世界主要国家地区住房调控政策0728_世界各国住房政策

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世界主要国家地区住房调控政策

一、主要国家和地区抑制房地产投机的政策措施

（一）对房地产交易和保有环节课以重税

一是分档征收交易印花税。如在英国，居民购买17.5万镑到25万镑的房产须按房价的1%纳税；购买25万到50万英镑以及50万英镑以上价格的房产，税率分别增至3%和4%；购买没有达到17.5万英镑的房屋则无须征税。不同档次的税率设置，既有利于抑制投机者大量购买豪宅或高端物业进行投机，又不会给普通商品房购买者造成太大的经济负担。

二是征收累进资本增值税。韩国是采用累进税制、征收重税整治房地产投机的典型国家。从2006年起，韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本增值税，从2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本增值税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本增值税。同样，在英国，除居民出售其拥有的唯一一套住房无需缴纳资本增值税而外，政府对房地产转移的收益部分开征资本增值税，税率从10%到40%不等。事实证明，征收资本增值税是抑制投机性需求最有效的手段。因为投机者购买房产就是看中了未来升值空间，一旦要缴纳高额增值税，其预期收益将大大降低。

三是征收收入所得税。在英国，私人出租房产也要缴纳收入所得税，而且税率较高。如个人出租房产所获收入如果超过每年规定的免税额（6745镑），就要缴纳收入所得税，税率按收入多少分20%-40%两档。

四是征收遗产税。英国政府还对价值超过一定金额的房地产征收遗产税。遗产税的征收对象是房主去世后的房产以及在世时赠与或由子女继承的房产。2009至2010年度，价值超过32.5万英镑的上述类别房产都要缴纳遗产税，税率高达40%。

五是征收不动产税。在美国，不动产税的计算基数通常是税务部门根据法律规定在公平的市场价值的基础上评估的价格，而税率在各州则各有不同。英国不仅征收不动产所有税，近几年还不断上调不动产所有税税率，如从2008年起，不动产所有税税率由以前的1%-3%上调到5%，并且还在酝酿进一步提高。

英国、韩国等国家对房地产交易转让和保有环节征以重税的税收制度，不仅客观上起到了抑制投机、稳定房价的作用，而且还把房价上涨的很大一部分收益以税收形式纳入国库和地方财政，扩大了各级政府增加保障性住房的财源，维护了社会公平。

（二）法律严禁炒地炒房行为。为了抑制地价、房价不断飙升，日本于1991年公布了《综合土地政策推进纲要》，按照法律规定，日本对买卖土地的买方征收相当于成交额3%的不动产所得税。对取得土地者两年之内将土地卖出的，征收9%的土地转让税，以后逐年递减，10年降为3%。以此鼓励土地开发利用，制止倒买倒卖。为运用国土规划法控制地价，日本规定超过一定规模的土地交易，经营者有义务向地方政府知事报告交易价格、土地使用目的等。如果知事认为价格过高或使用目的不当，可劝告其降低价格或中止交易。

二十世纪60年代以来，新加坡先后颁布了《新加坡建屋与发展法》、《建屋局法》和《特别物产法》等法律，对解决建房问题和抑制住房炒卖行为发挥了独特的作用。如组屋的明确定位是“以自住为主”，严格限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买后五年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如确需在五年之内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。一个家庭不允许购买两次组屋，更不允许以投资为目的购买组屋。居民在获得组屋后五年之内不可以出租，五年后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住，不能将整套住房出租。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证。如果住户违反规定倒卖或出租组屋，不仅面临高额罚款，而且还会被起诉判刑。由于严格执行限制炒房的法律和法规，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为，市场中的投机性需求很小。

（三）及时公布供求信息、限制最高空置率。完善的市场秩序是房地产市场健康发展的前提。墨西哥全国劳动者住房基金机构依据各城市申请购房贷款的数量向开发商传递市场需求的信号，引导他们到供不应求的区域投资。同时，新开发项目和二手房必须依法在该机构进行评估和验收注册，成为该机构房源的正式供应方。为了防止出现囤积居奇、哄抬房价的情况，该机构采取了限制最高空房率、设定最高房价以及提供官方参考房价等措施，确保住房价格如实反映市场供需状况。任何新开发楼盘和二手房在上市前，必须经过国有联邦抵押贷款公司授权的商品房和经济房价格网上系统评估房屋的“参考价值”，评估参数包括地理位置、配套设施、破损率等，这样可让购房者准确了解所购房屋的真正价值，防止房价虚高。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。

二、主要国家和地区住房保障模式

（一）实物与货币补贴相结合模式。在美国，通常年收入低于2万美元的家庭被视为低收入或者是贫困家庭，来自这样家庭的人口目前约有3900万人，占美国总人口的12.1%。美国建立了一套比较完善的住房保障制度。

