宝安集团的财务状况分析_中国宝安财务报表分析

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目录

第一章

宝安集团概况„„„„„„„„„„„„„„„2 第一节 房地产行业背景„„„„„„„„„„„2 第二节 公司基本情况 „„„„„„„„„„„„„3 第二章 中国宝安集团的财务状况分析 „„„„„„7 第一节 资产负债表分析 „„„„„„„„„„„„7 第二节 利润表分析„„„„„„„„„„„„„„13 第三节 现金流量分析„„„„„„„„„„„„„16 第四节 财务比率分析„„„„„„„„„„„„„18 第五节 宝安集团的杜邦分析 „„„„„„„„„31 第三章 分析结论 „„„„„„„„„„„„„„„„35

第一章 中国宝安公司概况

第一节 房地产行业背景

在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在那片最易滋生成长的南国土壤。八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中真正意义上走上了市场化的发展之路。

其实，中国房地产的启动最早也只能从92年的房改算起。那时，中国大陆最南面的深圳、海南在78年改革开放号角吹响的时候就开始了第一轮的房地产开发热，只不过在那个时期，市场的需求仅仅是从第一级“倒爷”倒向第N级倒爷，用的几乎全是国家开发项目贷款，参与的是极少数人群，并且个人购房鲜有按揭贷款一说。当时，国家还不鼓励贷款买房，因此参与购置的多是各级各地区的国字号企业，用的全是“大爷”的银子，市场在很短的时间内开始疯狂，并且所谓的房地产开发实际上就是炒卖土地，在制度和规范尚未建立的市场体系下，基本上没有土地的招拍挂、土地权属管理职能不够明晰、没有开工建设等二系列监管程序、二次交易的游戏规则缺位等，最终导致土地多次转手，地价急剧飙升。

货币贬值时代过去后，迎接而来的是经济腾飞、资产增值时代的来临！中国南方的地产泡沫，促使了房地产业在1987-1992年的5年时间里快速发展，之后进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速提升，但其中的有效供给量并没有相应 2 增加，在消费领域，实际销售面积始终处于平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但开始以市场为导向的意义远大于行业是否复苏的本身，它开始为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。

在过去20年的中国房价发展历史是，中国从福利住房转向了商品化住房，最早由珠三角引领的中国房价，被经济更为活力的长三角所替代。伴随着建房成本的提高和住宅商品化后，国人过度的购房习惯，把房价从房改角度的每平方米数百元转化为如今市场化领域中的万元，分化极其严重。

然而，人们的思维还依然停留在以成本定价格的时代，认为如今的房价与成本极不相称，因此下跌空间极大。但是，住房商品化后，其使用价值、投资价值等其他价值被人们所忽略，这些价值通过商品化后在价格上获得体现，使房价严重分化。比如在金山的小镇上，依然还有2000元/平方米的住宅在卖，而在市区最贵的华府天地的二手房源成交价突破了12万/平方米，与高低价的差距达60倍，但他们的成本差距显然不可能达到这个水平，那么房价如此之大的差距原因之一就是人们过度的购房消费和投资行为所致。

因此，以成本决定价格的思维定式与住宅商品化后价格更大程度上的分化，是目前购房者对房价看法与实际房价严重偏离的主要原因。一边是过度购房投资把房价拉高，一边却希望住房是成本价，是购房者与开发商对峙的深层次原因。过去几年里，过于求大追高的错误消费观念，使得过分市场化的开发商，只造大户型高档房，使得房价居高不下。加上产品错位后更加的供不应求，开发商加价筹码也就自然的陡升，那么开发商就更不可能也不愿意降价。因此，在市场出现冷清的时候，开发商不但不会降价反而还会加价，这就与购房者形成了对峙的僵局。

第二节 公司基本情况

1企业基本信息

公司名称：中国风险投资有限公司 证券代码：000009 证券简称：中国宝安

注册地址：北京市朝阳区吉祥里208 号 注册资本：10300 万元

法人代表：陈政立

经营范围：风险投资；资产管理；基金管理；项目评估；咨询培训；

财务顾问；企业资产重组、上市、策划、咨询；经济信息咨询（不含中

介服务）。

中国风投最近一年又一期的主要财务指标：

单位：万元

2009 年9 月30 日 2008 年12 月31 日

资产总额 16429.6 13358.8

负债总额 4042.2 3343

净资产 12387.4 10015.8 2009 年1－9 月 2008 年

营业收入 238.3 207.5

利润总额-29.6-335.4

净利润-29.6-335.4 2公司简介

中国宝安集团股份有限公司（以下简称宝安集团）是一个综合类股份制集团公司，成立于1983年7月。公司成立以来，以“敢为天下先”的胆略和气魄，曾连创“新中国第一家股份制企业、发行新中国第一张股票、第一张可转换债券、第一张中长期认股权证、成功策划武汉商场成为深交所第一家异地上市公司、首次通过证券二级市场控股上市公司上海延中实业、开办新中国第一个财务顾问公司安信财务，协助川盐化、甘长风等二十多家国企改制上市”等多项新中国第一。

