2月东莞房地产分析报告_东莞房地产市场分析

2020-02-28 其他范文下载本文

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2009年2月东莞房地产分析报告目录

一、重要新闻回顾

二、土地市场 1．新增供应量 2．商住土地交易 3．土地预告 4．土地状况分析

三、楼盘信息 1．新施工商品房分析 2．商品房供应分析 3．商品房成交分析 4．成交价格走势

四、楼盘监控 1．城区个别楼盘监测 2．楼盘活动情况

五、总结

一、重要新闻回顾

——北京新政松绑90/70政策

2月5日,针对中高档住房的开发建设,北京银行系统召集开发商,就开发贷问题向开发商和房地产协会征求意见。这次会议是为了落实1月22日北京制定的15条新政,让开发商根据市场的需求来开发中高档住房,银行也将对中高档楼盘建设提供信贷支持,这也预示着90/70政策悄悄松绑。2009年2月东莞房地产分析报告

——百亿发展“科技金融”莞重点扶持中小科技企业

东莞市计划安排100亿元财政资金，加快实施科技东莞、创业东莞、加工贸易升级转型、重点中小企业和加工贸易企业融资支持计划和企业减负计划，并引导和调动各镇街和企业加大科技投入，且向重点向科技企业、中小科技企业倾斜。——1月份东莞CPI同比上涨0.2%

1月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨0.2%，比2008年12月份收窄0.6个百分点。继2008年7月份以来，东莞市CPI已经连续六个月呈走低态势。——未来五年东莞计划投资7300亿元扩内需保增长

2月18日国务院参事调研组一行莅临东莞。东莞副市长冷晓明在座谈时表示，未来五年，东莞市计划投资7300亿元扩内需保增长。其中今年将投资1400亿元,实施基础设施建设工程、现代产业体系建设工程、城市功能配套建设工程和生态环境建设工程。——发改委副院长陈东琪：“两会”前股市一直牛

09年以来，沪指经历了一段1800-2300点的上涨行情。国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪昨天在上海参加广发证券投资策略会时预计，全国“两会”之前A股会维持上涨势头。同时，他指出，保守估计2009年第一波反弹的高点将在3410点。

——东莞2012年GDP迈入“5000亿元俱乐部”

东莞市政府日前出台《东莞市产业结构调整规划(2008—2017)》,为未来10年的产业结构调整指明了方向,并为未来5年的产业结构调整制定了目标,预计到2012年全市生产总值超5000亿元,年均增长10%以上,第三产业增加值占GDP比重提高到47%以上,常住人口控制在650万人左右，人均GDP接近发达国家水平。对于房地产行业，规划提出重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；重申停止别墅类项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。在房地产开发布局上,商品房重点布局在轨道交通、大容量公共交通和主要交通走廊沿线以及城镇中心区、产业聚集区域,强化人口疏散功能。——莞惠高速城轨今年动工 2014年建成2月17日，广东省十一届人大二次会议决定莞惠城轨作为广东省重点项目今年动工。此项目投资额高达113亿元，2014年建成。莞惠城际轨道在东莞市经过洪梅、道滘、南城、东城、寮步、大朗、常平、樟木头、谢岗等镇（区），随后从沥林、陈江、惠环、规划中的汽车客运南站、西湖站，经过惠州市政府到达惠州火车北站小金口。

——“购房落户”政策在多个城市启动

在房地产市场持续不振的背景下，中国多个城市近期纷纷提出开启“购房落户”政策，刺激房地产市场消费。2月21日，武汉公安局户政处发布了“购房入户新政”细则，明确一套房可办理三人入户。1月份成2009年2月东莞房地产分析报告

都市公安局也已经制定了鼓励购房入户的具体实施办法。《意见》规定，凡在市五城区及高新区范围内购买商品住房可以办理五城区及高新区户口。此外，厦门自2008年8月放宽岛外同安、翔安购房落户政策之后，再次放宽购房落户标准。——房地产业无缘十大产业振兴规划

国务院总理温家宝2月25日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。至此，国家确定的钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造和电子信息、物流这十大产业振兴规划全部出齐。此前传出的房地产等行业将被列入产业振兴规划的消息，可能性已不复存在。——新石龙火车站动工2011年投入使用

新石龙火车站的功能定位将按照以广深铁路的城际铁路为主，兼顾部分长途旅客列车，预留开行始发、终到长途旅客列车。建设规模和标准则确定为广深线上东莞境内功能最完善、客车对数最多、旅客发送量最大、能够直接服务于东莞中心城区的车站，主要承担东莞往广州、深圳、香港和惠州方向的短途客运。建设项目与轨道R2 线工程同步实施，建设工期按1年考虑。新站力争在石龙火车站建站100 周年时启用，也就是2011年投入使用。——轻轨进入实质操作阶段

