房款。
垫资额度：不能超过买方的贷款额度
垫资解押交易过户贷款流程
①签三方合同，收集买卖双方的贷款材料告知卖方到银行打还款清单以及填写提前还款申请。
②将材料递交给客服部门，在三个工作日内由客服部门安排买卖双方到银行签借款合同。
③银行审批通过。
④查房产原始档案（60元）。（填写用款申请及垫资申请）
⑤办理委托公证（买卖）230元加急300元。
⑥客服部安排买卖双方交税、免税。
⑦预约财务还款。（需加急费用500元）
⑧到银行还款领取注销抵押资料
⑨办理注销抵押登记。
⑩办理过户登记。
⑾新证出证后办理抵押登记。
⑿银行领取他项权证。
⒀银行放款、扣垫资款。
收费标准：按垫资额度的5%收取。（按笔计算）
代垫房款
指买方需通过按揭的方式购买房产，但卖方又急需资金需要买方一次性付款，买方可向我们经纪方申请代垫房款用于支付卖方的房款，等到银行按揭款发放时候再还回我们经纪方所垫的房款。
垫资额度：不能超过买方的贷款额度
代垫房款流程：
①签三方合同，收集买卖双方的贷款材料。
②将材料递交给客服部，在三个工作日内由客服部门安排买卖双方到银行签借款合同
③在等待银行审批的同时，办理查档（原始）以及买卖公证。填写垫资申请及 用款申请。
④银行审批通过。（签垫资合同）
⑤客服部安排买卖双方交税、免税、查档、测绘、过户登记（需加急费用600元）。
⑥过户当日将垫资款给卖方。写借据（买方）
⑦新的房产证出来。
⑧办理抵押登记（需加急费用400元）。
⑨他项权证出来，银行放款、扣款、完结。
收费标准：按垫资额度的5%收取。（按笔计算）
垫资业务的注意事项
①垫资申请及用款申请表必须提前一个星期填写。
②出帐前要将放款存折及还款存折的原件，密码保管到权证部门。
③总经理签字前必须看：房产的原始档案存根，公证书的原件，垫资申请，用款申请表，垫资合同，房产证原件。
④垫资业务必须要求加急。
⑤垫资服务费在出帐前要收到。
⑥查房产原始档案是产权人亲自必须带上身份证原件及房产证原件到场。 ⑦办理委托公证前需将公证的内容及费用告知客户。
⑧办理公证的资料：产权人及配偶的身份证，户口本，婚姻证明，房产证原件，房产电子档查询结果。
赎楼贷款
业主想把按揭的房产卖给买方，且买方是通过按揭的形式购买该房产，业主可通过担保公司向银行申请赎楼贷款，以还请原有的按揭贷款，从而实现该房产的顺利交易过户。
贷款对象：在银行办理了个人住房按揭尚未结清，并在银行已抵押三个月以上的客户。
赎楼贷款的流程
1买卖双方与我公司签订《房屋买卖合同》
3卖方递交赎楼贷款的材料，买方递交二手房按揭材料。
4卖方与担保公司签订担保合同
5贷款审批（买方贷款审批通过）
6买卖双方办理委托公证
7客服部安排买卖双方办理交税、免税。
8担保公司将贷款转入卖方的原贷款银行办理解押手续
9领取卖方的注销抵押材料后办理注销抵押登记
10办理交易过户手续
11办理抵押登记
12发放贷款到卖家账户、扣垫资款。
收费标准：按垫资额度的5%收取（按笔计算）
案件分析
案例一
客户有一套金康小区商品房，面积100m²，原购价2300元/ m² 全产权：（是指目前无抵押且有产权证的房产），急需资金。根据客户的不同情况给出不同的贷款方案。
1方案：该房产无需解押的情况下，可以直接办理银行或信用社的抵押贷款。了解客户贷款年限，贷款金额，房产面积和房产年限是否符合客户要求的贷款标准 2方案：客户要求短期借贷（约三个月内），又可以承受高息的情况下，可以建议客户选择向公司短期借款
3方案：客户想贷款，又想马上拿到钱。像这类型客户，置业顾问应给出专业建议解决客户当前问题。先借款给客户解决他资金周转，同时帮客户按他的要求办理银行贷款，后还清我公司借款。
案例二
客户李先生2004年按揭20万购买一套金湾花城小区商品房，面积120m²，尚欠贷款17万，现李先生急需资金10万元，请你给他设计一个合理的贷款方案。方案 ：如客户用资金周期比较长又想享受银行的贷款利率的情况，可以建议他做垫资解押再贷款。
2方案 ：该房产还未还清银行贷款，想短期和个人借款（约三个月内）又可以承受高息的情况下，可以建议客户选择向公司办理（二次抵押借款）业务。
3方案：客户想贷款，又想马上拿到钱。像这类型客户，置业顾问应给出专业建议解决客户当前问题。
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