1991年6月25日，宝安集团流通股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码：000009，股票简称：深宝安A。2008年5月16日，变更为中国宝安。截止2008年5月16日，宝安集团总股本103881万股，总资产60亿元。作为广东省和深圳市确定为重点发展的70家、30家大型企业集团之一和深圳市政府评定的深圳市最高企业类别：一类一级企业，宝安集团坚持实业经营、资本经营、虚拟经营相结合，构建多层次金融支持体系，以价值创造为导向，以优化创新为手段，走出了一条有宝安特色、又好又快、持续成长的道路。目前拥有上市公司马应龙药 4 业（股票代码600993）、深鸿基（股票代码000040）和全资企业及控股企业二十多家。宝安集团主营业务是高新技术业、房地产业和生物医药业。3公司业务概况

在高新技术业方面，宝安集团拥有中国第一，全球第三的致力于锂离子二次电池用正负极材料及纳米材料应用的生产企业深圳市贝特瑞新能源材料股份有限公司。该公司先后获得“深圳市高新技术企业”、“国家火炬计划项目实施企业”、“深港创新圈能源材料龙头企业”、“深圳市自主创新行业龙头企业”、“深圳市科技创新奖”等荣誉。宝安集团还控股了集锂电池正极材料研发、生产、销售为一体的深圳市高新技术企业深圳市天骄科技开发有限公司；武汉市唯一一家，湖北省第二家取得含铅废物特许经营权的武汉云峰再生资源有限公司和从事红柱石的开放、生产、经营及其他新能源、新材料矿产资源开发的新疆宝安新能源矿业有限公司。

在房地产业方面，1994年，在由中国股份制企业评价中心、国家体改委、国家经贸委、中国证监会和国家统计局联合主办的中国最大300家股份企业综合评比活动中，宝安集团被评为建筑房地产类企业第一名。2006年，宝安集团被国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所，中国指数研究所联合评选为中国房地产上市公司综合实力十强企业。2007年，在由中华全国房地产企业联合会、中房企业家协会以及中国社科院城市发展与环境研究中心联合举办的第三届中国房地产企业200强排序活动中，宝安集团排名第57位。目前宝安集团的开发足迹已遍及全国16个大中城市。开发项目70多个，总投资100多亿元。积累了丰富的大规模成片开发土地的成功经验。特别是具有显著中式风格的江南系列产品，已成为宝安集团最著名的品牌。2008年9月20日，中国房地产品牌价值研究成果在北京揭晓，“中国宝安集团宝安江南系列”获得“2008中国房地产项目品牌价值TOP10”称号，品牌价值为人民币陆亿肆仟捌佰万元。在武汉，有曾获“中国郊居精品开发模式奖”的武汉宝安•江南庭园。荣获建设部授予的“中国名坊”、“中国名居”、“优秀住宅小区”、“建设与户型设计奖”等称号的武汉宝安•江南村。荣获第7届中国住交会“年度最佳别墅”称号，第2届中国地博会“中国名盘综合大奖”2008中国别墅节“中国十大高端别墅”大奖的武汉宝安•山水龙城。在 5 海口，有荣获“中国最佳人居环境示获小区”称号和“最具人气精品楼盘奖”的海口宝安•江南城。在惠州，有荣获“中国人居经典综合大奖”的惠州宝安•山水江南。在生物医药业方面，宝安集团目前拥有荣获中华老字号和国家工商总局认定的中国治痔领域唯一的“中国驰名商标”，中国500家最大医药工业企业等称号的马应龙药业集团，其痔治类产品多年占据全国同类产品市场占有率第一名，并在全国26个省、市自治区设立了销售分公司或办事处。马应龙股票于2004年5月17日在上海证交所上市。2005年底，马应龙在人民日报、中国企业文化促进会、中国质量与品牌杂志社等六家公共传媒的联合评选中荣获“中国痔疮药物最具影响力品牌”。2006年6月1日，马应龙荣获国家工商总局认定的“中国驰名商标”，成为中国治痔领域唯一的“中国驰名商标”。2006年8月，在第二届中国证券市场年度大奖评选中，马应龙获得证券市场十佳品牌称号。2007年，马应龙入选上海证券交易所治理指数样本公司，该指数于2008年第一个交易日正式发布。根据国家药监局南方医药经济研究所统计数据，马应龙在痔疮药品零售市场的占有率超过40%，成为治痔领域的第一品牌。在世界品牌实验室、世界经理人周刊联合评估的2009年“中国最具价值品牌500强”排行榜中，马应龙名列第213位，品牌价值达到了40.01亿元。其它生物医药企业还有深圳大佛药业有限公司、唐人药业有限公司、西安太极药业有限公司等。

