买楼须知_买房须知
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【楼层优劣分析】
1、1-5层：视野最差，楼下出入汽车噪音大，看不到户外景观，地漏容易返味，1-2层还能潮，尤其是头2年。（从风水讲人是要接地气的，所以1层最好，农村人比较讲究这个，他们愿意住1层，认为不接地气身体不好）
2、6-9层：视野一般，看得到户外景观但不是最佳观赏高度。
3、10-12层：浮沉层，最好不要选择。浮尘层是指空气中的浮尘所在的层次即空气的浮尘层,是浮沉度愈少的分界线，也就是说，浮沉层以上空气会好一些。在我国浮沉层一半为距地面30—40米，以楼的建筑层高为3米算应该在9—12层之间。
4、13-14层：一般二次加水压的机器容易在中间楼层，18层的房子9-14层都有可能，买前要问清，一般销售也不是很清楚这个到底放在哪层，入行浅的可能就根本不知道，最好能实地看一下，而且这2个数字都不吉利。
5、15-16层：我认为这是最佳楼层，视野好，越过浮沉层，数字也吉利。
6、17-18层：17层还可考虑一下，因为电梯的机器都放在房顶，梢次的电梯噪音很大，白天是听不到的，晚上轰轰的还是比较明显，所以18层就不用考虑了，如果电梯是好牌子17也是不错的选择。18层就不用考虑了，夏天热，防水不好的话还漏。
7、首选南北通透的房子，通风好，夏天也凉快；纯南向房子热，空气流通性差；其次选纯东的房子，然后是纯西的，西房晒，如果厨房在西食物容易坏；千万不要买西北向的，冬天呜呜的灌风！
8、虽然好朝向好楼层稍贵一些，但是你要住一辈子呢，或者将来你儿孙还要住呢，干吗委屈自己，平摊到70年，每年没多多少钱。
一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层、高层和超高层。通常人们把１—３层称低层、３—７层为多层、８—１２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１００米以上为超高层。按规定８层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活带来一种新的高度。小高层属于目前市场上比较时尚的一种住宅类型，选择小高层，并非是人们仅追求一时时髦。业内人士认为，随着人们追求高品质住宅意识的提高，小高层是未来发展趋势之一。小高层生活的便利性、舒适性将赢得更多购房者的喜爱。
土地资源因它的不可再生性及其开发成本越来越高，在今天，城市建筑向高空延伸已然成为大势所趋，多层由此越发稀缺。
【案例】
我签了选房确认单 定金能给退吗？
我因家里突发状况无法继续支付房款请问能给我退定金吗？
问题补充：
和开发商签订的确认单里写着 签订确认单后 购房诚意金2万元整自动转为定金、选房后10日内购房者需续交定金3万元乙方须按时交付 否则视为乙方违约，甲方有权将乙方所定房源另行出售。已交定金不退。
可我现在家里出了点事 经济方面无法付房款了并且急需用钱请问这定金开发商能全退给我吗？
宣传单上写的开发商是我们村居民委员会的这是旧村改造的这样能退吗？
回答1：受大气候影响，开发商好不容易套来的定金，既然都写明了不退，你想他会退给你吗？管你什么情况，他们可没有那么好心。
那你就把你家的突发情况给你们村居民委员会的领导说一下，让他们体谅你家的难处，看看是否会同意给你退款。
回答2：看合同约定是否有效：
1、定金不能超过合同标的款的20%，超过20%的无效；
2、定金是否已经交付，交付后定金合同方可生效；
3、是否有欺诈或胁签订的定金合同
没有以上原因你的定金肯定要不回来了
【选房流程】
凭身份证领取选房序号
进入选房区，算价、选房
确认房号，领取《签约确认单》
凭《签约确认单》进入缴款区缴款，获取缴款凭证
凭《签约确认单》、缴款凭证进入签约区，签订《商品房认购协议书》
手续办理完毕，客户由出口离开选房区域
【选房】
选了16#楼1单元401室（3209.87/平）+7.33平的储藏室（2150/平），合计为373564元。2012年8月11日
【如何开单身证明】
需要户口和身份证，然后到街道办事处（村委会）盖章 再去派出所盖章，买房按揭必须再去民政局开证明即可。
【办理住房情况证明】
出具住房情况证明需提交以下证件或证明：以家庭为单位，查询购房人、配偶、未成年子女提交身份证、结婚证、户口簿原件及复印件；对成年而未达到法定结婚年龄的购房人，只查询本人记录，提交身份证、户口簿原件及复印件；已达到结婚年龄而未婚的购房人还需要提交《单身证明》原件及复印件；离异的购房者，还需要提交离婚证、离婚协议或判决书、调解书和离婚证明，带未成年子女的需提交子女户口簿原件及复印件。
【购房按揭贷款利率】
【一】工商购房按揭贷款利率：5到30年 年利率基准为7.05%，即月利率为7.05%/12；联系电话：95588。
1.贷款期限长--最长期限可达30年。
2.贷款额度高--最高贷款金额可达到所购住房市场价值的70%。
3.融资成本低--贷款办理过程中银行不收取费用。
4.还款方式灵活--为您提供多种还款方式及特色还款服务，借款人可根据需求自由选择。
5.贷款发放及时--在您提供有效阶段性担保的情况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。
6.贷后服务便捷--为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。
