第11题住宅小区物业管理的要求_物业第11章练习题

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第10题: 物业服务企业对业主装修房屋的规定.(P110~P112)

装修管理要求 1/ 不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主结构部件。

2/ 不得凿穿地面和房屋的水泥层。

3/ 不得封闭阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。

4/ 装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。5/ 严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

6/ 按照管理处的要求，空调器安装在指定位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。7/ 装修施工应安排在上午7：00~12：00，下午14：00~20：00时间内进行，以免影响他人休息。

8/ 高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。

9/ 需封闭阳台的，必须申报管理处同意方能施工。

10/ 施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在胸前，并在指定的区域内活动。

11/ 未经管理处同意，不得随意改动水、电线管走向。

12/ 底层住户装修，不得在阳台违章搭建。

13/ 临平台的阳台、窗户不能改装门。

注：建设部1995年8月颁布《建筑装饰装修管理规定》

1997年4月颁布《家庭居室装饰装修管理试行办法》

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区管理的指导思想是:（117页）

1/ 服务至上，寓管理于服务之中；

住宅小区的管理是一项服务性很强的工作，自始至终都要贯彻“为居民服务，为居民

负责”的思想。住宅小区管理中的服务工作，一是长期性，往往要几十年；二是群众

性，服务对象由各行各业，男女老少组成，因此要树立“方便住户，服务至上”的思想，寓管理于各项服务当中。2/ 统一管理与综合服务相结合；

根据小区产权多元化，管理项目多样化实现统一管理并将服务贯穿到管理过程当去，使管理工作做得更加合理、深入和有效。

3/ 产权与管理权相分离：

物业服务企业在确认住宅小区的产权、使用权的前提下，管理理权集中统一起来，由

物业服务企业实施统一管理。

4/ 有偿服务，合理负担；

对于小区的管理采用有偿服务，合理承担费用，以保本微利，公平合理的方针，按照

“谁想用、谁受益、谁负担”的原则，由享用人、受益人分担小区的管理经费。

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的目标：（118页）

尽管追求经济效益是物业服务企业的一个重要工作目标，但还要追求社会效益、环境效益和

心理效益，即四效合一，具体说：

1/ 实现住宅小区的经济效益；

一方面指建房、管房单位的投资与经济收入之比达到了预期目标，另一方面是指管理

好、维护好房屋及其附属设施设备，延长它们的使用寿命使物业保值增值，同时也指

物业管理者通过完善的管理和服务获得良好的经济回报。

2/ 实现住宅小区的社会效益；

住宅小区的社会效益是指如果小区管理得好，就可以为小居民的居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间。这一空间不仅指居室、楼道内，而且也是指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面，它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有十分正要意义。

3/ 实现住宅小区的环境效益；

环境效益的一个重要的方面就是人类生态环境。住宅小区的环境因素主要包括小区的卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪声大小、建筑密度及景观等，住宅

小区的环境效益主要是通过物业的管理来提高小区的环境质量使小区居民有一个

整洁、优美、安宁、舒适的居住环境有利于人们修身养性和身心健康。同时小区环

境质量提高，有力促进城市环境建设良性发展

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的要求：（118页）

按照住宅小区物业管理的目标,根据各小区的实际情况和条件制定住宅小区的管理要求，总的来说可以归纳为三个方面:一是物质环境的要求;二是社会环境管理的要求;三是以改革、开拓精神探索小区管理新思路。

1/ 物质环境管理的要求：

(1)增强住宅功能：就是要把握住宅建设和居室装修的发展趋势，从方便和优化居民的生活实际需要出发，在小区居民入

住装修时，积极引导居民在设计上要注意空间结构，布局合理，通盘考虑房间布局、采光、通风及厨房设备、卫生设备安装的合理性、安全性和舒适性。

(2)搞好小区的配套设施：是指小区的治安、消防、卫生、文体、娱乐等功建设施配套，以办按“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近、方便配置。