在酒店业方面，宝安集团拥有位于上海浦东陆家嘴核心地段的四星级酒店上海宝安大酒店。在古城荆州拥有四星级酒店荆州宾馆。在鄂州红莲湖拥有按五星级标准兴建的红莲湖大酒店。

在旅游业方面，宝安集团开发了占地26平方公里的湖北鄂州红莲湖旅游度假区，拥有18洞国际标准的红莲湖高尔夫球场。在湖北红安，取得了方圆65平方公里的天台山风景区的经营权、开发权。在湖北武汉，拥有占地5000多亩的青龙山风景区经营、开发权。

在物业管理方面，宝安集团下属的恒基物业管理遍及全国十几个大中城市，管理面积七百多万平方米，管理项目先后获得“全国城市物业管理优秀示范大厦/小区”及各省市“物业管理优秀示范小区”等四十多项个类荣誉称号。2005年跃居“深圳市物业管理综合实力二十强”前列。经过二十五年的发展，宝安集团取得了非凡的业绩，正在向以高新技术产业、房地产业、生物医药业为主的大型投资控股集团的目标迈进。

第二章 中国宝安集团的财务状况分析

第一节 资产负债表分析

资产负债表是反映企业某一特定日期资产、负债、所有者权益等财务状况的会计报表。通俗的说，在资产负债表上，企业有多少资产，是什么资产，有多少负债，是哪些负债，净资产是多少，其构成怎样，都反映得清清楚楚。在对财务报表的学习中，资产负债表是一个很好的开端，因为它体现了企业的财务结构和状况。资产负债表描述了它在发布那一时点企业的财务状况，正如同我们拿一台相机在高速行进的车辆中按下快门，只不过这里的“车辆”是资金流。我们得到一幅静态的画面，它只描述了当时的状况，即信息具有时效性。通过资产负债表我们可以得到以下几类信息： 1．反映资产及其分布状况

资产负债表能够反映企业在特定时点拥有的资产及其分布状况的信息。它表明企业在特定时点所拥有的资产总量有多少，资产是什么。例如流动资产有多少，固定资产有多少，长期投资有多少，无形资产有多少等。2．表明企业所承担的债务及其偿还时间

资产负债表能够表明企业在特定时点所承担的债务、偿还时间及偿还对象。如果是流动负债，就必须在1年内偿还；如果是长期负债，偿还期限就可以超过1年。因此，从负债表可以清楚地知道，在特定时点上企业欠了谁多少钱，该什么时候偿还。

3．反映净资产及其形成原因

资产负债表能够反映在特定时点投资人所拥有的净资产及其形成的原因。净资产其实是股东权益，或者是所有者权益的另外一种叫法。在某一个特定时点，资产应该等于负债加股东权益，因此，净资产就是资产减负债。应该注意的是，可以说资产等于负债加股东权益，但绝不能说资产等于股东权益加负债，它们有着根本性的区别。因为会计规则特别强调先人后己，也就是说，企业的资产首先要用来偿还债务，剩下的不管多少，都归投资人所有。如果先讲所有者权益，就是先己后人，这在会计规则中是不允许的。

下面是中国宝安集团2007年至2009年的资产负债表摘要：

一、流动资产分析

流动资产是指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，是企业资产中必不可少的组成部分。流动资产在周转过渡中，从货币形态开始，依次改变其形态，最后又回到货币形态，各种形态的资金与生产流通紧密相结合，周转速度快，变现能力强。加强对流动资产业务的审计，有利于确定流动资产业务的合法性、合规性，有利于检查流动资产业务帐务处理的正确性，揭露其存在的弊端，提高流动资产的使用效益。

流动资产的项目大致分为四类：货币性资产、短期投资类资产、信用资产（应收帐款、应收票据、其他应收款等）和存货资产。

将上述资产项目的增减幅度与流动资产总额的增减幅度作出比较分析： 企业中的货币资产(或短期投资类资产)的增长幅度大于流动资产的增长，说明企业应付市场变化的能力将增强；

企业中的信用资产增长幅度大于流动资产的增长幅度，说明企业的货款回收不够理想，企业受第三者的制约增强，企业应该加强货款的回收工作； 存货资产的增长幅度大于流动资产的增长幅度，说明企业存货增长占用资金过多，市场风险将增大，企业应加强存货管理和销售工作。

企业中的货币资产(或短期投资类资产)的增长幅度大于流动资产的增长，存货资产的幅度小于0，流动资产的增长幅度接近其他指标，说明企业的支付能力 10 增强，应付市场的变化能力增强，企业加快市场回收工作，增加现金回笼，流动资产的结构有很大改善。

企业的资产变化主要是由于固定资产或者长期投资、无形资产、其他资产的变动而引起，说明企业将资金的重点向固定资产、长期投资、无形资产及其他资产方向转移。投资者应该随时注意企业的生产规模、产品结构的变化，这种变化不但决定了企业的收益能力和发展潜力，也决定了企业的生产经营形式。因此，建议投资者进行动态跟踪与研究。

