前期所需的五证_五证是哪五证

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前期所需的五证： 1.国有土地使用证

2.建设用地规划许可证 建设用地规划许可证附件 3.建设工程规划许可证 建设工程规划许可证附件 4.建设工程开工证

5.商品房外销预售许可证 商品房销售许可证 商品房外销许可证 前期工作：

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。

需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。

（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。

（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。房地产开发过程中涉及到的工作 来源： 作者： 房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案 申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证 国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安臵方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安臵工作→结案 拆迁安臵的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安臵方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安臵→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁 规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和年度投资计划 房地产开发程序 来 源： 作 者：

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；

（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标； 房地产开发流程设计的涵义

来 源： 作者：

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性 措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

外商投资开发房地产的基本程序

来 源 ： 作 者 ：

外商投资房地产的项目审批，对外履约等，由广州市对外经济贸易委员会(市外经贸委)负责；房地产开发项目的生产、经营、管理等由广州市建设委员会(市建委)负责。

一、外商取得土地使用权，投资开发房地产的途径(一)竞投方式

通过参加政府土地主管部门公开主持的土地使用权的招标或拍卖，以竞投方式直接取得开发用地进行开发经营。(二)合作方式

由外商出资、广州市内的开发公司出地和部分资金，组成合作项目公司从事房地产开发经营。这类项目由合作双方先报经市建委初审同意，并再向市外经贸委申请办理立项和合同审批手续。合作项目经市外经贸委批准后，合作双方始得向市房地局申请办理变更登记，将该土地使用权转入合作公司，外商通过合作公司按合同规定比例持有该土地使用权并从事房地产开发经营。

二、投资项目审批(一)投资方式

目前主要是合作方式。政府鼓励国内开发公司以土地使用权作为投资或合作条件与外商组成开发企业。合作企业有利于发挥中方原有用地的地利和人缘条件，共担风险。合作房地产企业需向政府建设行政主管部门办理资质审查，方可获得房地产开发经营资格。

项目公司以经营指定的房地产项目为限，注册资本不低于项目总投资50％，经营期限依据项目经营时间一般确定为3—20年不等。企业在经营期限内依法取得其他经营项目，可申请增加经营项目及适当延长经营期限，同时应相应增加注册资本。企业在经营期限内(或期满)中止(终止)经营，按规定向市外经贸委申请办理审批手续。

依照《XX市外商投资企业管理条例》，市审批部门自接到依照规定报送的全部文件之日起一个月内决定批准或不批准。

外商投资企业应自接到批准证书之日起三十天内，向工商局提交符合规定的有关文件和证件，办理工商登记手续，领取营业执照。工商局在受理申请后十五天内核发营业执照。外商投资企业应自成立之日起三十天内，向税务、海关和统计等部门办理有关手续。(二)成立项目公司审批程序成立 合作项目公司

1、合作双方洽商。

2、双方签订合作意向书、可行性报告。

3、向市建委申请预审意见批文。

4、向市外经贸委申请立项批文。

5、中方土地使用权符合转让条件。

6、中方向市国土局补办出让手续。

7、合作双方向市房地局办理土地权属转移变更登记、领取土地使用证。

8、合营企业合同、章程。

9、向市外经委申请企业合同、章程批文。

10、向市建委申请领取合营企业房地产开发资质证书。

11、工商登记（包括外汇银行、帐户税务登记、海关手续）

12、开业

甲方在开发前期的工作 来 源 ： 作 者 ：

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理 四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 甲方在开发前期的工作 来 源 ： 作 者 ： b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份 b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案

