洛阳市地下商场测算评估报告_洛阳市土地评估报告
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洛阳市地下商场测算评估报告
一、项目概述
洛阳市地下商场地处于老城区步行街繁华区域内，西起中州东路兴华街附近，东至中州东路右安街青年宫广场，该项目隶属洛阳人防办下属二级机构市人防开发管理处。
二、物业情况
项目东西长210米，南北宽16.5米，总体量约为6000㎡，消防通道10处，商场内通道宽度约5米，墙面、地面、天花装修良好，通风设施齐全，商户总数量约为80个，目前管理工作人员约为20人，均属人防办在编人员。
三、经营状况
项目现年租金收益为220万元，合计30/㎡；所需支出费用有水电费约14万元/年；管理人员工资约为45000—50000元（按公务员标准）；税收方面由商户直接针对税局。主要经营三大品项：小电子类、中老年装、家纺和部分鞋，客流不大，经营状况不佳。
四、项目评估
1、项目地点评估
店铺经营地点：老城区步行街附近
建筑面积：近6000㎡ 使用面积：3465㎡ 要求租金：30元/㎡ 合同年限：一年 消防通道：10处 上 下 水：有 总 投 资：1300万元
项目形状：路面下方，为长方形
2、建筑类别
建筑性质：人防设施 楼层：地下负一层 开发日期：1992年 建筑现状况：良好
3、项目能见度
50—100米在所处范围内能看到项目出入口LOGO。
4、行人类别比率
在此区工作：30% 此地居民：55% 目标性闲逛：15%
5、公共交通
由于地处于老城区，又在洛阳市主干道（中州东路），公共交通各个方向较为便利，道路两方具有公交站点以及出租车停靠点。
6、周边一公里内商业
大张量贩、德众锦华、雅飞时尚广场、绚丽时尚广场、青少年宫小商品市场、八角楼金街、兴华街步行街、欧陆家具广场、丹尼斯量贩。
五、项目优劣分析： 优势：
1、项目处于老城商业圈内，经营年数较长，有一定的认知度；
2、隶属于人防工程，不会面临政府拆迁，稳定性强；
3、政府的支持力度强。劣势：
1、经营体量较小，商户数量较少，无法形成规模性市场；
2、处于地下负一层，路面商场LOGO标示虽能看到，但是不够醒目；
3、内部装修落后，已经脱离现代化商业风格；
4、经营货品层次偏低，客单价以及销售单价暂无法提升；
5、商户个人素质较低，服务意识差，经营思路死板；
6、项目定位不明确，无品牌化经营意识；
7、无停车场。
六、收益估算
1、项目总收益
30.5元（平方米）×6000㎡×12月=21960002、人员费用
20人×2350元×12月=564000元
3、水电费用
11667元×12月=140004元
4、项目利润
2196000元-564000元-140004元=1491996元
七、投资估算
改造标准为中档，区域为公共区域，按照2500㎡估算
1、改造费用：
500元（平方米）×2500㎡=1250000元
2、中央空调设备费用 标准：建筑面积200元/㎡ 200元×6000㎡=1200000元
2、营销推广费用
自项目签订之日起3个月为一个周期 100000元×3=300000元
3、不可预估费用：约20万元
4、合计估算费用：2950000元 说明：
包括管线、石材、灯具；户外喷绘、媒介广告、宣传单页等。
八、项目评估综合建议
1、项目地理位置和经营评估：
该项目处于老城区商业圈内，属于成熟性项目，却处于商圈尾部（中州东路和右安街），并且在地下，整体客流并不是很大，根据其经营定位、货品层次、营销管理等因素以及缺乏品牌资源，推出其整体销售状况不佳，但由于租金较低，商户稳定性强。经营建筑面积约6000㎡，体量较小，由此推断如单体经营很难达到一定的市场影响力，在招商和运营方面困难重重。
2、租金和年限评估：
目前项目租金约为30元/㎡，整体收益约为220万元，参照地上周边商圈租金标准范围约为25元-100元/㎡，其租金上升空间为5元-10元/㎡，按照上升5元/㎡计算：（30+5）×6000㎡×12月=2520000元；按照上升10元/㎡计算：（30+10）×6000㎡×12月=2880000元。目前租赁合同期限为一年，如合同期限增至3年以上，再加之调整租金评效，以现有商户层次难以接受，需要整合品牌资源。
3、经营环境评估：
设备陈旧，整体环境缺乏定位，装修风格没有形成特色，没有眼前一亮的感觉。
4、周边环境评估：
项目周边具有以八角楼街为代表性的商业步行街，兴华街步行街、大张量贩、德众锦华百货、雅飞时尚广场等，其经营环境、品牌资源方面远远高于该项目。其中还包括一个青年宫广场，步行街地下超市。
综上所述建议：
1、可作为试点工程；
2、将青年宫广场与地下商业连通，或者八角楼步行街负一层与地下商场连通，形成一个体量为近40000㎡的商业步行街。
日 期：2012.09.12