二、流动负债情况分析

流动负债:是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付账款、应交税金和一年内到期的长期借款等 除具有负债的基本特征外，流动负债还具有以下特点： 1．偿还期短

2．举借目的是为了满足经营周转资金的需要 3．负债的数额相对较小 4．一般以企业的流动资金来偿付

有些公司的报表中没有预收帐款一栏，可能是因为该单位没有此项目的业务，也可能是该单位将次项目归并到其他往来款项目中了。预收帐款应该体现在流动负债中的。

将流动负债简单地划分为:营业环节的流动负债(应付帐款、应付票据、应付股利、其他应付款、预收款、应付税金、应付工资、预提费用)； 融资环节的流动负债(短期借款、1年内到期的长期负债)；收益分配环节的流动负债(应付股利)。

企业流动负债的比重中营业环节的流动负债的比重比较大，表明，企业的资金来源为营业性质，成本比较低。在构成中，如果其他应付帐款、预收款、应付帐款占流动负债的比重任意一项增幅达80%以上，说明企业的生产经营业务开展得不理想，欠款增多，资金压力比较大。

融资环节的比重上升，那么表明企业的短期融资活动增加，企业的经营业务波动性提高。

收益分配环节的比重上升，企业的收益分配的负担将有所提高。

将流动负债与长期负债＋所有者权益的合计数进行分析，可判定企业在生产经营中的资金来源是长期还是短期，来源于内部积累还是来源于外部筹措，从而揭示企业的相对独立性和稳定性：流动负债大于45%，长期负债＋所有者权益小于55%，表明生产者经营性负债水平比较高，日常生产经营活动重要性增强，风险增大。

看图表中的数据可以看出中国宝安的资产负债率从99年72.7%到08年一直保持降低趋势直至60.5%以下，而现金流动负债所占比率从1998年—40.5100经过数次涨幅2007年最低达到了—703240而后一直处于急剧上升状态，到2009年更加是达到历史最高26.8160。

第二节 利润表分析

利润表又称损益表，是反映企业一定期间（如一年、半年）生产经营成果的会计报表。利润表把一定期间的营业收入与同一会计期间相关的营业费用进行配比，以计算出企业一定时期的净利润（或净亏损）。利润表中的收入、费用等情况反映了企业生产经营的收益和成本耗费情况，表明企业生产经营成果，利润表提供的不同时期的比较数字（本月数、本年累计数、上年数），可用于分析企业今后利润的发展趋势及获利能力，了解投资者投入资本的完整性。由于利润是企 13 业经营业绩的综合体现，又是进行利润分配的主要依据。因此，利润表是会计报表中的主要报表。

利润表主要反映以下几方面的内容：

（1）构成主营业务利润的各项要素。主营业务利润从主营业务收入出发，减去为取得主营业务收入而发生的相关费用（包括有关的流转税）后得出。（2）构成营业利润的各项要素。营业利润在主营业务利润的基础上，加上其他业务利润，减去存货跌价损失、营业费用、管理费用和财务费用后得出。（3）构成利润总额（或亏损总额）的各项要素。利润总额（或亏损总额）在营业利润的基础上，加减投资收益（损失）、补贴收入和营业外收支等后得出。（4）构成净利润（或净亏损）的各项要素。净利润（或净亏损）在利润总额（或亏损总额）的基础上，减去本期计入损益的所得税费用后得出。15

从以上表格中可以看出：

1、2009年按季度分管理费用、财务费用及营业外支出个季度逐步增加，但是主营业务收入、营业外收入、投资收益及净利润同时也是稳步快速上升，这是由于近年来房地产行业前景一片大好，国内经济也趋于上升趋势，同时也说明企业在扩大生产营销规模，在投资方面也取得了一定的成绩。

2、主营业务收入比例在2005年至2009年虽然有波动，但是还是保持在稳健水平，而营业利润在近几年来也是少许上升，说明企业收益质量很稳定。

第三节 现金流量分析

中国宝安现金流量从1999年至2008年除2007年呈负值外，其它年份均成正值。

现金流入方面，经营活动产生的现金净流入是中国宝安现金净流入的主要成份。在经营活动中，现金流入主要来源于提供商品及劳务所得，投资活动中2007年净流量呈负值，一方面在于投资收回较少，另一方面在于购买了大量固定资产，增加了现金流出。2007年到2008年现金净流入有大量的增加原因在于一是现金流入增加，二是投资收益较往年增加。

现金流出方面，投资活动现金流出成为各年现金流出的主导，主要来自雨购买固定资产级权益性投资，增加固定资产的投资对企业的长期发展是有益的。经营活动中的现金流出则来自于购买商品及劳务，这对企业来讲是比较正常的。

