《合肥市物业管理若干规定》政策解读_合肥市物业管理条例
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《合肥市物业管理若干规定》政策解读
一、业主、业主委员会与物业服务企业产生矛盾纠纷应向哪个部门反映？
《规定》第四条明确：街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部门指导下，负责组织协调本区域内业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。
街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业管理有关问题的，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。
二、符合召开首次业主大会的，应该由谁向哪个部门提出申请？
《规定》第九条明确：物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，建设单位应当在三十日内书面告知物业所在地的县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。
符合成立业主大会条件的，县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请后四十五日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
三、首次业主大会会议筹备组组长应该由谁担任，筹备组中的业主代表怎么产生？
《规定》第十条第一款明确：首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任；筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。
四、业主委员会任期届满未进行换届选举如何处理？
《规定》第十九条明确：业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会在规定时间内未能组织换届选举的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令该业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会会议进行换届。
原业主委员会委员怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。
五、业主委员会不履行召开定期业主大会或临时会议的职责时应该怎么办？
《规定》第二十条明确：业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
六、物业服务合同履约期间一方想解除合同怎么办？
《规定》第二十九条明确：提前解除前期物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，建设单位应当及时另行选聘不低于原资质的物业服务企业，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
建设单位应当在新前期物业服务企业确定后十日内将更换前期物业服务企业的情况书面函告物业买受人，同时书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
《规定》三十七条明确：提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于拟解除合同九十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知县（市）、区房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
七、物业服务合同期满，双方不再续约或双方约定提前解除合同的怎么办？ 《规定》第三十八条明确：因物业服务合同期满双方当事人不再续约，或者经双方约定提前解除合同，在合同到期或者约定解除合同期限到期三十日前，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，应当按照下列程序做好物业服务交接工作：
（一）业主委员会或者物业服务企业应当在两日内书面告知县（市）、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
（二）街道办事处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业服务企业书面告知后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部门、居民委员会、村民委员会就新物业服务企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。
（三）街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业服务企业，指导业主委员会与新物业服务企业签订物业服务合同；县（市）、区房地产行政主管部门应当主动提供相关信息，协助做好选聘工作。
物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当将有关情况书面告知县（市）、区房地产行政主管部门，从市房地产行政主管部门提供的应急物业服务企业名单中指定资质条件相符、信用记录和业绩较好的物业服务企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、安全保卫和绿化维护等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
八、物业服务合同期满，业主大会未作出选聘或续聘决定的如何处理？
《规定》第三十九条明确：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
九、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益归谁所有，应该由谁管理？
《规定》第二十三条明确：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主委员会应当按照规定妥善保管各项收支账目并接受所在地街道办事处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托所在地街道办事处、乡镇人民政府代为管理。
十、物业管理区域机动车库、车位是否可以只售不租，是否可以出租给非业主？
《规定》第四十一条明确:物业管理区域内机动车库、车位应优先满足本区域业主、物业使用人停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主、物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
在满足本区域业主需要后，可以将车库、车位出租给本区域业主以外的单位或者个人，租赁方案应当在物业管理区域内公示不少于七日，租期不得超过三个月。
《规定》第五十一条明确：违反本规定第四十一条第一款规定，业主、物业使用人要求承租车库，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以一千元的罚款。
十一、物业管理区域停车位不足使用时，如何施划停车位？
《规定》第四十二条明确：物业管理区域内已规划建设的停车场或者停车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的停车位。
物业管理区域停车场停车位不足时，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通。物业管理区域已经成立业主大会的，停车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由物业所在地的居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。
施划停车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理审批手续。
规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。
十二、业主对物业服务企业提供的服务不满意时如何处理？
《规定》第三十六条第一款明确：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供物业服务的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部门或者物业所在地街道办事处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时予以处理。
十三、业主转让或者出租物业时应当履行哪些义务？
《规定》第四十六条明确：业主转让或者出租物业时,应当将管理规约有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内,将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
十四、业主欠缴物业服务费应当如何处理？
《规定》第三十六条第二款明确：业主应当按时足额缴纳物业服务费用。未按时足额缴纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未缴费业主名单予以公示。
《规定》四十六条第二款明确：业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用，权属登记部门应当查验业主物业服务费用缴纳情况。
十五、物业管理区域内机动车停放应该如何管理？
《规定》第四十三条明确：物业管理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位按照道路顺行方向或者指定方向有序停放车辆。
物业服务企业应当加强对来访车辆的管理和引导。
《规定》第五十四条明确：违反本规定第四十三条规定，机动车所有人或者使用人未按照规定停放机动车辆的，物业服务企业应当及时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业服务企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表到场，报县（市）、区房地产行政主管部门依法查处；涉及占用消防通道或者损坏城市绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、城市管理部门依法查处。
十六、物业服务企业应当如何加强装饰装修的管理？
《规定》第四十五条明确：业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
十七、开发企业销售物业时可不可以承诺减免物业服务费用？
《规定》第二十六条第二款明确：建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
