基于绿色低碳理念的房地产住宅技术管理探讨
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基于绿色低碳理念的房地产住宅技术管理探讨
（作者，单位，地址，邮编）
摘要：打造绿色低碳社区现已成为房地产品质开发的热点，各地纷纷试点上马，而如今绿色低碳住宅技术并不成熟，积极思考探索绿色低碳房地产住宅技术管理具有重要意义。本文结合一高端住宅社区项目，提出该项目绿色低碳理念和主要低碳技术的应用，阐述绿色低碳智能系统，最后对绿色低碳住宅能效分析。对推动绿色低碳住宅技术的运用、推广以及为同行提供经验借鉴发挥作用。
关键词：房地产；住宅；绿色低碳；技术管理
1.项目概况
该项目为“生态科技产业园区”配套的高端住宅社区，总建筑面积51万平方米，建筑密度20%，绿地率50%。计划在四年内兴建4000多个含独立住宅、双拼住宅、联排住宅、联排叠加住宅、空中连排复式住宅、多层洋房、高层公寓的绿色低碳建设单位，以及不低于40000平方米的含学校、会所、商铺、便利店的绿色配套单位。
该项目是一个以低环境影响、低能耗、最终达到低碳排放为建设目标的绿色低碳社区。项目从规划、设计开始，到建设、运营的全过程均实施严格的碳审计，全程监控、评价及控制项目内的碳排放量。并且在社区建成后，将遵从ISO1 4001环境管理标准进行管理。
2.绿色低碳理念应用
“空间涵养自然”：小区建筑环山排布，均为南北通透，景观流线贯穿整个室内。如不透风的住宅空气置换需要1个小时，在此项目的户型里只需几分钟。户型面积在80-140平米之间，其中以90平米左右的2+1创新户型为主；70%以上的户型拥有超大空中花园，不仅将自然景色收纳其中，还可净化室内空气。
“生态绿肺”：保留社区内原生态山体，用以调节社区微气候。经过适度改进，增设登山道、观景台、山顶茶社等休闲设施，户主可以看山，还可以游山。
“自然采光地下室”：使得车库自然通风，出入有阳光，一举告别传统的“地下暗室”，车库的“一米阳光”和敞亮的双入户大堂，营造良好的归家氛围。
“透水地面”：南方地区夏天普遍湿热多雨，项目采用透水混凝土、透水砖、植草砖等铺装地面，使得雨天无积水、夏天更凉爽，有效补充了社区地下水系，缓解城市热岛效应。“太阳能热水系统”：投入分户集热、间接换热、强制循环太阳能热水系统。采暖费用降低达到30%-40%。
“风光能补充路灯”：在公园和绿地照明中采用“风光能补充路灯”，节省照明用电。“节水灌溉”：社区内采用节水灌溉技术，比一般的漫灌节水10%-20%。3.主要低碳技术应用
节能方面：采用建筑外保温A级防火材料施工；外窗采用断热桥铝合金6+12A+6Low-e中空玻璃窗，自身遮阳系数为0.3-0.5，部分外窗采用中空百叶玻璃，控制幕墙的反射比，降低光污染程度；屋面在进行保温的同时设置通风间层隔热屋面；采用高性能的VRV空调系统，并利用新风回收换热技术；室内公共部位采用高效光源和灯具，并配置定时或光电控制设施；室内及地下室采用自然采光、通风技术，改善室内光、风环境；采用小机房节能电梯，并实行分区控制。
节地方面：采用高容积率实现节约用地，并以地下空间进行合理开发利用；大量种植乡土植物，保证绿地率不低于30%；室外人行道、停车位采用植草砖透水地面。
节水方面：室外人行道、停车位铺设透水地面，并利用具有渗透功能的排放管增加雨水渗透；收集建筑室内的优质杂排水，经处理后用于景观补水、冲厕、道路冲洗以及绿化灌溉等用水；室外绿化采用喷灌、低压灌溉等节水灌溉方式；室内采用分区变频供水，非传统水源利用率不少于30%。
节材方面：采用HRB400级及以上的钢筋和高性能预拌混凝土；施工时采用定型钢模、钢框竹模，提高模板重复使用率。
4.绿色低碳智能系统 4.1智能水环境系统