第四节 财务比率分析

一、偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。

企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。

企业偿债能力，静态的讲，就是用企业资产清偿企业债务的能力；动态的讲，就是用企业资产和经营过程创造的收益偿还债务的能力。企业有无现金支付能力和偿债能力是企业能否健康发展的关键。企业偿债能力分析是企业财务分析的重要组成部分。

1、短期偿债能力分析

短期偿债能力是企业偿还流动负债的能力，短期偿债能力的强弱取决于流动资产的流动性，即资产转换成现金的速度。企业流动资产的流动性强，相应的短期偿债能力也强。因此，通常使用营运资本、流动比率、速动比率和现金比率衡量短期偿债能力。短期偿债能力衡量指标（1）流动比率

流动比率是企业流动资产与流动负债的比率。其计算公式如下：

流动比率=流动资产÷流动负债

流动比率是衡量企业短期偿债能力的一个重要财务指标，这个比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大。但是，过高的流动比率也并非好现象。因为流动比率越高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效加以利用，可能会影响企业的获得能力。经验表明，流动比率在2：1左右比较合适。但是，对流动比率的分析应该结合不同的行业特点和企业流动资产结构等因素。有的行业流动比率较高，有的较低，不应该用统一的标准来评价各企业流动比率合理与否。只有和同行业平均流动比率、本企业历史的流动比率进行比较，才能知道这个比率是高还是低。

（2）速动比率

速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。流动比率在评价企业短期偿债能力时，存在一定的局限性，如果流动比率较高，但流动资产的流动性较差，则企业的短期偿债能力仍然不强。在流动资产中，存货需经过销售，才能转变为现金，若存货滞销，则其变现就成问题。一般来说，流动资产扣除存货后称为速动资产。速动比率的计算公式为：

速动比率=速动资产÷流动负债

=（流动资产—存货）÷流动负债

通常认为正常的速动比率为1，低于1的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。但这仅是一般的看法，因为行业不同速动比率会有很大差别，没有统一标准的速动比率。例如，采用大量现金销售的商店，几乎没有应收账款，大大低于1的速动比率则是很正常的。相反，一些应收账款较多的企业，速动比率可能要大于1。

（3）现金比率

现金比率是企业现金类资产与流动负债的比率。现金类资产包括企业所拥有的货币资金和持有的有价证券（即资产负债表中的短期投资）。它是速动资产扣除应收账款后的余额，由于应收账款存在着发生坏账损失的可能，某些到期的账款也不一定能按时收回，因此速动资产扣除应收账款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。现金比率的计算公式为：

现金比率=现金类资产÷流动负债

=（货币资金+有价证券或短期投资）÷流动负债

=（速动资产—应收账款）÷流动负债

虽然现金比率最能反映企业直接偿付流动负债的能力，这个比率越高，说明企业偿债能力越强。但是，如果企业停留过多的现金类资产，现金比率过高，就意味着企业流动负债未能合理地运用，经常以获得能力低的现金类资产保持着，这会导致企业机会成本的增加。通常现金比率保持在30%左右为宜。

中国宝安1999年至2008年速动比率低于公认标准1，流动比率低于公认标准2，反映企业短期偿债能力较弱，表明债务安全度在下降。

2、长期偿债能力分析

长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力。长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。

⒈资产负债率

资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度，因此该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。

资产负债率保持在哪个水平才说明企业拥有长期偿债能力，不同的债权人有不同的意见。较高的资产负债率，在效益较好、资金流转稳定的企业是可以接受的，因这种企业具备偿还债务本息的能力；在盈利状况不稳定或经营管理水平不稳定的企业，则说明企业没有偿还债务的保障，不稳定的经营收益难以保证按期支付固定的利息，企业的长期偿债能力较低。作为企业经营者，也应当寻求资产负债率的适当比值，即要能保持长期偿债能力，又要尽最大限度地利用外部资金。

一般认为，债权人投入企业的资金不应高于企业所有者投入企业的资金。如果债权人投入企业的资金比所有者多，则意味着收益固定的债权人却承担了企业较大的风险，而收益随经营好坏而变化的企业所有者却承担着较少的风险。

目前我国企业的资产负债率较高，主要原因是企业拥有的营运资本不足，流动负债过高。这一方面是因为企业在进行长期建设项目投资时，超预算过多，原来计划投入的营运资本被长期投资项目占用，生产经营资金需要无保证；另一方面是企业普遍不重视资金结构的合理性和资金之间的平衡关系，导致不可预见的相互拖欠货款现象严重（三角债）。这种状况在执法不严、破产难的情况下较难扼制，形成目前普遍较高的资产负债水平。

⒉ 负债经营率

负债经营率是企业长期负债和所有者权益之比，反映企业经营资本中长期负债所占的比重。负债经营率越低，企业投资者投入资金越大，企业财务状况的稳定性就越好，企业长期偿债能力就越强。反之，长期负债比重越高，企业还本付息的压力就越大，在企业资金报酬率低于长期负债利率的情况下，企业偿还长期负债利息和本金的能力就越小；而在企业资金报酬率高于长期负债利率的情况下，企业长期偿债能力反而会增强。因此，要根据企业经营的具体情况，借助于负债经营率指标来确定企业的长期偿债能力大小。

