房地产开发项目的成本测算_房地产项目成本测算
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房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12作者: 朱赤来源: 中国房地信息
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随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；
3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；
4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；
5、电梯投资；
6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；
7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；
8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。
四、开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：
1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。
3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。
4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的3％—5％计列，视项目个案而定。
5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。
6、上述各项费用中未提及的其他支出。
上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。
某地块基本情况
用地面积18090容积率1.43户数86可建建筑面积25868.7
宅基地面积15014回迁系数0.8
回迁面积12011.2商品房价格2500
商品房面积13857.5回迁房价格2023.9
5总销售收入5895.38税金467.69524.85
建设成本5235.69净收入463.34406.17
政府收益684.78政府部门收益367.07
村集体收益211.653村民收益22.75
住宅开发成本测算表
收费项目收费收费标准折算标准（元/㎡）说明
单位
土建造价700元/㎡700820
设施配套100含上下水、供热电讯暖、道路绿化含开发
管理费等
不可预见费用20
国税国税局房价×3.3%82.5337.5房价按2500元/㎡计算,商品住宅税收占房价的13.5%，商业房税收占房价的15%。
地税综合地税局房价×8.7%217.5
契税住宅农税局房价×1.5%37.5
商业房房价×3%
征地补偿拆迁户1200元/㎡宅基地696.471026.94办完土地手续所需费用
躲迁安置费等59.84
土地出让村补偿国土局7.8万元/亩81.82
土地收益18万元/亩188.81
评估勘界5.2万元/亩54.55141.90
交易费住宅房管局3元/㎡3
商业房10元/㎡
避雷设施费气象局1.5元/㎡1.5
电器检测费消防大队1.5元/㎡1.5
垃圾处置费建设局2
档案整理费1.3元/㎡1.3
基础设施费205元/㎡205
墙体节能费8元/㎡8
防空建筑配套费20元/㎡20
劳保统筹费2.6元/㎡18.2
质检费土建造价的0.25%1.75
房产测量费测绘单位1.36元/㎡1.3635.11地形放线竣工2.5
勘察设计费设计单位20元/㎡20
规划技术服务费用地1.5住宅1.74.249
规划设计费1.5万元/ha
监理费监理公司土建造价的1%72023.95
总计2361.45不含税收的成本价2,023.95元/平方米
