中小房地产公司融资探讨_房地产公司融资

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中小房地产公司融资探讨

重庆金万科房地产开发有限公司 唐多全

房地产是一个资金密集型行业。国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。

一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张

1．中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。使开发企业的主要资金供给断炊。

2．2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。

3．2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。

4．2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。可以这样说，中小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。

二、中小房地产企业的融资渠道

综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。短期货币市场一般包括贷款（拆借）市场和贴现市场。

长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。

1．企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。

（1）期房预售。期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值；另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。但是，期房预售取决以下因素。

一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力；

二是项目的定位，是否适销对路；

三是项目的地段，是否受购房者的青睐。

（2）施工方带资承建。国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。

（3）公司员工内部集资。开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。

（4）转移贷款用途。开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转

借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。

2．企业外部融资主要渠道有：

（1）发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

（2）发生债券。分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。

（3）银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。

（4）其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。这些都可以作为借鉴。

（5）合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。

（6）前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

（7）房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。

（8）房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款（信托贷款）或直接参与投资（信托投资）等方式运作。

（9）租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

（10）回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。

（11）回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。

三、对国家宏观调控政策的几点建议

1．要尽快放松银根，出台配套融资政策。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率；商品房的面积与竣工面积基本趋同。鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。

2．推进银行系统改革是当务之急。银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。

3．宏观调控要实事求是、区别对待。虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。

4．政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。政府应当真

正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做出一个理性的分析和决策。

5．对于房地产的消费信贷调整应该慎重。在银行信贷适当从紧的政策中，对于房地产的消费信贷调整应该慎重，以保证房地产消费市场的健康发展。经过二十几年的改革，我国普遍居民的投资意识刚刚培养起来，应注意在调控中维护老百姓的投资意识。同时进一步研究房地产企业融资政策，提供民间资本进入房地产业的渠道，如房地产投资基金、房地产信托等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。