（3）创造优美的环境是要求一绿化为主，配以雕塑、假山、水池、花架、喷泉、亭台

等来美化环境，装扮小区，使小区景色优美，清幽宜人。尽量将空地都绿化，并要

注意花、草、树木的选择。其具体要求就是形成系统，合理布局，节约用地，因

地制宜，植物选择、搭配有序。

2/社会环境管理的要求：

（1）健全机构，形成机制，实行专业管理与群众管理相结合的管理模式，充分发挥住宅小区业主委员会的作用，调动各方

面的积极性；

（2）完善制度，协调和理顺物业服务企业内外部的各方面关系，并进行综合管理；

（3）开展社区文化活动，加强住宅小区的精神文明建设。

3/以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路

住宅小区物业管理的改革，主要是对管理体制改革，如何使小区的物业管理从行政管理

转为企业化、专业化、社会化、契约化、和商业化的管理，可以遵循以下几点做法：

（1）服务第一，方便群众；（2）企业经营，独立核算，实行招标制，实行有偿服务；

（3）统一规划，综合管理；（4）专业管理，群众参与。

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的内容：（119页）

包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境、等方面的管理，具体包括；

1/ 住宅小区居民的管理和服务；2/ 房屋管理；

3/ 环境卫生、绿化管理；4/ 治安管理；

5/ 小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设施设备的管理；

6/ 市政设施维护管理；7/ 车辆管理；

8/ 消防管理；9/ 物业租赁管理

10/收费管理

第11题：住宅小区管理的指导思想、目标、要求、内容、原则。（P117~P122）

住宅小区物业管理的原则：（121~122页）

住宅小区的物业管理工作是一个涉及内容庞杂的系统工程，要想小区各方面都处于良性运转状态，物业管理工作真正达到高水平、高效益、高标准、必须遵循以下原则：

1/ 坚持以人为本、服务第一的原则：物业服务企业的工作就是为其管理区域内的个人和家 庭提供各种各样的服务，在日常的管理和服务过程中，坚持以人为本，寓管理于服务之 中，用优质、完善的服务去满足业主和物业使用人的居住、生活等多方面的要求，真正管好住宅小区，取得应有的效益。

2/ 所有权与经营权、管理权相分离的原则：物业所有权与经营权相分离，是社会主义市场经济的重要原则。在对住宅小区实施物业管理的过程中，也必须遵守这一原则。对住宅小区来说，物业的所有人即可以是法人，也可以是自然人，成分比较复杂，因此就需要物业所有权与经营权分离，把所有权交归产权人，把经营管理权交由物业服务企业，这样就可以减少纠纷和扯皮现象，这样也有利于人力、物力的节省，更有利于发挥整体优势，实现规模效益，最终达到住宅小区物业管理的统一高效。3/ 专业化管理与民主管理相结合的原则：住宅小区物业管理许多工作都具有技术性、专业性强的特点，因此就需要有专业的机构和专门的人员来进行专项的管理，同时又涉及到产权人和住户私有财产的问题，在管理过程中必须得到产权人和住户的配合，所以，建立健全完善的民主管理机构，发动和组织业主积极参与小区的建设和发展，形成完善的民主管理和监督机制，真正实现专业化管理与民主管理的有机结合，以保证住宅小区物业管理的高水平。

4/ 综合管理的原则：这一原则是由住宅小区规模大、设施设备复杂、功能多样、产权分散等特点决定，现代住宅小区的住宅系统完整，配套的实施设备齐全，有很强的整体性和系统性，小区的功能多、产权分散，只有统一起来进行综合管理，也才能充分发挥小区的整体性能，达到各环节、各部分工作完善协调，促使住宅小区物业管理工作良好运行。

5/ 有偿服务，合理负担的原则；要想使物业工作做得更好，就必须有稳定的管理经费，以维持整个小区管理工作的进行和管理企业的生存发展，以小区为依托开展多种经营，“以区养区”从而保证住宅小区管理经费有固定来源，形成良性循环。同时，住宅小区管理服务的项目、深度，小区管理服务收费标准的高低，也应根据实际情况，视居民的收入水平、承受能力而定，不能盲目增强服务项目、强制收费，以免引起纠纷，造成管理工作的被动。

6/ 竞争择优的原则：竞争是市场经济的灵魂，住宅小区管理要遵循市场经济规律，引入竞争机制，鼓励公平合理的竞争，打破“谁开发，谁管理”等小区管理权的“世袭”和垄断现象，选择信誉好、水平高、收费合理的优秀物业服务企业来对小区实施管理，只有这样，才能使物业服务企业加强“内功”的修炼，提高其管理和服务的水平，降低管理成本，实现四效统一。第12题写字楼物业管理的目标（129页~130页）

写字楼的租户将以高效率的工作为主要目的，相应的管理于服务必须满足他们的这一需要。一般来讲，物业服务企业对写字楼实施管理与服务时，应确立以下目标：

1/ 首先是要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境：所谓安全，是指让业主及用户在大楼里工作、生活有安全感，具体包括人身安全、财产安全和消防安全。一旦发生意外，应及时救护、报案，并保护现场。所谓舒适，是指在写字楼内创造一个优美的环境，让业主及用户在大楼内工作、生活都能感觉到舒适、方便。具体做法是要确保大厦内各种设备处于良好运行状态的同时利用写字楼内的裙楼、地下室等，开辟必要的停车场、商场、会议、商务、娱乐、餐饮等生活服务设施，满足租户的基本需要。进而为其创造方便、舒适的工作环境。所谓快捷，是指让业主及用户在大楼内可随时与世界各地联系交换信息，抓住商机。

2/ 应确保延长写字楼的使用年限及其功能的正常发挥：写字楼建成以后，由于使用和自然力的作用会使其发生一定的损坏，如设计、施工质量较差、建筑材料不合格、使用不当等情况，因此，随着时间的推移，房屋的结构部位、维护部位、装修、上水、下水、都将发生不同程度的损坏，如不及时进行维修、养护和加强管理，就会影响到物业功能的正常发挥。以上这些情况的发生，不仅使房屋的作用和功能不能正常发挥，而且还会过早地达到危房程度或损坏，以至影响用户工作、生活的正常进行，实施良好的不间断的专业管理服务，不仅可以确保物业在整个使用周期内作用和功能的正常发挥，还可以延长物业的寿命，保障业主的经济利益。

