房地产基础知识_房地产基础知识篇

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房地产基础知识

1常用专业术语解释

1、房地产：指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。

2、使用率：房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。

3、容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。

4、三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

5、七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

6、住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。

7、公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：

（1）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（2）根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；（3）根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；（4）公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

8、裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。

9、用地性质：规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。

10、人口密度（毛）：建筑物人口与建筑物用地面积比例%。

11、人口密度（净）：建筑物人口与建筑物总用地面积比例%。

12、建筑密度（毛）：全部建筑物基地面积与全部建筑物总用地面积比例%。

13、建筑密度（净）：某建筑物基地面积与该建筑物用地面积比例%。

14、建 筑 高 度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。

 楼梯间、电梯塔、装饰塔、层顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。

 建筑为坡度大于30。的坡层顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。

15、建筑平面外轮廓线：指建筑外墙面水平投影的外轮廊线。

16、建筑间距：指建筑平面外轮廓线之间的距离。

17、层高：是指该层楼地面到上层楼面层之间的垂直距离。

18、净高 ：指楼地面至吊顶或楼板底面的垂直距离，办公室不低于2.60米，有空调时不低于2.40米，走道不低于2.10米，储藏间不低于2.10米。

19、避难层：指高层建筑物内设置火灾安全避难场所的楼层，建筑物高度超过100M的超高屋建筑，须要设置避难层（间），并应符合现行的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》。

20、设备层：指建筑物内用于集中布置设备和敷设水平管道的楼层（包括地下室），设备层的净高应根据设备和管线的安装、检修需要确定。

21、女儿墙： 建筑局部术语。源出“女墙”，又名“压檐墙”。房屋外墙高出屋面的短墙。也是屋面与外墙衔接处理的一处方式，作为屋顶上的栏杆或房屋外形处理的一种措施。

22、房屋的开间：开间指房屋的宽度，是指墙中线至墙中线的距离。

23、房屋的进深：进深指房屋的实际长度。

24、承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

25、非承重墙：非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。

26、停车场：指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。

27、中央空调：中央空调一般是以水为介质，将能量在用户末端和能量中心进行交换以实现集中供冷（或供热）的空气调节系统。分散使用和集中供能是中央空调区别家用空调的主要特征。中央空调虽是一个空气调节系统，但我们通常所说的中央空调主要是指能量中心的制冷主机，按能源方式可分为电制冷中央空调、热制冷中央空调和地温中央空调；按制冷工质可分为氨制冷机组、氟利昂制冷机组和溴化锂制冷机组。

28、商品房：商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土

局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。

29、写字楼：为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处所提供的，用

于商务、办公用的楼宇及配套的设备、设施、场地。是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。

30、商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。

2与面积有关的名词概念

1、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。

2、公摊面积：

（1）公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

3、套内建筑面积：套内使用面积与套内墙体面积之和

4、公用建筑面积：整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建

筑面积

5、商品房销售面积：套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

6、预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

7、实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或

已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

8、房屋的产权面积：房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房

屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

9、房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售

项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

10、房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部

门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

11、楼面地价：楼面地价是指每平方米建筑面积所分摊到的土地价格。也就

是每平方

米土地价格与建筑物容积率之间的比值。

房地产交易的基本知识

1、“五证”：商品房“五证”应包括：

（1）《建设用地规划许可证》（2）《建设工程规划许可证》（3）《国有土地使用证》（4）《建设工程施工许可证》（5）《商品房预售许可证》

由于这“五证”的最终结果反映在商品房销售许可证上，因此，为了方便购买者购房，一般认为只要有此证，就可以认定是物业销售的合法手续了。

2、“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新商品房质量保证书、商品房使用说明书。

质量保证书 使用说明书

3、订金与定金：我国法律对“定金”是有明确规定的。《中华人民共和国

民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定：当事人可以约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。订金”在房地产行业常常称“ 诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量订金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。

4、商品房预售：是指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售

给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。

5、商品房买卖合同：是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向

社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

6、物业使用年限：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其

土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地：70年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；综合用地或其它用地：50年；旅游、娱乐用地：40年。

7、商用物业按揭额度：写字楼、商铺最高可获五成十年按揭贷款，但贷款

额度及贷款年限最终以银行审批为准）。而单位、企事业人和其它经济组织贷款期限最长不超过五年。非广州市户口，须持有广州市户口且具有稳定工作收入来源人士担保。

8、中央空调计费方式分类：

 中央空调最简单的计费方式就是按面积分摊

 中央空调要实现按量收费，按计量方法的不同，目前中央空调的收费计量器具可分为直接计量和间接计量两种形式。

①直接计量形式的中央空调计量器具主要是能量表。，它通过计量中央空

调介质（冷冻水）的某系统内瞬时流量、温差，由能量积算仪积分计算出系统的热交换量。

②在中央空调直接计费因价格高昂和应用不便而无法为用户所接受，又 出现了一些看似简单、便宜的间接计费方法。比如：电表计费，热水表计费。

9、电梯：电梯是建筑物中垂直交通的主要工具，造价较高，对工程影响较大，一般占工程投资的5%-10%，电梯的平面设置对建筑物平面、立面及结构影响较大，建筑物施工后很难变动，同时电梯属永久及耐用设备，一旦设置后，其控制系统、速度、载重量是不可轻易变动的。从其使用来讲，电梯的使用寿命一般在20年以上，大修周期不少于10年。典型办公楼电梯载重为:1350、1600和1800kg。电梯速度偏重于克服长行程；典型的无减速箱电梯速度是:2.5、3.5、4.0、5.0、6.0、7.0、8.0、9.0、10.0m/s等。