物业管理新亮点_物业综合部管理
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无人管理院落有了“娘家”
四栋住宅楼、192户居民。这个位于南湖西路15号的小区，在2008年随着原单位机构改革一分为三，小区管理随之成了“三个和尚没水吃”。
除非三栋多层住宅每平米物业费收到1.5元，一栋高层收到2.5元，否则，物业公司无利可图。显然，居民接受不了如此高的收费。
其实，有了先后接收两个无人管理小区的经历后，他比谁都更担心这一小区再次成为无人管理小区。
从包干社区第一个无人管理小区宁坤巷6号院的社区残疾人专干，到升任为社区党支部副书记、副主任，赵俊良已经号准了“社区各种纠纷60%以上都和物业管理有关”这条脉。
“物业问题，看似婆婆妈妈的小事，但对居民来说，却是大事。”赵俊良对此深有感触，他最能理解为何市委、市政府下大决心、花大力气两年内解决首府无人管理小区的举措。
这个建于1993年、只有两栋楼的院子，脏乱差在水磨沟区都出了名。从2008年起，彻底成了无人管理小区。
2009年10月，在首府各社区都推行“四知四清四掌握”的大背景下，克东路北社区启动了社区干部分片区分楼栋包干，赵俊良“有幸”成了宁坤巷6号院的包干干部。
没有人相信，社区干部上门是为了帮助他们。赵俊良想入户调查，可难上加难。一位姓徐的老住户，赵俊良前后11次登门拜访都被拒之门外。
“根本进不了人家的门，心里能不憋屈吗？可静下心一想，一个18年都没人好好管的小区，人家凭什么要相信咱？”赵俊良说。
当第12次敲响老徐家的门，看着拖着从小因小儿麻痹伤残的腿上门的赵俊良，老徐被感动了，终于向他敞开了房门。
挨家挨户动员，带着居民代表买门，每一笔账目详细公布„„没多久，一个单元的防盗门装好了。不到一个月，四个单元门都装上了防盗门。
“公开透明的方式，解决了小区单元楼的安全问题，更找回了居民对社区的信任。”赵俊良感慨。
“选6名有公益心、热心小区建设、敢‘出头’的常住房主，作为临时业委会成员，纯公益性。”赵俊良说，“挨家征求意见，最终确定了人选，并将成立业委会的申请递交到街道办。”
根据现行的物业收费标准和大院以前的收费标准，经过社区和临时业委会成员商议并征得住户同意，决定每户每年交200元物业费。
不到两万元钱，赵俊良精打细算：给大院配备一个专职保安和打扫卫生的人员，每月500元加20元通讯费；重新焊装小区大门；维修小区院墙；更换单元照明设施以及一些不可预见的小额开支„„
所有的开销，都由“两方核账，众人监督”，每笔开支，无论大小，都由6名业委会委员的其中4人共同署名、社区书记签字生效，并及时公开。“每一笔支出，业委会委员和我都各做一套账，互相监督，住户还可以随时到社区‘查账’，完全公开。”赵俊良说。
物业费还有了盈余
宁坤巷6号院发生的变化，引起了社区另一小区宁坤巷28号院居民的注意。
这个有五栋住宅楼、298户居民的小区，自2008年起聘请物业公司管理后，一年更换了三个物业公司。
“我们要求成立业委会，我们也想像宁坤巷6号院那样，把小区交给社区管理！”2011年2月18日，在小区业委会筹备会议上大伙提出。
一个月后，小区业委会成立。4月，业委会开始工作。解聘了物业公司后，业委会接管了小区物业。
按实际需要，业委会确定了物业收费标准，“比物业公司收费低，我们不需要利润。”业委会主任赵建发告诉记者。
该小区物业费收费率当年即达98%，停车占道费收取也达95%以上，这是任何一家物业公司都办不到的。
小区居民王辉说，从去年初业委会白手起家，短短两年，不仅解决了十多年没能解决的小区上下水问题，让小区面貌焕然一新，物业费还有了盈余。
其实，业委会成员并非完全靠公益心，而是领着象征性的工资报酬，形成报酬和管理效益挂钩的机制，“就怕没了积极性，工作停滞不前。”
小区的“民主自治”管理模式
“一开始只想着解6号院的燃眉之急，没想到辟出了一条‘社区物业服务中心’的路子，即社区监督、业主自管、公开透明的‘三无’小区‘民主自治’管理模式。”赵俊良的“社区民主自治”的路子就在无心插柳中趟开了。
2010年下半年，克东路北社区物业服务中心成立。该中心对小区业委会收取的物业费等所有费用进行监管，聘请了水电暖专业维修人员为各小区提供服务。
但摆在赵俊良眼前的大问题是：业委会没有经营资质。业委会维护业主利益，但不承担经营职责。由此带来了是否违法经营、是否偷税漏税等问题。
业委会的财务管理也是个大问题，由于没有发票、收据，只能在向业主收取费用后打白条。让赵俊良“总觉得不是个事”，业委会收的钱暂时放在社区，社区没有账户，只能放在书记个人账户上。
赵俊良说，社区物业管理服务中心需设立物业费管理账户，安排专人监管。他认为这不仅可以为业委会进行小区物业管理提供支持，解决业委会无账户、无发票问题，而且可以解决服务中心提供服务时进行正规财务管理的问题。
街道办事处书记李立民认为，克东路北社区“社区大物管”这一模式能及时了解社区成员的需求和具体利益，并依靠民主自治动员和开发社区内资源，管理政府难以管好的社区具体事务，并向政府反映和表达社区成员意见。
“实践证明，‘社区大物管’是有效化解小区物业矛盾的治本之策，是一条促进社区和谐稳定的可行之路。”乌鲁木齐市房产局物业管理处相关负责人说。
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