房地产开发过程中经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响_房地产开发费用税费

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房地产开发经营税费对房地产开发成本及销售价格的影响

除土地费用、建筑安装工程成本、基础设施和公共配套设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素。

（一）税费对总开发成本的影响

据国家建设部房地产业司的资料估计，各种税费占商品房成本的比重大致如下，见表1-2.如果加上各种不可预见的税费在内，各种税费占商品房成本的30％～40％。在商品房开发成本中，土地费用约20％，因此包括土地费用在内的各种税费占商品房开发成本约50％～60％。就北京而言，土地费用占住宅总开发成本30％以上，甚至高达50％。表1-2商品房税费构成一览表

项目税费占商品房成本的比重(％)

税收10

管理费和手续费3

行政性费用项目性收费16．5

证书工本费0．5

合计30

（二）税费对销售价格的影响

目前，在商品房价格中，土地费用所占的比重已由过去的20％左右上升为30％左右，而开发商开发建设利润所占比重由过去的20％以上下降为10％左右。商品房价格主要由七部分构成，见表1-3.表1-3商品房价格构成一览表

项目约占商品房价格的比重(％)

土地成本30

房屋建造成本30～35

辅助设施费用4

配套费用10

开发期间费用10

营业税金及附加6

开发建设利润10

合计100

注：表中配套费用包括：市政配套如水、电、煤气、通讯、管网等费用；开发期间费用包括：管理费、财务费和销售费等。

（三）合理税费的调控措施

包括土地费用在内的各种税费对住宅总开发成本、销售价格影响较大的项目依次为土地费用（约30％），税收（约10％），其他各种合理和不合理费用（10％～20％）。所以，只有规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。为此，国家和各级政府应对商品住宅开发建设中的税费进行必要合理的调控。

1.降低地价

对普通商品住宅，通过减少土地出让金或将一次性支付土地费用改为若干年分期支付等方式降低地价；对经济适用住宅，应通过行政划拨土地减免地价。

2.合理分摊城市基础设施和公用设施费用

让城市基础设施和公用设施费用单纯由消费者承担，改为由政府、房地产开发商、消费者等共同承担，这样既维护了房地产开发商的利益，又能调动消费者购房积极性。

（1）对于非营利性的城市基础设施（如道路、交通等）以及公用设施（学校、医院等）费用，应由政府财政承担。

（2）对于营利性的配套设施（如商业网点）等费用，本着“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，由房地产开发商或受益企业承担。

（3）对于住宅小区内的市政配套设施建设费用，应由消费者承担。

3.降低或减免契税

为鼓励居民买房，对居民的住房应降低或减免交易契税。

4.取消不合理收费

对房地产开发企业的各项收费应进行清理，如认真清理国家明文取缔的不合理收费及现行收费项目中的不合理收费。对不合理费用坚决予以取缔，如人防费、教育集资费、白蚁防治费、地名费等以及各种名目的管理费和保证金。

此外，为避免政出多门、重复收费，政府可采取集中收费、统一管理。这样，有利于降低商品房总体收费标准，进而有利于降低商品房的成本和价格。