如何制作物业管理招标书_物业管理招标书范本
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如何制作物业管理招标书招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目 前较为规范的招标书主要包括四个方面：
（一）目标物业规划建设基本情况 1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机 数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。
（二）物业管理内容 1． 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理； 2． 公共配套设施、设备维护、运行管理； 3． 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清 运； 4． 公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5． 安全护卫及公共秩序管理； 6． 公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理； 7． 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 8． 交通、车辆行驶和停泊管理； 9． 物业及物业档案资料收集、管理； 10． 社区文化的开展； 11． 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。
（三）有关事项的说明
1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容： 1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物 业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经 营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应 明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻 期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签 定。3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以 及使用过程中的房租等情况。4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说 明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中 的报价为准。5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否 另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及
物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排 及费用也应列明。7）物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的 10%计提。8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。9）维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重 大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的 保修费责任单位等。10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。14）管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几 年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理 目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应 按同期银行利率一并归还本息。15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由 建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。
2、有关投标事项的说明 1）索取资料、报名及入围。应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。2）投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格，还应提供投标 企业对目标物业项目授权委托书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。3）现场察看、答疑会。一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明具体 时间。4）开标、评标、定标。说明开标时间、评分办法，宣布定标的时间、《中标通知书》送达时 间以及物业服务合同签定时间等。5）其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公平、公正地参与竞争。对违纪违法行为将 予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。
（四）标书、企业信誉、现场答辩项目
1、标书的项目及要求 1）投标人情况。2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、价格定位、实施措施等。3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。5）管理规章制度（只列目录）和
和物业档案资料的管理。6）各项管理指标的承诺及相关措施。•房屋及配套设施完好率 •房屋零修、急修及时率 •维修工程质量合格率及回访率 •绿化完好率 •清洁、保洁率 •停车场完好率 •公共设施设备完好率 •主要机电设备完好率 •治安案件发生率 •火灾发生率 •有效投诉率与处理率•管理人员专业培训合格率 •维修服务回访率 •业主满意率 •其它有关指标 7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维 修资金使用以及公共设施管理等。9）机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。10）便民服务和社区文化活动。以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。
2、企业信誉考评项目 主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规模、资质、经 营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵活多 样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。
3、现场答辩考评项目 一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述 一般不超过 15 分钟，答辩时间控制 15-25 分钟之内。
4、总体评分说明 标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按 8:1:1 或 7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权 重调整为 7:2:1 或 6:2:2。
三、物业管理答辩、评标会一般程序 在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社 会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。答辩、评标会是搞好招投标活动的 中心工作，要求议程安排全面、周密。一般安排如下：
（一）明确时间、地点。
（二）参加人员： 目标物业招投标工作领导小组成员； 评标委员会委员（评委取五人以上，其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二）； 当地公证处人员（如需要）； 招标办公室工作人员； 投标物业管理企业代表； 参加评标会的嘉宾； 列席会议的其他物业公司代表、记者。
（三）程序
1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间，通过抽签确定答辩顺序；
2、明确招投标领导成员及评委到场时间；
3、宣布答辩、评标会开始。招投标工作领导小组成员作为 会议主持人，介绍与会领导、各评委和投标单位；
4、与会有关领导致辞；
5、投标单位退场；
6、安排一定时间，请
评委根据投标人情况介绍、招标办工作人员进行的现场情况考察、住 户意见征询表等资料，评出企业信誉分，并现场统计分数；
7、安排时间，请评委将标书分评出，现场统计。一般应在答辩、评标会前一天由评委集中审阅标书，掌握各投标企业情况；
8、在预定时间，各投标企业代表按顺序入场答辩。首先作简要介绍和标书陈述（一般 15—25 分钟），再接受评委提问。应安排部分问题由参与答辩的拟选主任独立回答。评委可即时亮 分或答辩结束后再统一评分。中场可安排休息、餐饮；
9、安排一定时间，请各评委对标书评分。现场工作人员、公证人员统一计算各投标企业总 分，并报招投标工作领导小组组长、副组长；
10、在预定时间，各投标单位代表入场，主持人介绍公证人员或其他领导小组人员宣布评标 结果和中标单位；
11、领导致辞；
12、答辩、评标会结束各级资质能承接多少面积的物业？ 一级资质物业公司可以承接各种物业管理项目。二级资质物业公司可以承接 30 万平方 米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业公司可以 承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