销售部构架及工作流程

一、销售部人员构架图：

二、销售部工作流程：

二、岗位职责

（一）、销售部工作职责：

1、负责营销计划的制定工作。

2、负责公司公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。

3、负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。

4、负责公司新项目的前期调研工作。

5、负责向公司传递市场动向，市场信息。

6、负责公司开发产品的功能修正工作。

7、负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。

8、负责协助总经办办理产权证测绘、按揭贷款工作。

9、负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。

10、负责销售现场及销售道具的维护管理。

11、协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。

12、负责销售广场的日常保洁工作

（二）、销售经理工作职责：

1、负责销售案场的全面工作。

2、负责销售许可证、物价审批文件等的办法工作。

3、负责销售部的装修组织、验收及现场布臵（策划部协助）。

4、对销售人员的接待、电话接听、下定签约、回款、按揭办理等工作进行 规范、管理。

5、对销售人员进行日度业务、纪律评估。

6、组织、编写案场培训教材与销售资料，做好对销售人培训，解决销售人 员在工作中遇到的问题。

7、组织召开日会、周会、月底总结会。

8、组织案场的市场调查工作及对制度与法规的学习。

9、协调与工程、物业公司、财务部及总经办的工作关系，以完成销售承诺。

10、协助工程、物业公司解决好客户的投诉。

11、办理合同备案，协助总经办办理产权证及土地证。

12、参与项目前期工作，包括市调、项目定位、楼书及其他宣传等，并对开盘后的广告卖点提出建议。

13、小工简介、户型图、价格表、内部表格的制作及填写。

14、对提供给其他部门的资料进行审核。

15、审核日报表，负责编写每周案场总结和月底销售总结。

16、宣传贯彻公司的各项规章制度并组织实施。(三)、案场经理工作标准

1、能够完成公司下达的年度、月度销售进度计划。

2、能够严格执行各种案场制度和业务规定，流程。3、能够控制案场气氛，激励团队进取精神。4、能够随时督促、定时核对、付款、按揭进度。5、能够每月组织二次以上的业务学习。