2月25日，广州市建设工程交易中心发布公告，对穗莞深城际轨道麻涌-深圳机场段的勘察设计进行公开招标，这意味着投资估算156.78 亿元的穗莞深城际轨道东莞至深圳段进入实质操作阶段。东莞瑞峰置业市场研究部点评:

1、国家拉动内需的措施逐步实施，将会促进各相关行业的发展，缩短经济下滑调整周期，带来经济早日复苏的曙光。

2、尽管房地产业落选了国家的十大产业振兴计划，但从国家和各地方出台财政、货币和房地产相关政策法规对房地产业的利好作用，促进房地产的发展。后市或会有更多相关政策的出台。

3、国家和地方的基础建设的发展，直接和间接地对房地产业产生深刻影响，促进不同区域间房地产业的连带发展。

二、土地市场 1．新增供应量 2009年2月东莞房地产分析报告

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2月新增土地总供应量为424516.41㎡，商住用地供应量141010㎡，1月因春节原因，国土局减少了土地的供应，故2月环比1月供应有了很大的增幅。但总供应量、商住用地供应量同比08年2月，仍在委缩。

2月新增商住用地供应地块有3宗，位于中堂、万江，万江区莞穗大道南面的两块商住用地，相近而不相邻。另外松山湖的几宗大面积工业、科研用地支撑了本月总供应量。从市国土资源局发布供应地块信息显示，近期东莞土地市场商住类用地开始慢慢增多，土地市场交易将会慢慢变得活跃。2009年2月东莞房地产分析报告

据东莞瑞峰置业市场研究部以东莞国土资源局公布信息统计显示，2月土地供应仍然以工业用地供应为主，占60%比重；而本月科研设计用地有了7%比重的供应。随着东莞的双转型以及招商引资的进行，进驻东莞的企业陆续的增多，部分运营效益好的企业也开始进一步扩展规模，增加了对工业用地的需求。从2008年起，东莞政府大幅提升了工业用地的供应，特别是松山湖片区以及部分产业园区内的工业用地，主要为满足市场的需求。工业土地的供应量激增也将引发后市一轮建设厂房的热潮。松山湖继08年的大量工业土地集中放量后，预计今年还将会有相当充足的土地供应。值得关注的是，商住用地占总供应比重33%，供应量在慢慢放大，预计09年商住土地市场交易将会慢慢变得活跃。2．商住土地交易

12日，大岭山的一块商住用地以底价成交，由东莞市信立实业有限公司竞得。

18日，本月第一块从二级市场转让的商住用地，以底价3187万元的价格被东莞市滨江置业房地产开发有限公司买走。用地面积8986.1平方米。发展商称将建一梯三两户楼盘，户户可望江。

2月20日下午3时，位于中堂镇工业大道东侧编号为2009G002的地块在东莞国土局公开拍卖，因截止至2009年2月东莞房地产分析报告

拍卖时止，没人报价，挂牌不成立，该地块流拍。

25日下午3点，编号为2009G003、2009G004的商住地在东莞市土地交易中心拍卖。截止拍卖时，仅深圳城市建设投资发展有限公司报价，并以底价成交。

这两块地位于万江区莞穗大道南面，相近而不相邻。其中2009G003面积为3279平方米，起始价1050万元，折合楼面地价1503元/平方米；2009G004面积为7607平方米，起始价2440万元，折合楼面低价1506元/平方米。

根据深城投参与拍卖会的代表透露，这两块地将用来建造深城投旗下项目滨江公馆的相关配套。

2月份商住用地成交有5宗，交易面积为16.8万平方米。但仅有一块商住用地流拍，其他几块都是以底价成交。随着楼市利好政策的深入影响，目前东莞楼市相对向好，房价处于相对稳定状态，楼市供求矛盾得到一定减缓，土地市场开始活跃也属于情理之中的事，但楼市市场存量巨大、购房信心未恢复、购买力下降等因素影响，尽管土地供应开始增多，但土地交易能否理想则取决于房产商的资金实力了。3．土地预告 2009年2月东莞房地产分析报告

从东土交（预告）[2009]1号的文件看到，近期又有13宗土地供应，而商住用地即将供应的总量达到21万多㎡；虎门镇和石碣镇都将有几宗大面积的商住用地土地供应。另外还有4宗工业用地。预计2月份开始，东莞土地供应在慢慢放量，特别是商住用地供应面积在增量。4．土地状况分析