在负债经营率比较高的企业，如果企业的经济效益也比较好，则企业负债经营是有风险的但企业并没有丧失偿债能力，经营正常反而会提高企业的偿债能力；如果企业的经济效益比较差，则企业缺乏偿债能力，企业经营破产的风险就 21 比较大。在负债经营率较低的企业，如果企业的经济效益好，则企业比较安全稳定，企业的偿债能力比较高；如果企业的经济效益不好，则企业拥有一定的偿债能力，但今后的发展前景对判断企业的偿债能力更加重要。如果企业今后连续亏损，负债率就会提高，企业将会丧失偿债能力，变成破产风险型企业；如果企业的经济效益得到提高，则企业的偿债能力将会加强。因此，在高投入、高收入的风险型企业负债经营率较高是可以接受的；在高投入、低收益或者收益相对稳定的企业，负债经营率保持在较低的水平比较合理，债权人应根据企业的风险程度和自身承受风险的能力大小来判断企业的偿债能力高低。

我国企业的资产负债率过高，但长期负债所占比重并不高，负债经营率远远低于西方国家企业的水平。我国许多企业习惯于使用不付息（如应付帐款）或支付利息较低的流动负债，而不习惯于使用成本较高、来源稳定的长期负债，这种情况也与企业的短期意识和行为以及企业资金的管理水平有很大关系。许多企业根本不知道企业什么情况下需要长期借款，什么情况下需要短期借款，常常是只要企业发生支付困难，就去拖欠或借款。其实各种资金来源渠道的成本是明显不同的，筹资成本对企业偿债能力、经营效益的影响是巨大的。在银行业务独立和破产法严格执行之后，中国企业的负债经营率也会逐渐提高，而资产负债率会相应降低。因为拖欠他人款项，无偿使用他人资金的“三角债”现象，在产权关系明晰之后，将不会被普遍接受，至少提供资金一方不会接受。

⒊利息保证系数

利息保证系数，是企业纳税付息前收益与年付息额之比，反映企业经营活动承担利息支出的能力。纳税付息前收益（或息税前收益）也称经营收益，是一个很重要的概念。其重要性至少表现在以下三个方面:

①该指标能够更加准确的反映和比较不同负债及权益结构企业的生产经营活动成果。因为该指标使对生产经营活动的盈利计算剔除了因利息支出这一与企业筹资方式有关而与企业经营活动的效益关系不直接因素的影响；

②由于从实现利润中同时剔除了上缴所得税的数额，因而该指标同净利润指标相比，剔除了所得税率的影响，能够更准确地反映出不同税负企业的经营活动收益；

③该指标把利息支出从日常生产经营活动支出中分离出来，突出反映企业金融活动的资金成本。

利息保证系数=纳税、付息前收益/年付息额

例如利息保证系数为5，说明企业经营收益相当于5倍的利息支出。该系数越高企业偿还长期借款的可能性就越大。企业生产经营活动创造的净收益，是企业支付利息的资金保证。如果企业创造的净收益不能保证支付借款利息，借款人就应考虑收回借款。一般认为，当利息保证系数在3或4以上时，企业付息能力就有保证。低于这个数，就应考虑企业有无偿还本金和支付利息的能力。

⒋经营还债能力

经营还债能力是企业主营业务利润同企业所欠债务之比，即假设企业的营业利润全部用来偿企业债务，反映企业通过营业利润，偿还所有债务所需的最短期限(年限)。即:

经营还债能力=流动负债+长期负债/主营业务利润

该指标由于计算口径不一（流动负债偿还后部分可计如企业成本，而营业利润扣除了成本）而可比性较小，只有当企业流动资产较少、结构性资产较多时，使用这一指标。因为在这种情况，企业的负债主要靠利润偿还。

偿债能力中，包含两种能力，一是偿还债务本金的能力，二是支付债务利息的能力。反映两种能力的指标有资产负债率、产权比率、有形净值债务率与已获利息倍数。从2001年至2003年，中国宝安产权比率有一定幅度的增长，而相对 24 于行业来说要小的多。可以看出，这是一种行业现象。中国房地产行业虽然已过成长期，正步向成熟期，但在国内外旺盛的需求刺激下仍然一片繁荣。股东们一方面希望多借债来增加额外收益，另一方面又希望通过多借债将可能的损失转嫁给债权人。对债权人而言，这种产权比率很高的现象是不利的。因为产权比率高标榜着一种高风险、高报酬的财务结构，而房地产行业在激烈的竞争环境下，早已经成为一个高风险、高报酬的产业，所以从债权人的角度来讲，这种高举债程度造成的财务结构很稳定。从已获利息倍数看，1999年以来最低的已获利息倍数是1.27，至此直至2008年利息保证倍数一路上升。尤其是2008年，已获利息倍数达到了6.22倍。这一情况说明，宝安有足够的能力支付债务利息，并且可以进一步举债。