6、能够严格审核购房合同，抽检合格率不低于95％。

7、能够完成公司下达的其他任务。

8、能够坚持每日晨会，并填写晨会记录。完成率不低于95％。

9、能够保障每周在销售案场时间不低于35个小时。

（四）、臵业顾问工作流程 A、普通臵业顾问

1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。

2、负责每日各自卫生责任区。

3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。

4、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性 客户资料及时转入财务部。

5、负责与未成交客户保持联系、追踪。

6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。

7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反 应并与客户保持友好关系。

8、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。B、主管工作职责

1、业务主管对案场经理负责。

2、负责填制各项报表，对销售进程进行数字化管理。

3、监管销售员日常工作并维持销售大厅工作秩序。

4、安排并协调小组内各组员业务分工、轮序并监督执行。

5、编排以组为单位的组员市调或集体义务劳动……等工作，并对市调工作进行考核。

6、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。并对组员客户接待、电话接听、下定、进行修正管理。

7、每月对组员工作情况进行评定并填写《销售员月专项考核》表，登记组员违纪情况并请示案场经理罚款。

8、负责对新员工引导和教育。

9、协助销售员解决工作中遇到的销售难题。

10、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。

11、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性 客户资料及时转入财务部。

12、负责与未成交客户保持联系、追踪。

13、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。

14、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反 应并与客户保持友好关系。

15、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。

（五）、信息管理专员工作流程：

1、客户资料建立

1、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。

2、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。

3、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。

4、协助策划专员进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。

5、定期客户回访（电访/走访）。

6、协助策划专员推广活动中客户资源整理。

7、负责客户资源的日常管理及维护工作。

8、客户关系维护工作。

（六）、策划案场专员岗位职责

1、通过各种渠道，保证四月天年度客户来访量在——以上；

2、参与市场调研，及时掌握房地产市场（特别是竞争对手）的基本情况，建立信息档案，追踪个案楼盘进程及演变，并定期写出楼市分析和考察报告。

2.参与完成整体宣传推广战略的制订，相关项目前期调研定位的参与，策划与推广方案的制订及落实执行。

3.与公关活动、促销活动、展销会的落实执行，并负责物料配备工作。4.积极开拓推广渠道，协助制订最优化的媒体投放策略。

5.配合销售部分析销售情况，掌握销售动态，提出促进销售的措施和方案。6.负责主要宣传品及销售道具的具体制作与发布工作，以及包装和维护工作。

7.负责现场（施工现场、销售广场）的包装和维护，协助物业公司对成品社区进行包装和维护。

8.设计、制作等合作单位的沟通、督导及合同的落实执行。

（七）、按揭专员岗位职责

1、对按揭资料进行审核工作。

2、将按揭资料准备齐全的业主资料递交银行审批。

3、负责与中介公司、银行之间有关按揭方面工作的协调与沟通工作。

4、负责抵押工作的完成处理工作。

5、按揭手续完成后，银行进行放款。按揭员返还资料。属于客户的返还客户，属于公司存档的交公司档案室保存。

6、办理房产证的相关资料在客户交纳完契税和维修基金后交到办证专员处进行房产证的办理。

（八）、办证专员岗位职责

1、备案证办理工作流程：

在办理房产证之前应首先进行商品房房屋产权登记备案证的办理。（1）屋竣工后由工程部办理出竣工验收备案表。

（2）竣工验收备案表办理出来后找房管局测绘队约测绘。需提供的资料包括：建设工程规划许可证、红线图、土地证、工程竣工验收备案表、预售许可证、开工许可证、资质证、阳台全封闭证明、座落变更证明、每幢楼具体用途说明。（3）经测绘队测绘后，办理出测绘分户图及测绘报告。（4）进行维修基金的缴纳（由财务办理），客户应交维修基金缴纳后，办理未交部分维修基金缓交手续。

（5）以上一切办理齐全后开始办理产权登记备案证。需提交的资料： 测绘报告、维修基金管理中心出具的证明、竣工验收备案表、建设工程规划许可证、红线图、营业执照、资质证、预售许可证、座落变更证明。

以上手续全部办理完毕如果不出现状况的话共需3个月时间，其中维修基金缓交手续需找李局长解决。关于地下室产权问题会耽误一段时间。

2、房产证办理工作流程：

（1）市场处进行交易手续办理。需提供的资料：总件：土地证、预售许可证、产权登记备案证、办证委托书、被委托人身份证复印件、座落变更证明。客户资料：发票办证联、契税完税凭证和维修基金缴存凭证（此三项由财务提供）；合同、客户身份证复印件、交易审批表。以上资料准备齐全后，经递件、登录、初审、复审、终审后缴交易服务费出过户证。（2）产权处登记科手续办理。需提供的资料：过户证、合同、维修基金缴存凭证、客户身份证复印件、房屋产权登记备案证、办证委托书、房产座落分户图、座落变更证明、产权登记审核表。以上资料准备齐全后交产权处登记科经递件、登录、初审、复审、终审后交缮证室打证、盖章，转发证处发证。

（3）交费领证，领证后其中按揭贷款部分转抵押办办理抵押登记。（4）所有产权证领回后交财务室核算发证。

注：经济适用房在市场处和产权处均需提供经济适用房审批表和购房证。

3、分户土地证办理工作流程： 案场销售人员准则：

（一）销售人员仪表、仪容准则： 1.1、员工必须衣着整齐干净、无污迹和明显皱褶；扣好纽扣、结正领带、领花、衣袋中不要有过多物品；皮鞋要保持干净、光亮；女员工需穿肉色丝袜，不能穿黑色和白色； 2.男员工头发要常修剪，头发长度以保持不盖耳部和不盖衣领为度，不得留胡须，要每天修脸。女员工不得留披肩发，头发长度以不超过肩部为适度，头发要常洗，上班前要梳理整齐，保证无头屑；

3.女员工切忌浓妆艳抹，不许纹眉，可化淡妆，使人感到自然、美丽、精神好。女员工不得涂有色指甲油，不得佩带除手表、戒指之外的饰物，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；

4.上班时间杜绝勾肩搭背、手插兜等散慢现象，违者处于10元/次罚款。

5.员工上班前不得吃异味食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有脏物；

6.在对客服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务；

7.提倡每天洗澡，勤换衣物，以免身上发出汗味或其他异味； 8.工作状态中必须使用普通话。

（二）销售人员的行为准则： A.销售人员工作态度 1.服从上司: 切实服从上司的工作安排和调配，依时完成任务，不得拖延、据绝或终止工作。2.严于职守

: 员工必须按时上下班，不得迟到、早退或旷工，必须按编排表当值，不得擅离职守，个人调理、调换更值时须先征得主管同意； 3.正直诚实

: 必须如实向上司汇报工作，坚决杜绝偷盗、欺骗或阳奉阴违等不道德的行为； 4.勤勉负责 : 必须发挥高效率和勤勉精神，对自己从事的工作认真、负责、精益求精。B.售楼人员的服务态度 1． 友善: 以微笑来迎接客人，与同事和睦相处； 2． 礼貌: 任何时刻均应使用礼貌用语； 3． 热情: 工作中应主动为客人着想； 4． 耐心: 对客人的要求应认真、耐心地聆听，并耐心地介绍、解释。C、售楼人员的举止：