智能水环境系统由雨水管道系统、污水管道系统、景观湖（塘池河）蓄水系统、市政供水系统、人工湿地及径流管理系统、水处理系统、提升及喷灌系统等组成，以低影响开发为前提，节约水资源、提升社区生态环境为目标，实现对整个区域水环境的智能控制，在使用清洁能源的前提下综合提升水环境的整体质量。主要特点是：（1）充分利用雨水资源，设置多处湖池河塘雨水储存收集系统以及人工湿地系统，通过渗蓄等措施控制雨水径流的排放，控制雨水径流污染，减少污染物的排放，结合到景观规划构成别具一格的对周边环境低影响的社区水系，实现低影响开发。（2）合理利用再生水资源，在小区中高层住宅内部实现分质排水，便于集中收集优质杂排水经处理后回用。（3）设计并营造一个完整的水生态系统，保持生态链循环往复，依靠生态系统内部的自动调节能力，并让水循环起来，通过人工湿地的自然生态净化作用，最终达到景观水质自然净化功能。4.2太阳能及低位热源复合智能供热系统
复合智能采暖供热系统，主要是利用太阳能热能、生活热水等低位热源并以空气源热泵作主动调节供热的复合智能系统。该系统在易于维护、费用合理的总体原则下，以空气源热泵作为主动智能调节对象，为用户提供生活热水和地板辐射采暖。主要特点是：（1）太阳能光热系统是利用太阳能转化为热能的制热系统，空气源热泵利用空气能量作为热源，进行能源转换的制取热水系统，均是可再生的清洁能源技术。（2）本系统采用容量不同的两个互相连通的水箱存储生活热水，通过容量的合理配置，确保太阳能的最大化应用及热泵机组的效率。在春夏秋三个季节系统仅供应生活热水，所消耗的电能极少。在冬季，地暖供热可由用户自由控制，所消耗的电能依赖于供热需求，正常使用与天然气供热方式相比，总的运行费用减少65%左右。（3）系统运行使用太阳能和电能，运行中没有任何污染及废弃物。（4）以节能为原则的模式控制智能化，操作方便简单。（5）超强的生活热水功能：全天候24小时提供高品质生活热水。（6）低位热源地板辐射采暖：在冬季，在保证生活热水的同时，系统以低温热水通过地板辐射，来适当提高室内的温度，达到节能采暖的目的。
4.3社区内应用的太阳能光伏智能电网系统
项目积极拓展新能源领域的新技术，规划建设了应用于社区范围内的太阳能光伏智能电网。为水环境系统和社区内电瓶车输送交通提供了基础动力。主要特点是：（1）智能电网将用户和分布式太阳能光伏电源以及外接市政电源之间形成网络互动和即时连接，实现智能控制。（2）智能电网通过太阳能光伏发电的接入，提高了清洁能源消费比重和效率，减少了城市污染。从而为住户搭建一个家居用电综合服务平台，提供便捷、经济、安全的清洁能源。
4.4封闭式垃圾收集智能管理系统
项目在社区内兴建了封闭式的垃圾收集智能化管理系统，住户的垃圾采用封闭式地下管道真空抽送传递方式：通过智能化管理系统控制全过程，投放、抽送、压缩、打包后，由运输车运至市政垃圾处理场进行集中处理。住户凭智能卡开启各投放箱和投放口，再生回收部分产生的价值记录到住户账号上。该系统的工作原理是利用气流，将垃圾从投放口由深藏于地下的真空管道，负气压抽至中央收集站，再通过垃圾分离器及压实机推进密封的集装箱内临时储存，最后由运输车运至市政垃圾处理场进行集中处理，伴随的垃圾气体则通过除尘、除臭等空气净化装置后排放。将垃圾收集运输的过程由地上转入地下、由暴露转为封闭、由人工转为自动，避免了社区垃圾的污染和环卫卡车在小区内穿梭收集垃圾而造成的二氧化碳排放和其他相关污染，创造洁净的空气环境，给予社区建筑的自然通风创造有利条件，以减少空调使用时的能源消耗。
5.绿色低碳住宅能效分析 本项目完成后，单位建筑面积年能耗将比节能规范要求下降20KW·h/m，年可节约电能530万千瓦，节约电费约530万元人民币。采用雨水等非传统水源进行灌溉后，每天可降低自来水需求量约7吨，年节约自来水用量约为26.61万吨，可节约自来水费用约50.03万元。
本项目建筑能耗约为18公斤标准煤/平方米，远低于中国当前平均25公斤标准煤/平方米的能耗。项目每平方米建筑面积可减少二氧化碳排放量为20公斤，二氧化硫0.602公斤，氮氧化物0.301公斤，粉尘5.456公斤。跟同等项目相比，本项目将年减少温室气体排放量247.44吨，粉尘排放量77.89吨。项目年可收集雨水3.06万m，可节约用水4.16万吨。
参考文献：
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