一级开发成本科目_开发成本明细科目
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一、前期费用
1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费。（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用。
→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。
→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。
3.工程勘察、测绘、定桩费用。2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》
4.环境影响评价分析费用。国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题通知》（计价格［2002］125号）
5.交通影响评价分析费用（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）
6.地震影响评价分析费用
7.地价评估费用
8.工程设计费及施工图审查费
9.招标代理费、招标服务费
10.工程保险费
二、征地、拆迁费用
1、征地补偿费用
2、拆迁补偿费用
3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费
4、拆除工程费用
5、古树保护及文物古建修护、还建费用
6、其它
三、公共区域市政基础设施建设费用
1.场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用
2.区域内永久性道路、桥梁建设费用
3市政管线建设费用(包 括 雨 水、污 水、中 水、上 水、电 力、天然气、电信、热力等
4.市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定
5.配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等
四、区域内公共环境景观建设费用
包括：绿化（花草、木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
五、区域内公共配套设施建设费用
包括：市政管理用房建设费用;机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。
六、工程建设其他费用
1.工程监理费
2.竣工图编制费
3.建设期区域管理费用
4.项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用
5.项目后评价费用
6.其他
七、管理费
指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理 规 划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
八、财务费用
指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。
九、销售费用
包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推 广 活 动，和 因 此 发 生 的 各 种 广 告、宣 传 费 用 等。目 前 政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定，而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售，已实施完成的土地一级开发项目尚不多，因此没有太多的经验数据可供借鉴。这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算。也可以按预计销售收入的1%计取。
十、应纳税费
土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教 育 费 附 加、印 花 税、进 口 设 备 关税等，所得税。具 体 纳 税额 计 算 方 法详见国家相关税收政策的规定。
十一、不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而
以开发成本为基数，适当计取一定比例。