二、营运能力分析

营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。企业营运能力的财务分析比率有：存货周转率、应收账款周转率、营业周期、流动资产周转率和总资产周转率等。

这些比率揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源管理、运用的效率高低。企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。

营运能力分析包括流动资产周转情况分析、固定资产周转情况分析和总资产周转情况分析。

1、流动资产周转情况分析

反映流动资产周转情况的指标主要有应收帐款周转率、存货周转率和流动资产周转率。

1）应收帐款周转率

应收帐款周转率（Receivable Turnover）是反映应收帐款周转速度的指标，它是一定时期内赊销收入净额与应收帐款平均余额的比率。应收帐款周转率有两种表示万法。一种是应收帐款在一定时期内（通常为一年）的周转次数，另一种是应收帐款的周转天数即所谓应收帐款帐龄（Age of Receivable）。

在一定时期内应收帐款周转的次数越多，表明应收帐款回收速度越快，企业管理工作的效率越高。这不仅有利于企业及时收回贷款，减少或避免发生坏帐损失的可能性而且有利于提高企业资产的流动性，提高企业短期债务的偿还能力。

2）存货周转率

存货周转率（Inventory Turnover）是一定时期内企业销货成本与存货平均余额间的比率。它是反映企业销售能力和流动资产流动性的一个指标，也是衡量企业生产经营各个环节中存货运营效率的一个综合性指标。

在一般情况下，存货周转率越高越好。在存货平均水平一定的条件下，存货周转率越高好。在存货平均水平一定的条件下，存货周转率越高，表明企业的销货成本数额增多，产品销售的数量增长，企业的销售能力加强。反之，则销售能力不强。企业要扩大产品销售数量，增强销售能力，就必须在原材料购进，生产过程中的投入，产品的销售，现金的收回等方面做到协调和衔接。因此，存货周转率不仅可以反映企业的销售能力，而且能用以衡量企业生产经营中的各有关方面运用和管理存货的工作水平。

存货周转率还可以衡量存货的储存是否适当，是否能保证生产不间断地进行和产品有秩序的销售。存货既不能储存过少，造成生产中断或销售紧张；又不能储存过多形成呆滞、积压。存货周转率也反映存贷结构合理与质量合格的状况。因为只有结构合理，才能保证生产和销售任务正常、顺利地进行只有质量合格，才能有效地流动，从而达到存货周转率提高的目的。存货是流动资产中最重要的组成部分，往往达到流动资产总额的一半以上。因此，在货的质量和流动性对企业的流动比率具有举足轻重的影响并进而影响企业的短期偿债能力。存货周转率的这些重要作用，使其成为综合评价企业营运能力的一项重要的财务比率。

3）流动资产周转率

流动资产周转率(Current Aets Turnover)是反映企业流动资产周转速度的指标。它是流动资产的平均占用额与流动资产在一定时期所完成的周转额之间的比率。

在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好。流动资产周转率用周转天数表示时，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越 26 短，周转越快。生产经营任何一个环节上的工作得到改善，都会反映到周转天数的缩短上来。按天数表示的流动资产周转率能更直接地反映生产经营状况的改善。便于比较不同时期的流动资产周转率，应用较为普遍。

2、固定资产周转情况分析

固定资产周转率（Fixed Aets Turnover），是指企业年销售收入净额与固定资产平均净值的比率。它是反映企业固定资产周转情况，从而衡量固定资产利用效率的一项指标。

固定资产周转率高；表明企业固定资产利用充分，同时也能表明企业固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，如果固定资产周转率不高，则表明固定资产使用效率不高，提供的生产成果不多，企业的营运能力不强。

运用固定资产周转率时，需要考虑固定资产净值因计提折旧而逐年减少因更新重置而突然增加的影响；在不同企业间进行分析比较时，还要考虑采用不同折旧方法对净值的影响等。

3、总资产周转情况的分析

反映总资产周转情况的指标是总资产周转率（Total Aets Turnover）它是企业销售收入净额与资产总额的比率。

这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。这样，企业就应该采取措施提高各项资产的利用程度从而提高销售收入或处理多余资产。