1、实物补贴。一是公共住房，指政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的1/3。二是廉租公屋，指政府为低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制标准相对较高，如一家一口为28150美元，两口为32150美元，一般租金标准要超过家庭收入的1/3。一旦家庭收入超过标准，便要搬出去，否则，将大幅度提高租金，租金高达基准租金的5倍以上。根据分类供应制度的要求，采取切实可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付其家庭收入25%的租金，超过部分的房租由政府代付。

2、货币补贴。一是租金补贴。主要是针对低收入者承租私人房屋的，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的1/3付给房主，其余部分房租由政府代付。二是购房补贴。根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。为购房的中低收入家庭提供1万美元或者是住房买入价格6%的首付款资助，该法案每年至少帮助6万低收入家庭支付首付款和交易费用。

3、用义工降低修缮成本。鼓励年轻的志愿者无偿帮助低收入者进行房屋修缮，大大降低了他们的修缮成本。志愿者借此得到较好的履历记录，在今后的就业过程中受到用人单位的优先录取，而接受援助的居民则有义务以社区义工等形式回报社会。

（二）发放住房补贴为主的模式。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60%左右的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年来，为保证每一家庭都能够有足够的住房租金支付能力，德国住宅补贴法规定，居民实际缴纳租金与可以承受租金（一般为家庭收入的1/3）的差额由政府承担，补贴资金的来源由联邦政府和州政府各承担50%。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴。目前，约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。

至于将房子租给谁，德国政策规定主要取决于谁“对社会帮助的需求最紧迫”。首先，无房户原则上会得到优先照顾。其次，收入低也是一个重要的参考因素。如果一个家庭每月用于房租的支出大大超过月收入的30%，就算困难户。第三，失业者、多子女家庭、孕妇、单身母亲、残疾人、病人、社会弱势群体，以及原住房条件恶劣等等，也都在考虑之中。

（三）政府建房为主的模式。该模式以新加坡为典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”组屋计划，新加坡政府成立专门的法定机构，对占住户80%的中低收入者，统一供应组屋，并实行严格的限房价、限户型政策，保证大多数居民买得起组屋。政府规定，每户中低收入家庭可以购买一套组屋，购买组屋居住不满5年出售要交较高的税。同时，还对少数低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障政策。（1）对占居民家庭总数8.5%的困难户供应由政府补贴的小户型组屋。政府补贴标准为：两室一套的，政府补贴购房总价的1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室以上大户型的不补贴。（2）对占居民家庭总数8.5%的特困户（月收入不超过800新元的家庭）政府租给面积更小的旧组屋（一般为40平方米左右），月租金仅为十几新元。

（四）法律强制模式。该模式以法国、德国为典型代表。法国政府专门颁布法律，从2000年开始，规定任何开发商在住宅建造规划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房屋管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80%则按市场价格销售。这样做的好处：一是促进了不同社会层次的居民相互掺杂和融合，防止人为地将一座城市分割为富人区和穷人区，特别是避免出现贫民窟；二是促进了街区内多种多样的经济文化生活的融合。

德国政府于1950年颁布了第一个《住宅建设法》，推动福利性公共住宅的建设。其中大众化的公共住宅全部由国家投资兴建，主要向低收入、多子女及领取养老金者等家庭提供。为了避免人为造成两极分化，形成富人区和贫民窟，德国政府也规定，房地产商兴建一个住宅区，必须用20%的面积用来建造“福利住房”。经过多年努力，德国较好地解决了中低收入者的住房问题。

日本政府在1951年颁布了《公营住宅法》，明确指出公营住宅的受益对象为低收入家庭。公营住宅计划极大地缓解了低收入家庭的住房紧张状况。根据1996年新修订的《公营住宅法》，日本公营住宅的来源有三：一是地方公共团体建设公营住宅；二是地方公共团体收购民间住宅；三是地方公共团体租用民间住宅。

（五）租售并举模式。该模式以香港为代表。主要包括：（1）居屋政策，是对中低收入者实施的购房优惠政策。政府无偿提供土地，由房委会组织建造居屋，并设立专项基金。设定优惠对象，一般要求家庭月收入不超过2万元，并进行动态调整。实行优惠价格，居屋的销售价格相当于市场价格的60%-70%。政府提供抵押贷款担保，贷款比例为房价的95%，期限20年，具体由房委会担保。限制产权，5年内出售，只能按原价出售给房委会，第二个5年内出售，要以房屋时价出售给房委会；10年以后出售，可以自由上市，但同时要将增值收益的45%-55%交给房委会。（2）公屋政策，即优惠租房政策。租房资格限定为：单身月收入4600元以下；两口之家月收入不超过7600元，三口之家月收入不超过9500元，四口以上之家月收入不超过2万元。根据不同居住情况，实施低租金政策。人均建筑面积5.5平方米以下的，租金占家庭收入的15%；人均7平方米的，租金占家庭收入18.5%。公屋平均租金水平仅相当于市场租金的30%。