对买卖合同司法解释第三条与无权处分适用中的理解_买卖合同解释第三条

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对买卖合同司法解释第三条与无权处分适

用中的理解

作者：牛俊生律师 2013年11月7日

最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，并于2012年7月1日起施行，其中第三条的规定颠覆了通常对《合同法》第五十一条规定的无权处分的理解，个人有以下两点疑惑：

一、第三条是否彻底颠覆了《合同法》第五十一条。

二、对于共同共有人未经其他共有人同意处分共有物，如何保护其他共有人的权益。

我个人的理解如下，举一案例说明：

夫妻共同共有房产一套，房产证登记的所有权人为夫个人，夫在妻不知情的情况下将房产卖与第三人并签订买卖合同，问如何保护妻的权益？

一、要回答第一个问题，首先要明确“负担行为”和“处分行为”。根据民法理论，法律上的处分包括负担行为和处分行为，负担行为即债权行为，处分行为即物权行为。根据最高院的观点，合同法第五十一条规定系处分行为，即对物权的处分。买卖合同司法解释第三条系负担行为，即债权行为，即对财产权转移或消灭效果的行为。案例中夫与第三人签订合同即为负担行为，办理过户登记即为处分行为。因此，买卖合同司法解释第三条与合同法第五十一条并不冲突。

二、第二个问题分为两种情况：

1、如第三人系善意取得房产的所有权且合同无无效的法定情形，则妻只能向夫主张房款及赔偿。

2、如第三人尚未善意取得所有权，则根据合同法第五十一条之规定，妻可以不追认处分行为，则第三人不能取得物权，此时第三人可以根据买卖合同司法解释第三条第二款要求夫承担违约责任或解除合同并赔偿损失。

因实践中以及在网上均为找到依据买卖合同司法解释第三条判决的案例，故只能抛砖引玉，希望多多交流。