司法的尴尬_司法调查

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司法的尴尬----从北京画家村小产权房案说起

法治 杂谈 2008-10-31 21:05:41 阅读260 评论16 字号：大中小

看了北京市通州区宋庄---画家村小产权房买卖纠纷第一案（李玉兰案），我的心久久不能平静。虽然案情材料已有好多报道，但我还是愿意通过网易网转发给网友一阅，让更多的人看一看，想一想，评一评，也

许会从中获得教义，也许会从中迸发出高见卓识，以利社会及各方人士。

5年前，李玉兰花了4万5千元从村民马海涛手里买下一个两百平米的农家小院。当初双方签定了一份契约和马海涛的一句承诺，李玉兰认为这里就是她永久的家。短时间内，200多名艺术家在宋庄定居。2006年这里被规划为北京市十大文化产业集聚区之一（在国际上比国内名气还大）。水涨船高，这里的地价逐年看涨。去年，李玉兰等20多名画家收到村民的起诉书，他们依据“城里人不许买农民房”的政策，要求画家们退房。去年年底，二中院终审判决：《买卖房协议书》无效，画家李玉兰被判腾退房屋，但可就损失另行起诉。于是，李玉兰以村民马海涛失信将其告上了法庭索赔48万。历时半年多的诉讼，面对判决结果，马海涛的妻子董女士以及村民们显得不能接受。面对十八万的赔偿，李玉兰也表示保留上诉的权利。因为房屋买卖合同无效，李玉兰将要搬离居住了五年的宋庄画家村是无法逃避的事实，当记者问她今后有何打算时，她非常无奈。记者采访得知，几天之后好几位与李玉兰有相同遭遇的画家也将面临开庭。这一系列的房产纠纷，使画家们对画家村的未来深感忧虑。

也许有人会说，当初村民就无权出卖房屋及宅基地，不该把房卖给城里人；也许有人会说，画家等城里人不该到农村买宅基地、住房，政府部门早有规定；也许有人会说，当地村委、政府应该执行法规，不应该为买卖双方办理房产宅基地过户手续，不该承认双方买卖合同有效使其合法化；也许有人会说，村民既然把房卖了收了人家的钱，不该再反悔，过了数年反口咬画家“城里人买农村房违法”要回房子；也许有人会说，“小产权房”是既成事实，是一个问题，中央有关部门已重申不准搞，问题解决的方法待研究......以上说法都有一定道理。但最使我纳闷的倒是司法界，法院面对这一社会矛盾纠纷，应该怎吗处理为好？李玉兰案成为全国小产权房买卖纠纷第一案，通州法院、北京二中院反复审理了近两年，对判决结果双方都不满意，村民“不能接受”，李玉兰“保留上诉的权利”。出现这样的局面法院只能感到尴尬、无奈。法院是行使审判权的国家机关，民事审判是以保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，缓和化解民事矛盾纠纷，促进社会和谐稳定为目的。很显然，这一案件的审理没有达到这样的目的，没有起到样板的作用。反而使“画家们对画家村的未来深感忧虑”，担心“案件会产生多米诺骨牌效应”。我觉得这的确是劳民伤财的诉讼，既浪费了当事人的精力、财力和时间，也浪费了法院、法官、律师的精力和时间。

有这样几点特别值得人们深思：

一、“小产权房”是在新形势下出现的新问题，中央有关的几个部门都有表态，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文10月23日又明确表示“绝对不允许再建，正在研究制定具体的解决措施。”人们期待在党的十七届三中全会精神指引下，尽快出台明确的政策措施，妥善解决这一问题为期不会太长了。而当前法律更无具体明确的条文可依（只能勉强适用沾点边的条文），就是农村村民住房宅基地也只有《土地法》第六十二条有明文，“一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”也没明确只准出卖出租给谁。不准城里人买农村住房只是有关部门文件规定和领导讲话，还没有上升到人大通过的国家法律（若有请提供），而且该案对买卖合同无效负主要责任的是村民卖房者，在这种情况下为什麽北京法院如此积极受理村民的起诉，并耗时近两年（还未息诉）审理此案呢？这有利于社会和谐稳

定吗？

二、更使人费解的是，北京市二中院终审判决已发现，一审忽视了买房者李玉兰的损失赔偿问题，仍维持原判，而采取当庭明示“画家可另行主张赔偿”的方式，要李玉兰再起炉灶，重新起诉村民马海涛。北京二