申请工行一手个人住房贷款需具备以下基本条件：
1.具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻状况证明；
2.具有良好的信用记录和还款意愿；
3.具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
4.具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；
5.具有支付所购房屋首期购房款能力；
6.在工行开立个人结算账户；
7.能够提供工行认可的有效担保；
8.工行规定的其他条件。
申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：
1.借款人及配偶的的有效身份证件、婚姻状况证明；
2.借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；
3.借款人经济收入证明及职业证明；
4.借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》或《购买商品房合同意向书》；
5.房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或首期付款的银行存款凭条。
6.贷款人要求提供的其他文件或资料。
☆ 贷款额度
贷款额度最高可达到所购住房市场价值的70%。
☆ 贷款期限
贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。
☆ 贷款利率
贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。
☆ 还款方式与服务
个人一手住房贷款可采用以下还款方式：
1.等额本息还款法。贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。
2.等额本金还款法。每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减
3.按周（双周、三周）还本付息还款法。以等额本息或等额本金还款法为基础，以7天或者7天的整倍数作为还本付息的周期，周期最短为7天，最长不超过21天（含）。
4.“随心还”还款法。在合同约定的还款期内，以等额本息法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上可随意增加还款额，实现提前还款。
5.“入住还”还款法。在购买产权房或购买与工行签订了按揭合作协议且开发商为贷款提供阶段性保证担保的期房时，可在所购房产入住之前，暂缓归还贷款本金，仅归还贷款利息。
每期还款日一般为贷款发放日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日；最后一期还款日为贷款到期日。您也可根据自身收入状况选择固定的每期还款日，合理安排个人资金收入与支出。
在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上宽限10个自然日。
☆ 服务渠道与时间
您可在工行合作的按揭楼盘售楼处向工行客户经理提交贷款申请，也可选择工行个人贷
款中心或当地分行个人信贷业务部门递交贷款申请。
【二】中国银行购房按揭贷款利率：现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，利率为五年期以上7.05%,月利率为7.05%/12 ；联系电话：95566。2012-7-06的年利率6.55%。
【三】农信购房按揭贷款利率：9.519%。这么高的利率是否符合国家要求，农联社利率可以上浮100%，基准利率7.05%。联系电话：莒县农村信用合作联社阎庄信用社莒县阎庄镇驻地0633-6811035，全省统一客服：96668。贷款额度根据借款人所建或所购住房的总价款、信用等级、家庭总收入和综合还款能力，确定贷款额度，且不超过建房或购房总价款的60％（存单质押贷款除外）。县级联社可结合辖内实际制定最高限额。
贷款期限根据借款人的生产经营状况、收入状况和综合还款能力等因素确定，最长不超过10年。
贷款利率按照中国人民银行和农村信用社的有关规定执行，并给予优于同期同档次农户生产经营性贷款利率10%（含）以上的优惠。
【买房亲身经历】买浩宇集团投资建设的锦苑华庭，先是交5000元报名购VIP卡（此处业主请注意，多打听点早排队拿个靠前的号好选房）；再就是选房（注意了，买房得考虑车库、储藏室的费用和能算在贷款总额里面吧），选好房5000元转成定金（签署认购协议书：21号之前交首付签约）；然后就是带着户口本、身份证（注意夫妻户口不在一起的还需要带结婚证）原件复印件到房管局花50元开出一张住房情况证明，带身份证、户口本原件（必须带，你懂得）到民政局办理单身证明（当然有结婚证的直接用结婚证了），到银行领取统一格式的收入证明，先查好信誉（这是前提）到单位开具盖章（只要是在工商局备案交税的单位都可）；再就是交首付，交之前自己算好省的到时忙乱，交完拿着收据等通知签约并办理贷款（各种证明材料通知后再交）；
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