首季度房地长运行分析报告_房地产运营分析报告
首季度房地长运行分析报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产运营分析报告”。
2014年首季度中国房地产市场运行报告分析
上海易居房地产研究院4月16日发布了《2014年1-3月全国房地产市场报告》。报告指出，2014年1-3月土地成交量增幅步入负区间，成交价格创新高；房地产投资增速小幅下行，新开工面积仍呈负增长；商品房销售面积降幅加大，价格同比略降；房企资金增幅继续放缓，销售回款成为主要资金来源。总体而言，2014年一季度行业多项指标继续降温，楼市步入调整态势。
易居研究院研究员朱光指出，今年一季度，土地购置面积增幅继去年1-10月份之后，再次进入负值区间，主要是3月份土地购置面积下滑较大，显示近期土地市场呈现明显的调整态势。在各地土地供应计划陆续推出前，房企拿地有所放慢。预计今年上半年随着去年同期基数的上升，土地购置面积同比增幅整体将保持平缓下行态势。
从土地价格看，今年一季度延续了去年以来整体上行的态势，价格再创历史新高，显示今年以来，土地高溢价现象仍旧突出。预计下半年土地价格将趋于降温。
从商品房销售面积同比增幅走势看，今年一季度整体延续了去年以来整体逐步下行的态势，且下行幅度明显。主要是去年一季度基数较高。预计今年上半年，商品房销售面积同比增幅将会有所反弹。
从房地产企业资金同比增幅看，今年一季度房地产开发企业到位资金同比增幅继续回落，主要是今年以来，信贷政策进一步收紧，房企销售也有所回落。这一指标走势比较低迷，而且基期因素趋于淡化，预示着房企资金将趋于紧张。
一、土地成交量增幅步入负区间，成交价格创新高
(一)全国土地购置面积呈负增长，上半年继续平缓下行
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速较1-2月提高2.5个百分点。
(二)全国土地购置均价增幅回升，价格再创历史新高
1-3月份，全国房地产开发企业土地购置均价2598元/平方米，同比增长14.1%，增速较1-2月提高12个百分点。在今年前2个月增幅大幅回落后，一季度再次回升，一方面是去年同期土地均价回落明显，另一方面一季度土地价格明显上升也带动了增幅的回升。
二、房地产投资增速小幅下行，新开工面积仍呈负增长
(一)全国房地产开发投资增幅继续收窄，整体仍将平稳
1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比增长16.8%，增速比1-2月份回落2.5
个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点。3月份，全国房地产开发投资7383亿元，同比增长14.2%。其中住宅投资5104亿元，同比增长15.2%。
从房地产投资额同比增幅走势看，自去年一季度以来整体保持平稳态势后，今年一季度下行明显，主要是近期行业虽然整体平稳，但一些地方的市场出现了波动和调整，影响了房企对于市场预期的乐观态度，导致开发投资同比增幅回落较为明显。预计今年上半年房地产投资同比增幅将在这一水平基本走稳。我们年初的预计是2014年全年增幅为18%左右。从宏观经济看，一季度GDP增幅下滑至7.4%，全社会固定资产投资增幅也明显回落至17.6%，房地产开发投资增幅已低于后者，对于经济增长形成了拖累作用。
(二)全国房屋新开工面积降幅小幅收窄，上半年将有所反弹
1-3月份，房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点。其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。3月份，房屋新开工面积同比下降21.9%，其中住宅新开工面积同比下降23.8%。
从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年一季度同比增幅依旧处于负增长区域，但呈现小幅收窄态势，主要是去年同期基数有所回落导致。预计今年上半年房屋新开工面积同比增幅将有所反弹。
三、商品房销售面积降幅加大，价格同比略降
(一)商品房销售面积继续负增长，上半年商品房销售面积增幅将反弹
1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点。其中，住宅销售面积下降5.7%；商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降7.7%。3月份，商品房销售面积9645万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额6173亿元，同比下降6.9%。
从各物业类型看，1-3月份除办公楼销售面积同比增幅上升外，住宅和商业营业用房均继续回落。其中住宅销售面积下降5.7%，销售额下降7.7%；办公楼销售面积增长6.7%，销售额下降10.6%；商业营业用房销售面积增长6%，销售额增长7.9%。住宅销售面积增幅继续处于负增长区间，且降幅进一步加大，这也与近期住宅销售有所回落有关。预计今年上半年，住宅销售面积同比增幅将保持逐步平缓上行的态势。