中院既当裁判员又当运动员教练合适吗？李玉兰上诉时肯定有经济损失索赔的诉求（未见文书是推测），中院为何不一案审结呢？真是吃了原告吃被告，反反复复何时了！

三、该房不仅有买卖双方合同，肯定还有产权、土地使用权变更手续--政府颁发的房产证、土地证。这些

法院判决都未提及，实际是怎样处理的呢？不能一扔算完吧？！

我认为，“小产权房”是新形势下出现的新问题，一定要坚决制止刹住，有关部门要尽快研究制定文件规定和处理办法。这一问题是行政工作问题，买卖双方都是违规的、错误的、负有责任的，并且问题较大较复杂（有资料说全国66亿平方米，我觉得不可能，很可能是地方政府、村镇虚报，向中央施压，为继续搞小产权房留有开拓空间），又无具体法律条文，目前法院不宜插手这一问题的解决。只要买卖双方是平等自愿签订合同，且履行了行政手续证件齐全，不管哪方提起诉讼，法院均不宜受理，说明这是行政工作问题

请等待处理。我觉得中央有关部门制定的处理意见，绝不会让违规双方赚到太大的便宜。

据此，建议北京市高级人民法院尽快制定司法文件，暂停受理、审理此类案件，并抓紧报请最高人民法院请求批复，以全国执行。这对妥善处理全国“小产权房”问题，缓解化解这一社会矛盾纠纷，促进社会和谐

稳定，以利经济又好又快发展，是十分必要的。

请评论指正。

附【相关报道】 李玉兰和她未完成的画作（来源： http://.cn 2008年03月04日19:31 山

西新闻网）

作为所有宋庄买房艺术家诉讼案中最早做出终审判决的当事人，李玉兰案件的最后结果，牵动着“画家

村”每位画家的心。画家们担心，案件会产生多米诺骨牌效应。

画家李玉兰的“家”，在距离北京城中心40公里的东边，宋庄辛店村。作为“小产权房”的典型案例，是近

来媒体追逐的焦点。

李玉兰的官司去年底结束了一个，而另一个官司3月3日开庭。2007年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。3月3日，北京通州区宋庄法庭开庭审理李玉兰状告老房主

马海涛的案子，她要求被告赔偿经济补偿金共计48万元。

李玉兰案件的最后结果，牵动着“画家村”每位画家的心。李玉兰的代理律师、北京隆安律师事务所主任陈旭表示，“既然目前对于如何处置农村集体所有的土地在法律上还不能有所突破，那么向毁约的农民进行

索赔，也是法律赋予画家们的一个权利。”

安家老院落

李玉兰，河北邯郸人，1993年她怀着对艺术的追求和热爱来到了北京，在中央美术学院进修。2002年，有了一些积蓄的李玉兰，想找一个安静的地方，从事专业绘画。多年在北京的租房生活，居无定所，她渴

望拥有自己的家。

在朋友推荐下，她来到了小有名气的“画家村”宋庄。当时宋庄已经聚集了一些艺术家，他们当时都在这个村子里租房，已经有一段时间了。一到宋庄，李玉兰便被这里安静的环境和浓郁的艺术氛围吸引住了。

正好辛店村村民马海涛有一套闲置的老房子要出售，李玉兰一眼就看中了这个古老的院落。

2002年7月1日，双方签订了买卖协议，马海涛将正房五间、厢房三间以及整个院落以4.5万元的价格卖给了李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了她。买卖合同上，除了双方签字，还有辛店村大队

盖的章，见证人是郭化勤和康文宝。郭化勤如今是村副书记。

“当时到处都是废墟，很破落，屋子里面熏得特别黑，一看就是那种住了好几辈人的老宅子。”李玉兰说。

由于喜欢，当时马海涛出的价钱，她很快就接受了。

经过一番整修后，李玉兰搬进了自己的新家，前前后后花掉了十二三万元。4年的时间，李玉兰在这个

宁静的家里完成了大量的油画作品，并同画家谭小勋组成新的家庭，还生下了可爱的女儿。

记者在这个家里发现了谭小勋2003年作的一大幅画。谭小勋对记者说：“没卖，觉得这幅画还不成熟。”