1． 站姿躯干挺直，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。2． 坐姿应轻轻落座，避免扭臂寻座或动作太大引起椅子乱动发出响声； 3． 接待客人时，落座在座椅的1/3到2/3之间，不得靠依椅背； 4． 落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅； 5． 听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉； 6． 两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品； 7． 两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢； 8． 工作时不得照镜子，涂口红等； 9． 不得将任何物件夹于腋下； 10． 不得随地吐痰及乱丢杂物。

11． 与人交谈时，必须保持衣着整齐；

12． 用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话 的主题或内容；

13． 与人交谈时，不可整理衣着、头发、看表等； 14． 在接待中心不得大声说笑或手舞足蹈； 15． 讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”等礼貌用语要经常使用，不讲粗话或蔑视和污辱性的语言；

16． 不得借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人；

17． 称呼客人时，要用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏时要用“这 位先生”或“这位小姐或女士”； 18． 任何时候招呼他人均不能用“喂”；

二、案场奖罚制度 一．目的 为规范本部门员工的基本行为，并鼓励员工积极进取，奋发向上，做出更好的业绩，特制定本制度。二．范围

适用于本部门员工。三．员工奖励分以下几种 1．书面表扬

2．嘉奖。酌情给于一定的现金奖励 3．晋级 4．升职

四．员工有下列情形的，酌情给予以下 相应程度奖励 1．工作一贯勤恳负责，任劳任怨。

2．在困难条件下独立开展工作，取得良好成绩。

3．对客户提供热心、周到、专业、的服务，并且销售业绩显著。4．对自己工作要求严格，好学上进。

5．工作中乐于助人，发挥良好的团队精神，6．抵制不正风气，与不良行为做斗争

7．为公司做出重要贡献，对公司提的良好建议被采纳者。8．对突发事件应付得当，使公司避免损失 9．爱护节约公司财务

10．维护公司声誉和利益，并为公司争取社会声誉。

11．检举有损公司利益和声誉行为和违反公司规章制度行为者。五．员工处罚分以下几种 1．罚款处分及扣分 2．给与口头警告 3．给与书面警告 4．降级 5．开除

六．员工有下列情形的，酌情给予以下相应程度惩罚 1．罚款及扣分部分 罚款 A: 迟到、早退 2元/分钟 B:无故旷工者 50元/次

（迟到或早退15分钟者做旷工处理）

C: 未穿公司制服，衣冠不整，不打领带，10元/次 D:个人物品随手乱放，被没收者 10元/次

E:在售楼处内，吸烟，吃零食，化妆，打私人电话10元/次 F:外出或请假未经领导批准，擅自离开者 30元/次 G:将私人感情带入工作中，影响售楼处气氛 20元/次 H:上班时间做与工作无关的事情，大声喧哗者 10元/次 2．口头警告部分 罚款 A．不服从上级领导者 20元

B．未尽心尽职，未完成所布臵工作 20元

C．没有做好客户资料登记，或不能详实填写来电来人表 20元 D．违反公司有关规定 3．给予书面警告部分。对于违反以下条款者予以书面警告与罚款处理。罚款 A． 顶撞上司与之争吵。50元 B． 同事之间发生争吵。50元

C． 违反现场业务操作流程情节严重者。50元 D． 弄虚作假虚报业绩者。50元

E． 严重失职而造成不良影响者。50元 F． 危害他人利益者。50元

G． 违反公司已有关行政规定情节严重者。50元 4．降级处分

对于违反以下条款者予以降级与罚款处理。罚款 A． 与客户发生争吵者。100元

B． 欺骗上司、挑拨同事之间关系者。100元 C． 利用工作之便谋取私利者。100元 D． 在售楼中心从事堵博活动者。100元 E． 累计书面警告两次者。100元

F． 违反公司已有关行政规定情节较严重者。100元 G． 有盗窃行为者。100元

H． 泄露公司情报或机密者。100元 5．开除

A． 违反上述条例，情节严重，并屡教不改者。

第七点：每天小定、大定、签约需附带已购客户情况表、补充协议，当天必需由案场经理或指定主管签字。一次性付款必需有两份填好、按揭付款合同必须有一份填写完整。此要求不得以任何理由拖延，若下午下班后有新增签约，在离开销售部前需把合同和留言条放在经理室文件柜内。

