“三证一书一表”策略1_三证一书一表

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关于 紫薇花园业主代表提出的“三书一证一表”问题的应对策略

我司于2010年5月24日收到紫薇花园第2、6、7栋业主代表来

函，函中要求我司履行合同义务，并按法律规定办理好《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，即“三书一证一表”，并要求我司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据小业主代表的来函，我部了解了相关情况，并查阅了相关资料后，就此事简要分析如下：

一、广州市规定的“交楼”条件

广州市 “交楼”的前提条件是房地产质量要通过验收。

据初步了解，广州市的房地产质量验收是由建设单位负责人组织

施工、勘察、设计、监理等单位负责人组成验收组，在所辖区建设工

程质量安全监督站（下称“建设工程质监站”）人员监督下而完成的。房地产商拿到建设工程质监站出具的《建设工程质量验收监督意见书》、并按照所辖区建设工程备案办公室的要求办理完备案手续后，就可达到“交楼”的条件。广州市的规定并未违反国家的法律规定。

在建设工程质量验收改为备案制的情况下，广州市的“交楼”手

续中已经不存在《建设工程质量认定证书》和《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。这“一书一证”已经退出了历史舞台。

总结广州市的规定，广州房地产商向小业主交楼时应发放《住宅

使用说明书》和《住宅质量保证书》，并根据小业主的要求提供《建设工程质量验收监督意见书》和《竣工验收备案表》，即“三书一表”。但法律并未规定，如果不具备“三书一表”，经双方曾确认的交楼（收楼）的合同条款是无效的。

二、购房合同中对“三书一证一表”的约定

我司与小业主所签购房合同中约定的交楼条件为《建设工程质量验收监督意见书》，并未要求交楼时必须提供《竣工验收备案表》。

三、应对策略

根据广州市的规定和合同的约定，在根据《补偿协议》已经支付了一定违约金的情况下，不应再满足小业主有关“三证一书一表”问题的赔偿要求。

已办理了收楼手续的小业主来函的目的在于主张之前收楼行为无效，顺延收楼时间，以便能从我司获得更多的延期交房的违约金。

对此类小业主，我司可告之，购房合同中并未约定必须提供《竣工验收备案表》，且小业主已经与我司签署了《补偿协议》，对于我司延期交房的责任也进行了约定，我司也按约定将违约金支付给了小业主，上述行为在法律上均是有效且合法的，双方均应严格按所签《补偿协议》的约定执行。

2、对未办理收楼手续的小业主的应对策略

对未办理收楼手续的小业主，我司应尽快对其房屋进行整改，使房屋达到合同约定的交楼条件，并按之前所签署的《补充约定》的约定，向其发出《交楼通知书》，要求其尽快办理收楼手续。