国土资源局目前发布的供应地块信息显示，相比前几个月交易情况，随着楼市利好政策的深入影响，东莞楼市相对有所好转，房价处于相对稳定状态，楼市供求矛盾得到一定减缓，土地市场开始活跃也属于情理之中的事，但楼市市场存量巨大、购房信心未恢复、购买力下降等因素影响，尽管土地供应开始增多，但土地交易能否理想则取决于房产商的资金实力了。

三、楼盘信息 1．新施工商品房分析新开工量走势 2009年2月东莞房地产分析报告

根据东莞市建设网新开工许可数据统计显示，随着08年东莞楼市的调整，开发商受房地产市场短期不向好的影响，加之项目销售不理想，资金回笼压力等因素，大部分施工工程进程放缓，新增开工面积整体减少，尤其在08年7月以后，新开工面积大幅度回落。工程时间延长和新开工许可备案的减少，未来半年楼盘供应压力不大。新开工明细

本月新开工商品房项目有4个，其中大朗就占了一半。凯东新城，新世纪星城，碧水天源都是旧盘分期开发的延续，特别是新世纪星城二期，近17万㎡的新开工量是对未来东城去新增供应量的主要来源。2．商品房供应分析商品总体供应情况 2009年2月东莞房地产分析报告

由于中国传统农历新年年假的影响，1月底到2月初东莞房产管理局公众信息网预售备案停顿，部分新增供应量延后到2月供应，如新世纪·上河居，是2月商品房供应量环比同比有较大程度增幅的原因，因此理论分析2月整体供应量略比1月下降，供应量整体趋向减少。各区域供应情况

本月新增供应楼盘除了位于松山湖的松湖花园为新上市楼盘外，其余均为旧盘加推，其中新世纪·上河居首推洋房，世纪城·国际公馆三期仁里的余货本月全部备案预售，中信·德方斯加推小两房、小三房公寓户型。新增供应量走势 2009年2月东莞房地产分析报告

成交量慢慢回升，供应量有所回落，供需连续4个月控制在供需平衡线内，与我们之前的预测相符。随着销售的逐步回暖，开发商资金回笼后，工程进程推后现象会减少，未来预计会保持在30万㎡/月左右供应量，后市供需平衡状况持续，以销售存量为主。商品房存量

2月份商品房存量略微上升，但商品住宅则连续4个月出现微量下跌，说明商品住宅在楼市慢慢回升中消化存量，而非住宅依然供过于求，导致商品房存量继续加大，后市商品房消化压力依然巨大。截止于3月1日，东莞商品房存量达716万㎡，其中商品住宅584万㎡。新增供应面积区间比例 2009年2月东莞房地产分析报告

本月新增供应中，世纪城国际公馆与新世纪上河居都带有部分双拼户型，以拼凑后套数为统计数据显示，2月大户型供应量较大，130㎡以上占新增供应比重40%，其中200㎡以上的占总供应量的15%，主要来自松山湖的松湖花园和常平的万科城四期别墅。90-130㎡自住户型占供应比重50%。少量的公寓来自中信德方斯。二套房贷未松绑，投资市场受到打压，市场调节逐渐以换房需求的自住户型为主。3．商品房成交分析商品房成交总体情况

2月东莞市商品房总体成交情况喜人，初显回暖迹象，虽然受08、09年农历新年假期不同导致签约量滞后的影响，但传统淡季2月取得这样的成交量，表明经历了一年调整，国家政策从打压到鼓励消费的转变后，积压已久的刚性需求在理性中陆续入市。商品房需求趋势 2009年2月东莞房地产分析报告

2月每天成交量呈现明显的上升趋势，在年假后（元宵节）签约日均150套，这其中有农历新年假期的关系，部分1月成交延后到新年假期结束后签约和新年的成交量。而年后中国和外国两个情人节的营销活动，拉升了楼盘人气，也促进了成交的达成。

楼市传统淡季的2月份，商品住宅比08年月均成交量30万㎡还要高出10%，仅比上年5月，奥运月和国家陆续出台相关宽松货币财政政策的11、12月低，比传统的销售旺季“金九银十”都高，表明东莞楼市经历过08年的一年调整，价格回归理性后，加上宽松政策利好，在经济环境恶化下，房地产的保值增值性突现，刺激刚性需求的进一步释放，给东莞楼市新年后一个开门红。商品房成交区域分析 2009年2月东莞房地产分析报告