3/ 完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且还可以使物业增值。完善的物业管理，就是通过不断的维修养护，进行旧楼的更新改造、室内装修等，不仅能使物业及其设备处于完好状态和正常进行，而且可以提高物业的档次和适应性，使物业确保增值，也更容易招徕顾客，出租或出售这些房屋，获得更多的租金获利润，从而产生更高的经济效益。

4/ 写字楼管理应与《全国物业管理示范住宅（大厦、工业区）标准及评分细则》的要求相结合。《全国物业管理示范住宅（大厦、工业区）标准及评分细则》要求对大厦的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通治安和环境容貌等项目的维护、修缮和整治达到一定的标准。

第13题商业物业管理服务的特点（134页）

1/ 要保持商业楼宇的美观、整洁、有序：

商业楼宇不像办公楼那样气派、雅致，而是追求热闹、休闲，往往在大空间、大间隔式的层面里显得商品琳琅满目，并一览无余。商业楼宇的人流量和物流量较之其他物业来说都要大得多，因此，商业楼宇的保洁服务、环境保护、广告管理、咨询管理服务、车辆管理等要与之相适应，以保持商业楼宇的美观、整洁、有序。

2/ 具有齐全、先进的设备、设施商业楼宇，尤其是豪华型的商业楼宇，其设备、设施配置齐全、先进，有的已经属于智能化建筑

3/ 加强保安工作商业楼宇的客流量不仅大，而且人员结构比较复杂，这些人在进出商业楼宇时又不受任何限制，尤其是敞开式的商场堆满商品，保安工作就更重要了。同时，还要加强对易燃易爆商品的管理和清场后的商铺管理。

4/ 商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施 就是说物业管理者在实施对某以商业楼宇管理时，要和经营者签订管理委托合同，管理者必须按照合同的要求去做好每一项工作。同时还要为租户提供良好的服务和优良的经营环境。

第14题特种物业的类别（137页）

特种物业分为八大类

1/文化类物业：据体指学校、图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心（青年宫、少年宫）、展示厅、展览馆等。

2/体育类物业：包括体育场馆、健身房、武术馆、游泳馆、保龄球馆、乒乓球馆、网球场、高尔夫球场等。

3/传媒类物业：包括电台、电视台、电视塔、音像影视制作基地等。

4/卫生类物业：包括医院、卫生院、疗养所、药检所、敬老院、殡仪馆等。

5/餐饮类物业：包括宾馆、旅店、酒店、饭店、咖啡屋、茶坊、酒吧、啤酒屋等。

6/交通类物业：包括车站、机场、码头、停车场、隧道、桥梁等。

7/娱乐类物业：包括影剧院、剧场、游乐场、夜总会、度假村等。

8宗教类物业；包括庙观、教堂、宗祠等。

第15智能建筑物业管理服务的要求（140页~141页）

（一）/ 商场、餐饮、娱乐区与智能化系统的配置和管理要求：

1/ 空调系统应是“全空气”系统，新风量要充足，餐饮和娱乐区域要有独立的温控调节器，要根据不同的小空间进行温度自设定，如KTV包房、舞池、就餐包房等。

2/ 各出入口应设置固定和代云台的监视摄像机，商场内还应设置代云台的彩色摄像机，以区分商品的颜色。玻璃橱窗应设置破碎感应器，要有一定数量且分布合理的手动或脚动急报警开关。

3/ 此类区域具有多次装修的特殊性，要充分考虑水平布线系统、布点数量及线类等级，留有底面和柱壁端口，以便于提供给POS作为网络连接，以求合理性和经济性。

4/ 消防系统是此类区域的重点，因为在这一区域里有厨房、煤气房、电加热餐具及照集中点等，因此，发生火灾的概率大于办公区域，所以设置烟感探测器的覆盖面积以小60平方米/点为宜，一般选50平方米/点左右。在商场区域，由于水喷淋头的设置会遇到吊顶或二次装修中改变吊顶的情况，因此要设置上下喷淋头接口，以便于施工和管理。

（二）办公区域智能化系统的设置和管理要求

1/ 办公区域应是一个安全的场所，因此，就要以先进、可靠的监视、消防系统作保证，室内消防设施的设置要合理、周到，不可留有盲区。

2/ 在电梯或通道出口处要设置固定的电视监控和探测器，若通道长度达于30米，则也应设置监控器或探测器。

3/ 对于变配电、给排水、电梯、锅炉、冷水机组、热泵机组等应进行检测而且监测数据要实用，要有利于运行管理和机电设备维修。

4/ 市内电话端口的配置，以前是7平方米设一线，从目前来看，从事贸易的公司约需6平方米一线，即每人两部电话机；从事化妆品促销的公司，每人约2.5部电话机；从事证券、保险业务的公司，每人需要3部电话机。所以，由这些业务的办公楼，市内电话端口应按面积占有端口数的数量配置，一般以4~5平方米/端口为宜。

5/ 空调系统的耗电量最大，对此能否采取节能措施，应成为物业管理运作的重点。