和李玉兰有相同买房经历的艺术家，在辛店村就有四五十个。

焦头烂额一年多

这种宁静的生活，直到2006年10月被打破。一人自称是原房主马海涛的朋友，代表马海涛来向李玉兰要房，要把房子收回去，说当时的买卖无效。李玉兰说，她当时根本就没把它当回事，买卖房子又不是

儿戏，何况还有合同在，怎么能说收回就收回呢，她当时就回绝了。

见李玉兰不答应，马海涛妻子便与李玉兰交涉，表示愿意付给李玉兰7万元作为补偿遭到拒绝。2006

年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。

2007年7月，通州法院判决：李玉兰是居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，而根据法院评估结果，卖

主要给付李玉兰夫妇93808元的补偿款。

2007年12月17日，北京市二中院终审判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰必须在90天内腾

房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，画家可另行主张赔偿。

今年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。对于48万元的索赔金额，李玉兰对记者

表示，这是根据2004年的拆迁补偿标准进行计算的。

整整两月之后，3月3日，这一索赔案件在北京通州区宋庄法庭开庭审理。“这一年多来，我焦头烂额。”

李玉兰说。

无数人关心案件进展

2月29日上午，李玉兰一家来到院子里，看看房间，收拾一下要带走的用具。这时两位老人敲门而入。“我们着急啊，看你那个案子还没判下来，就想早点知道结果。”67岁的胡立禧和60岁的老伴张玉珍对李玉

兰这样说。

这对老人来自北京朝阳区八里庄，他们在2002年买了一处农房，位于北京门头沟区灵山脚下的一个院

子，有4间房，1.4万元买下，买下后自己又盖了2间。

虽然门头沟区目前为止还没有一个这方面的案例，但两位老人琢磨着得提早做准备，到处打听这种案例的结果。前几天，他们就搜集到北京海淀区所判决的一个案例：“被告判赔45万元呢，这个很公平。如果

拿不出钱，他们就会放弃要回房子。”

在和两位老人聊着天的当儿，来自重庆的一个电话打过来，向李玉兰咨询她的案件进展。

“我都不知道他们是从哪里知道我的电话的。”李玉兰对记者说，她的手机几乎每天都要接到类似的咨询。

而偶然碰到李玉兰的胡立禧和张玉珍表示，“肯定还有很多人来过，只是你们没住在这儿。”

【相关链接】宋庄：当代艺术大本营

在北京市通州区北部，有一块温榆河与潮白河环绕的秀美土地，这就是宋庄，中国乃至世界规模最大的当代艺术大本营——宋庄艺术家群落就坐落于此。

1994年著名画家方力钧、刘炜、王音、岳敏君、杨少斌和批评家栗宪庭等作为首批拓荒者相继来到宋庄。逐渐形成以小堡村为核心、分布在大兴庄、辛店村、喇嘛庄、任庄、白庙村、北寺村、疃里、六合、小杨村等十几个村的艺术家群落。宋庄艺术家由原来单纯的架上画家，增加到现在的雕塑家、观念艺术家、新媒体艺术家、摄影家、独立制片人、音乐人、自由作家等。其中一些人的作品在全世界几十个国家做过

个展，并在国际上最有权威的艺术展中展出、获奖，并被几十家世界著名博物馆、美术馆收藏。

有报道称，宋庄在国外的知名度比国内高。

【各方观点】律师：“李玉兰”是典型样本

宋庄艺术家近2000人，每年都有人加入其中。而其中有300多人买下了农民的房子，其他人至今租住。2006年10月以来，被村民告上法庭的不止李玉兰，“画家村”有十多位。但李玉兰的案件第一个宣判。作为所有宋庄买房艺术家诉讼案中最早做出终审判决的当事人，李玉兰案件的最后结果，牵动着“画家

村”每位画家的心。画家们担心，案件会产生多米诺骨牌效应。

“这个案件很典型，相当于一个„小产权房‟样本。”李玉兰的代理律师、北京隆安律师事务所主任陈旭表示，“既然目前对于如何处置农村集体所有的土地在法律上还不能有所突破，那么向毁约的农民进行索赔，也是

法律赋予画家们的一个权利。”

小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很难统计。一些机构的抽样调查显示，小产权房屋的数量惊人，北京估计大概占了20%左右，深圳所占的比重更高，可能高达40%-50%。

