拆迁还房 不同税种计税依据有异_房地产涉及的税种

拆迁还房 不同税种计税依据有异由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产涉及的税种”。

拆迁还房 不同税种计税依据有异

某市房地产开发公司2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年6月该公司用已完工1000平方米的自建商品房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分800平方米），同类住宅房屋建造成本2200元/平方米，销售价格3500元/平方米。近期，税务机关对该房地产开发公司开展日常税收检查时，针对上述情形，一方面要求该公司就拆迁还原部分分别按成本价及市场价申报缴纳营业税。同时，还要求该公司按市场价申报预缴土地增值税（该小区尚未销售完毕，尚不符合土地增值税清算条件）和企业所得税，为此，企业财务人员对上述税种的不同计税依据困惑不解。

《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。由于目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就本例中所涉及产权调换方式而言，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房行为所涉及营业税、土地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。

营业税按同类房屋成本价确定计税依据 根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）及国税函〔2007〕768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。

（一）对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

（二）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

因此，本例中，该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分，按同类住宅房屋的成本价（即本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税88000元（800×2200×5%）。而对超出部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税35000元（200×3500×5%）。

土地增值税计税依据的确定

拆迁安置土地增值税计算问题中，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

这里需要说明的是，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为2800000元（800×3500），同时，计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如该省规定普通住宅的土地增值税预征率为2%，则应按规定预缴土地增值税56000元（2800000元×2%）。

企业所得税计税依据的确定

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条及国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第七条及此前的《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》（国税函〔2002〕172号）规定，企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。

由此可以看出，“拆一还一”行为土地增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得1040000元〔（3500－2200）×800〕。

因此，房地产开发企业产权调换方式下的“拆一还一”属于以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换性，属于应税行为，但在计税营业额的确定上，应特殊问题特殊处理，不同税种，不同情形，区分对待。

城市房屋拆迁中拆迁补偿费涉税政策讲解

2008-11-14 08:48

现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件： 营业税

1、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复

发文字号:国税函[1995]549号

发文日期:1995.10.10

江苏省国家税务局：

你局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设有关征免营业税问题的请示》（苏国税发[95]338号）收悉。文中反映你省南通等地外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府法规，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换、按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下：

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

2、江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复 苏地税函[2000]309号

镇江市地方税务局： 你局《关于扬中新中兴房地产开发有限公司对拆迁安置户“拆一还一”的营业用房是否征收营业税的请示》（镇地税函[2000]189号）收悉，现就有关问题批复如下：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

2000-10-13

江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第一是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进一步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中一直存在一定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第二是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。

3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号

这个文件是值得我们重点关注和探讨的。

一、关于拆迁补偿住房取得方式问题

房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

这里，我们关注的是两个层次：

第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进一步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。

第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和一般的房屋销售行为很类似。因此，一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，一直是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：

（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。

这里，首先明确了一点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。

为给大家的后续探讨提供一定的参考，我们这里一定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：

你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：

一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题

对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。

二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题

为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号

现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请一并贯彻执行。

一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。

对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。

（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号：

一、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策

（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。

（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。

这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。

企业所得税

对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。

个人所得税

《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：

对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。

土地增值税

1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。

2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函[2007]768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。