体现资产管理能力的比率主要有存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转与总资产周转率。上面的折线图，将反映存货周转率与应收账款周转率在1999至2008年中的变化情况。从图中可以看出，2000年宝安集团逐步调整资产结构，使资产结构逐步与行业相吻合。存货周转率与应收账款周转率几年间一直呈现出上升的势头，可见宝安的资产管理能力在大步前进。尤其是应收帐款周转率的提高，使应收账款周转期从50天缩短到6天。包括宝安在内的一些企业通过建立企业联盟，改变了以往单一的竞争模式，形成了既合作又竞争的局面。这种关系体现在信用关系上就直接表现为应收账款周转率的提高。由于存货周转期与应收账款周转期的缩短，宝安的营业周期从2000年的216.36天缩短到2006年的108天。虽然上述两个比率大幅度提高，但流动资产周转率与总资产周转率只出现了小幅提升。2001至2003年，流动资产周转率每年分别增长0.624和0.35，总资产周转率每年分别增长0.46和0.518。这是什么原因呢？从流动资产的结构中，我们可以看出，应收票据的比重从2000年到2006年有一个显著的变化，就是从12.6%增加到了37.4%，而应收票据的周转率又远没有达到存货与应收账款的程度，所以导致了营业周期的缩短并没有带来流动资产周转率与总资产周转率相应幅度的变化。

三、企业盈利能力分析

获利能力是指企业赚取利润的能力。盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的物质基础，它不仅关系到企业所有者的利益，也是企业偿还债务的一个重要来源。因此，企业的债权人、所有者以及管理者都十分关心企业的获利能力。获利能力分析是企业财务分析的重要组成部分，也是评价企业经营管理水平的重要依据。

从图中可以看出，四个比率的图形均呈U形。这表明，宝安已进入了稳定的成熟期，利润率虽然由于激烈的竞争而降低，但正趋于平稳。在以后的经营中增加产品中的技术含量，形成独具特色的核心产品进而构建竞争力，争取在行业中取得超过平均利润的利润水平。

第五节 宝安集团的杜邦分析

杜邦分析法利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法。杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一 31 种经典方法。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积，这样有助于深入分析比较企业经营业绩。杜邦分析法的基本思路：

1、净资产收益率是一个综合性最强的财务分析指标，是杜邦分析系统的核心。

2、资产净利率是影响权益净利率的最重要的指标，具有很强的综合性，而资产净利率又取决于销售净利率和总资产周转率的高低。总资产周转率是反映总资产的周转速度。对资产周转率的分析，需要对影响资产周转的各因素进行分析，以判明影响公司资产周转的主要问题在哪里。销售净利率反映销售收入的收益水平。扩大销售收入，降低成本费用是提高企业销售利润率的根本途径，而扩大销售，同时也是提高资产周转率的必要条件和途径。

3、权益乘数表示企业的负债程度，反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，这说明公司负债程度高，公司会有较多的杠杆利益，但风险也高；反之，资产负债率低，权益乘数就小，这说明公司负债程度低，公司会有较少的杠杆利益，但相应所承担的风险也低。杜邦分析法的财务指标分析：

杜邦分析法中的几种主要的财务指标关系为：

净资产收益率＝资产净利率×权益乘数

而：资产净利率＝销售净利率×资产周转率

即：净资产收益率＝销售净利率×资产周转率×权益乘数

所有者权益报酬率是综合性最强的财务比率，也是杜邦财务分析体系的核心。销售净利率、总资产周转率和权益乘数是影响所有者权益报酬率高低的主要原因。销售净利率取决于企业的经营管理，要想提高企业的销售净利率，一是要扩大收入，二是要降低成本费用。影响总资产周转率的一个重要因素是资产总额。它是由流动资产与长期资产组成，它们的结构合理与否也直接影响资产的周转速度。权益乖数主要是受资产负债率指标的影响。

杜邦分析表

从表中可以看出，权益净利率在2001-2004年间呈上升趋势。这一趋势有三方面的原因，一是销售净利率的增加，二是资产周转率的增加，三是权益乘数的增加。从对盈利能力的分析中可以看出，2001年开始，销售净利率虽然逐步上升，但较2000年的水平仍然有较大幅度的下降。其原因在于虽然销售收入总量逐年上升，但净利润却大幅度下降。由此可以看出，房地产产业经过激烈的竞争，平均利润水平已经很低。导致资产周转率上升的原因主要是销售收入在02、03年比01年有大幅增加。销售净利率与资产周转率的增加说明宝安通过加强经营管理，切实提高了自身的经营能力与盈利能力。权益乘数的增加，说明该企业资本结构中，负债比例逐步增加，能够给企业带来较大的杠杆效益，但同时也能给企业带来较大的风险。宝安需要在利益与风险之间认真权衡。在房地产行业这样一个平均利润水平已经很低的情况下，负债的不断增加是很不理智的。虽然能够带来一定的收益，但不足以抵消负债成本，甚至要损失股东利润来加以弥补。

第三章 分析结论

针对公司宝安集团财务及管理中存在的问题，结合房地产行业的特点我们从经营、财务的角度提出了管理建议，主要有加大研发力度，提高产品的核心竞争能力，实行多元化和差异化，寻找新的利润增长点。实行行业自律，避免竞相压价。共同抵御市场风险，加大股权融资，减少债务比例。加强存货管理，降低成本费用等措施，促进宝安集团的稳步、持续发展。