第二部分

第一点：当班时间必须按公司要求着装，穿黑皮鞋，不允许佩戴过于夸张的饰品。第二点：中午值班人员在没有客户的情况下也不得离开前台，更不得在前台休息。第三点：注意当班时间的坐姿、站姿，仪容仪表。

a、保留单或认购书签定同时必须交纳保留金或认购金，不得空签亦不得只收保留金或认购金。

B、财务人员必须在见到保留单或认购书后方可收款，收款后在保留单或认购书上签字。C、财务人员必须在认购书签字时核实房屋价款。

D、保留单或认购书必须由案场经理签字方能生效，案场经理外出由部门经理签字，部门经理和案场经理同时外出由主管签字。案场经理外出必须向另一签字人转交《大销控》。E、签字人必须查阅《大销控》清楚房屋去存后方可签字，签字后必须马上填写销控。签字人必须核实价款及优惠。

F、合同签字时必须查看认购书的位臵、价款及优惠的内容。G、保留单或认购书缺少财务人员或经理签字视为无效。关于电话接听

1、来电一般在电话铃声响三次之内必须接响。

2、接听时间一般不能超过3分钟。

3、在拿起电话后首先要说您好：——金色港湾，然后他仔细倾听客户询问，待客户问完基本情况后，我们在发问、我们发问一般要把握好时机，一定不要在没有回答完客户的情况下就转移话题。在接听过程中基本要知道客户是从什么信息里知道我们的楼盘、客户的大概需求，他们现在所处的位臵，以便我们班车的信息传递给他。

4、一般客户在电话里了解的东西只有听觉并没有感观，不管他是不是买房，都要用热情、温和的语气来接听、绝不能有情绪、答非所问，因为客户在电话里只能以听觉来恒量我们金色港湾的整个企业形象及人员素质。

5、在接听过程中最好利用楼盘自身最能吸引人的、最能打动他 亮点来刺激他：

如：我们占地50万平方米 整个风格为新加城风情，属于一个中、高档的精品社区，配套有小学、幼儿园、商业步行街，16000平方米的中心景观，我们的位臵是占在城市发展潜力最大的区域、我们的外观是现代式的三段式，户型面比较广，挑选余地比较大。从而给客户留下深刻的印象使客户有来现场看房的念头。

7、挂电话时、一定要等客户先挂断这样表示对对方的尊重。售 轮 接 细 则

宗旨： 本轮接细则建立在销售人员自律、互通、互容、互谅的基础上，坚持公平、公正、公开的原则，力求高效率的完成销售工作。

第一条：

每日按公司规定时间上下班，以签到顺序定轮接次序，若当日未接到客户的可按照当日接待先后顺序调整至第二日优先接待。第二条：

每天按照轮接先后顺序轮流负责前台接待，前台人员若接到新客户或自己老客户（若接待的是老客户应明确告知下一接待人员并应在接待表上注明），应由下一位轮接人员接替其当班，以此类推。轮接过程中若轮到某人员接

房地产前期费用 1.土地成本

2.建安成本（土建装修工程费及机电设备安装工程费）3.项目开发期应缴纳税费包括： ◎土地使用税 ◎投资方向调节税 ◎配套设施建设费

◎设备及消防供电用电负荷费 ◎供水管、网补偿费 ◎预算定额管理费 ◎建筑工程监理费 ◎建设工程质量监督费

◎建设工程质量监督费检验费 ◎建设工程安全监督费 ◎报建费、建筑许可证费 ◎新型墙体材料保证金 ◎其它税、费 4.营业税 5.各类配套工程费 6.供水增容费 7.报建手续费 8.不可预见费

本项目的不可预见费用为500万元，单方成本为20元／平方米。9.投资利息

10.其他费用略.......房地产前期有关手续

1、办理《国有土地划拨决定书》（土地是划拨时）、《国有土地使用权证》——国土资源局。

2、项目建议书（项目立项）的批复手续——计委

设计方案会审——规划局组织，相关部门参加

3、环境影响评估的批复——环保局

4、防雷设计核准意见书——气象局

5、初步设计（扩大初步设计）的审批————建设局组织，相关部门参加

6、年度计划的下达——计委

7、施工用水报装——自来水公司

8、施工用电报装——电业局

9、城建档案馆报批手续——档案馆

10、墙改办押金——墙改办

11、人防审批手续——人防办

12、消防核准意见（建筑工程、燃气工程）——消防大（支）队

12、规划许可证的申领——规划局

13、白蚁防治手续——白蚁防治所

14、报建、招投标——建设局、招标办、建设工程交易中心

15、质监备案手续——质监站

16、施工许可证的申领——建设局略.......