(二)商品房成交均价降幅收窄，住宅成交均价继续负增长
1-3月份，全国商品房成交均价同比下降1.5%，较1-2月份收窄2.1个百分点。其中住宅成交均价下降2.1%，办公楼成交均价下降16.2%，商业营业用房成交均价增长1.7%。今年一季度除商业营业用房价格回升至正增长以外，住宅和办公楼继续处于负增长，其中办公楼降幅进一步加大。预计今年上半年，随着去年同期基数的平稳回落，住宅成交均价增幅仍可能逐步进入正增长区间。
(三)商品住宅待售面积增幅上升，市场去库存压力加大
3月末，商品房待售面积52163万平方米，比2月末增加766万平方米。其中，住宅待售面积增加492万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加222万平方米。
3月末，商品住宅待售面积同比增长23.2%，较2月末同比增幅有所上升。近期商品住宅成交整体有所回落，市场去库存有所放缓。特别是去年年底开始，住宅库存增长态势明显，导致今年以来，杭州等一些城市纷纷出现了楼盘打折促销现象。预计今年随着市场推盘的持续增加，商品住宅待售面积将明显大于去年。
四、房企资金增幅继续放缓，销售回款成为主要资金来源
1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落
5.8个百分点。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。
从开发企业资金来源的构成分析，1-3月份，国内贷款占21.7%；利用外资占0.3%；自筹资金占38.6%，其他资金占39.4%。
销售回款成为房企主要资金来源。与今年1-2月相比，一季度各项资金来源占比中，企业自筹资金和国内贷款占比均有所下滑，利用外资和其他资金占比有所上升。主要是近期银行等金融机构贷款逐步收紧，房企更多地还是依靠项目销售等回款作为资金来源。
中国证券报记者近日走访时发现，近期北京等一线城市的首套房贷款利率调整至基准利率，审批放款速度也较慢。专家和房地产业内人士表示，受到银行信贷收紧的影响，目前楼市再现需求观望情绪浓重的情况。
首套房贷利率也上浮
中国证券报记者走访多家房地产中介了解到，从今年年初开始，二手房首套房贷利率就开始上浮。许多银行将之前的首套房贷款利率优惠力度调低，有些银行从去年年底就已开始实行基准利率。除建行、中信等少数银行有九折优惠，中行、工行、农行、华夏等多数银行，均执行基准利率。
随着首套房贷款利率上浮，借款人征信标准也相应提高。“今年2月中旬以前，对资质的要求并没有那么高。利率上浮后，对借款人的还贷能力、信用卡还款情况、有无贷款以及支出情况等方面的审查都更加严格。”一家国有大型银行某网点个人贷款业务经理告诉记者。
值得注意的是，根据借款人资质条件，部分银行的首套房贷利率甚至出现基准利率上浮的情况。农行个人贷款中心负责人就表示，农行会综合借款人的信用、年龄、学历、工作等方面，综合考虑，得出一个征信标准的评分，银行再根据征信标准决定放款量及利率。
第一太平戴维斯研究及咨询部经理董月称，银行信贷收紧的确会对商品房成交量造成冲击，预计今年包括北京在内等一线城市的楼市成交都将受到影响。银行提高首套房贷款“门
槛”，可能会打击刚需买房者的积极性。
“利率上浮的确影响成交量，现在银行收紧贷款，不容易批贷，好多人就买不了房。”链家地产置业顾问范晓强无奈地说。不少房地产中介销售人员表示，利率上浮、放款困难增加了购房者入市成本，购房者往往会推迟买房计划，或者选择更小的户型。
3月本是楼市传统的小阳春，但据我爱我家中关村片区销售人员透露，中关村片区今年3月成交“不温不火”，大约在10套左右，最多不过15套。而去年3月成交量火爆，达到150套，两者之间是10到15倍的差距。目前，4月前两周的销售情况与3月相似。
链家地产市场研究部张旭认为，就近期的成交状况看，这种僵局还会维持一段时间。但若这种市场形势一直持续下去，为了规避房价下降的压力，部分业主可能会选择放弃挂牌、转租或惜售，或将对于北京市整体市场的供需平衡和稳定将产生一定影响。
放款速度要“挑人”
记者还发现，除了首套房贷款利率提高以外，银行放款速度也开始变慢。银行虽可以受理房贷申请，但不一定给出具体放款时间。房地产中介人员告诉记者，“我最近接的单子里有放款时间达到半年的，最快的也要两三个月。之前只要半个月银行就放款了。”
房产中介机构同时透露，有些银行出现“挑人放款”的行为，优先给同意承担更高利率的客户放款，贷款额度越大、工资越高的客户也越容易借款。“我想贷400万元，但是银行说现在贷款收紧，如果我同意利率加1%，就能优先拿到钱。”一位正在看房的顾客显得很无奈。
互联网金融服务公司“融360”近期发布的一份报告表示，由于二套房贷款利率上浮幅度更高，银行也会优先给二套房贷款客户下款。针对不良信用用户，银行表现更加苛刻。但是，银行方面却表示“挑人放款”现象属误传，放款时间的长短主要取决于新房建成工期。
银行业内人士表示，去年银行积压了大量房贷单，造成房贷额度稀缺，银行压贷、缓贷现象严重，因此今年年初贷款利率上浮。另外，受互联网金融冲击、存款流失等方面影响，银行为缓解资金压力，不得不采取“慢节奏”放款的措施。