国土资源部：去年12月14日重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农村

住宅用地只能分配给本村村民。

法律规定不是现在才有的。可为什么“李玉兰”们在法律规定之内却都能“顺利”地买到“不得出售”的农宅或

小产权房？这些房为什么能够出售？为什么无人监管？

宋庄镇党委书记：农民输了诚信

2006年宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一。水涨船高，这里的地价逐年看涨。地产升值是

造成卖房农民要求收回房屋的主要因素。

宋庄镇辛店村党委书记景柏松表示，现在只有李玉兰的官司宣判了，而对于其他的案子，村里和镇里已经召集过有画家、村民等参加的会议，并对其他已起诉的村民进行劝解，希望他们撤诉。当地政府也担心，艺术家的流失会影响“文化造镇”战略的实施，也影响宋庄的国际知名形象。

“李玉兰的索赔案下来后，也会对其他欲起诉的村民产生一个震慑作用，他们觉得不划算就不会再起诉了。如果不是艺术家来到宋庄，把宋庄的房价炒上来，他(指马海涛)的那个老宅也就值2万元。”景柏松对记者说，当初签的合同表明这个老房子的使用权发生了转移，而土地的所有权依然是集体的。“农民赢了官司，输了诚信。”宋庄镇党委书记胡介报这样评价画家案。他说，事实上，打官司的所谓农民早已经摆脱了农民的身份，都已被城里招工、聘干，而真正淳朴的多数村民并没有起诉。北京三信律师事务所的曹书珍律师认为，禁止小产权房买卖“无非是想保护农民的利益，以防他们无家可归”，但是将房屋卖给画家的农

民大都在城市买了住房，可以说已没有后顾之忧。

不过胡介报也认为，农民被禁止卖房其实也在一定程度上限制了农民资产的盘活。他说，宋庄地区闲置院落大多因老人去世、子女外出或搬到城里而闲置，允许农民卖房对解决农民经济问题是有利的。为给农

民争取利益，他们准备“联名向全国人大提出建议”。

而在2月24日，在40所高校研究生会参与的一个论坛上，300余名博士生向“十一届”全国人大代表发表公开信，建议后者联合向“两会”提交一份关于加快《住宅法》立法的议案。这份建议稿提出了新颖大胆的建议：将“小产权房”作为合法的住房供应形式之一。

据《东方早报》

【相关报道】 北京画家村首例小产权房案宣判（发布时间：2008-10-21 15:18 来源：搜狐）

北京画家村小产权房屋买卖纠纷第一案，画家李玉兰因宅基地买卖合同失效，起诉失信的村民赔偿损失，自今年3月2日通州法院第一次开庭以后，事隔几个月，经过法院庭审，以及请评估专家进行土地评

估，昨天下午，通州法院对这起倍受关注的案件进行了一审判决。

下午2点，通州法院宋庄法庭被围了个水泄不通，40多名村民和有同样遭遇的画家前来旁听，虽然昨天宣判的案件只涉及李玉兰一个人，但这起官司的结果影响着“画家村”的未来。法院认为，被告马海涛在出卖房屋和宅基地时，明知法律规定不能卖，却在出卖房屋多年后以违法出售房屋为由主张合同无效，因

此马海涛对合同无效承担主要责任，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。

5年前，李玉兰花了4万5千元从村民马海涛手里买下一个两百平米的农家小院。当初双方签定了一份契约和马海涛的一句承诺，李玉兰认为这里就是她永久的家。短时间内，200多名艺术家在宋庄定居。2006年这里被规划为北京市十大文化产业集聚区之一。水涨船高，这里的地价逐年看涨。去年，李玉兰等20多名画家收到村民的起诉书，他们依据“城里人不许买农民房”的政策，要求画家们退房。去年年底，二中院终审判决：《买卖房协议书》无效，画家李玉兰被判腾退房屋，但可就损失另行起诉。于是，李玉兰以村民马海涛失信将其告上了法庭索赔48万。历时半年多的诉讼，面对判决结果，马海涛的妻子董女士以及村民们显得不能接受。面对十八万的赔偿，李玉兰也表示保留上诉的权利。因为房屋买卖合同无效，李玉兰将要搬离居住了五年的宋庄画家村是无法逃避的事实，当记者问她今后有何打算时，她非常无奈。记者采访得知，几天之后好几位与李玉兰有相同遭遇的画家也将面临开庭。这一系列的房产纠纷，使画家们对画家村的未来深感忧虑。其实引发这一系列房产纠纷的关键是画家们在购房时忽视了农民的房屋属

于限制流转的范畴。