传统销售淡季的2月份，东莞房地产市场整体成交量上升，各区域均有不同程度的签约量增幅，尤其同比增幅幅度,均出现大幅度上扬。与08年3月万科带头降价前夕的同比数据发现，通过一年的市场调整，包括价格和营销手段的转变，特别关注几大房地产发展较快区域，均录得巨大的增幅，特别是虎门长安两个经济强镇；城区中莞城区只是由于万科运河东的售罄成交量对比相对下降。环比1月，除长安、石龙年底新盘上市热销后签约量回落和个别镇区外，其余城镇区大部分都出现不同程度的增幅表明，东莞整体市场有初步回暖迹象。楼盘销售排名 2009年2月东莞房地产分析报告

09年开春以来，东莞各楼盘销售量较08年同期有极大升幅，从2月洋房的成交来看，东莞楼市终于在09年迎来了久违的小暖春。合正·上东国际周末加推20栋新品，主要为小面积91平米两房与133平米三房，其优惠的价格加上有利的地段，本月签约141套，位居榜首。世纪城国际公馆三期目前起价：5186元/平起，按揭93折，一次性付款92折的优惠，130左右的户型折后均价在5200-5600元/平方米左右，本月签约124套，位居排行榜二；鹿港小镇的合理价格加上有效的营销手法，也使本月销售得到了有效的提升，目前该项目49平方米一房、70-80平方米二房、97-130平方米的三房以及152-169平方米四房全面发售,3000元/平方米起。南峰·时代广场推出优惠单位，低月供高优惠，情人节送钻戒，抽奖等促销活动也提高了本月的成交量。塞纳城市嘉园的合理的价格、优越的地段和不错的产品以及节日的优惠活动销售情况一直不错。其他洋房也因各种优惠礼包，促销活动、发展商品牌效应等因素，拉升了本月成交量。

2月东莞公寓成交情况一般，从08年以来,东莞新增供应持续减少,公寓供求矛盾在逐渐减缓,以消化库存为主。尚书银座更换了代理商之后，首付一成，开发商垫一成，若月供三十年，购房头三年开发商帮垫月供、增送大面积等营销手法加上其有利的地段，本月占公寓销售排行之首。晶城的准现楼、低首付、低月供使本月的成交有了一定的上升，位居榜二。其他以名门世家、景湖春晓等准现楼、特价发售的公寓，近2009年2月东莞房地产分析报告几个月的销售情况较稳定。附.城镇区销售排行

4．成交价格走势整体签约均价走势 2009年2月东莞房地产分析报告

东莞瑞峰置业市场研究部监控显示，东莞市2月普通住宅签约均价5111元/㎡，环比下降1.2%，连续7个月签约均价在5000-5200元/㎡的范围内，考虑到签约楼盘的差异性，签约均价波动幅度在合理水平内，表明东莞楼市整体价格调整空间基本稳定，部分楼盘有减免一成首付返回签约价格现象，实际成交均价在5000元/㎡左右。

东莞瑞峰置业市场研究部监测显示，2月份签约面积前十六位全部位于东莞中南部，向北片区房地产市场相对落后。东莞各区域签约均价参差不齐，中心城区均价在5500以上，万江区因个别盘月份热销拉升签约均价。虎门、长安经济发达，房价也高居东莞各区域前列，塘厦本月由于万科棠樾别墅的签约拉高签约均2009年2月东莞房地产分析报告

价；松山湖本月上市的松湖花园，签约均价2542元/㎡拉低松山湖地区的整体签约均价。

四、楼盘监控 1．城区个别楼盘监测莞城区

项目2月整体签约均价7915元/㎡，签约7套，其中4套三房，签约均价7222元/㎡；五房、六房共签3套，签约均价8383元/㎡。三房销售情况较好，已销售64%；整体销售率19%。南城区

2月实际签约32套（双拼后）；

当前主推：16-21#的三房（双拼），签约均价4970元/㎡； 11-15#宽屏美墅，签约均价8110元/㎡。2009年2月东莞房地产分析报告东城区

2月签约4套，签约均价6516元/㎡。

良好的地段优势加上户型设计实际美观，整体销售情况良好，销售率76%；项目2、3#还没推出市场。万江区

2月网上签约141套，实际签约约80套（双拼后）

靠路边楼盘签约均价4692元/㎡，靠社区楼盘签约均价5030元/㎡，铂宫签约均价5862元/㎡。2．楼盘活动情况 2009年2月东莞房地产分析报告

五、总结

09年开年后，东莞房地产市场迎来开门红，传统销售淡季2月份，销售成绩超过08年月均成交量，东莞瑞峰置业市场研究部认为：

1、经过房地产调整一年后，积压了大量刚性需求，随着国家陆续出台政策对房地产业的扶持，加上房价调整到消费者可接受范围内，下调空间有限，从而判断当前是入市时机的意愿，在消费者当中不断上升，是成交上升的原因之一。