辽宁省下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷_测量技师理论考试试卷

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辽宁省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算

考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C：甲土地的价值高于乙土地的价值

D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E：工业用地的监测点评估价格

2、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。A：18％ B：20％ C：15％ D：25％

E：工业用地的监测点评估价格

3、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.244、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。A：1：500 B：1：1000 C：1：2 000 D：1：3 000 E：执行层的组织协调

5、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。A．年 B．半年 C．季度 D．月

6、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。A：1个月 B：2个月 C：3个月 D：半年

E：执行层的组织协调

7、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比__。A．甲类房地产比乙类房地产强 B．乙类房地产比甲类房地产强 C．该两类房地产强弱程度相同 D．该两类房地产强弱程度不可比

8、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。A：3790 B：4238 C：4658 D：4663 E：工业用地的监测点评估价格

9、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。A：估价目的 B：估价方法 C：价格类型 D：估价时间

E：工业用地的监测点评估价格

10、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。A．国务院人事主管部门 B．国务院建设主管部门 C．省级人事主管部门 D．省级房地产主管部门

11、假设某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为180万元，建安工程费为1800万元，工程建设其他费用为380万元，基本预备费率为5％，则该建筑安装工程基本预备费为万元。A：90 B：99 C：118 D：138 E：执行层的组织协调

12、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。A：选择专业化 B：单一市场集中化 C：市场专业化 D：产品专业化 E：借款合同

13、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在。A：3个以上 B：5～10个之间 C：5个以上

D：3～10个之间 E：借款合同

14、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。(更正：路线价：4000元/㎡)A：6400 B：6800 C：6960 D：7600 E：工业用地的监测点评估价格

15、下列关于信用，说法正确的是。

A：信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡

B：在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据

C：商业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用

D：商业信用和国家信用等形式的发展往往不需要银行信用的支持 E：执行层的组织协调

16、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1 000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工业用地的监测点评估价格

17、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格

18、公民参与合伙关系，__出资。A．可以用劳务 B．必须用资金 C．必须用实物

D．必须用资金或实物

19、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。A．相邻土地的权利界线 B．海拔高程

C．用地面积的分摊系数

D．套内建筑面积与共有分摊面积

20、商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是。A：是否靠近楼梯 B：是否靠近拐角 C：营业额的大小 D：临街面宽窄

E：工业用地的监测点评估价格

21、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为㎡。A：1 200 B：120 C：3 333 D：333．3 E：工业用地的监测点评估价格

22、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价

23、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。A：94．12 B：92．14 C：91．24 D：93．25 E：工业用地的监测点评估价格

24、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提

25、非公物拍卖，收取佣金的比例按照的原则确定。A：同拍卖成交价成正比 B：同拍卖成交价成反比 C：同拍卖报价成反比 D：同拍卖保留价成反比 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 E：超过批准期限的临时建筑

2、假设开发法的本质与__相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。A．成本法 B．市场比较法 C．收益法

D．长期趋势法

3、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险

4、根据客观性原则，下列表述正确的是。

A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性 B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求

C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况 D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策 E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实

5、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是。A：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束 B：建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束 C：建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束 D：建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束 E：建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束

6、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会

7、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A．使用估价对象房地产的实际成交价格 B．使用政府公布的房地产交易指导价格 C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

8、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有。A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性

9、房地产面积测算的边长和面积分别取至__。A．0.1m，0.01m2 B．0.01m，0.1m2 C．0.01m，0.01m2 D．0.1m，0.1m210、根据偿还期限的长短，债券可分。A：短期债券 B：中期债券 C：长期债券 D：公债券 E：永久债券

11、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2hm2(公顷)，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10hm 2，该耕地近3年平均年产值为10000元/hm 2。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

12、套内建筑面积由组成。A：套内房屋的使用面积 B：套內墙体面积

C：套内阳台建筑面积 D：共有建筑面积 E：套内共有建筑面积

13、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由__审批。

A．国务院 B．国土资源部 C．Z省人民政府 D．A市人民政府

14、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为__。A．2003年6月15日 B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

15、开发商的主要合同关系通常包括等。(2005年试题)A：保险合同 B：分包合同 C：销售合同

D：勘察设计合同 E：加工合同

16、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险

17、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6 B．6.9 C．8.8 D．918、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产

19、下列叙述错误的是__。

A．房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益

B．房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利 C．土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利

D．地役权是指土地所有权人或土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力

E．典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利

20、房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是。A：土地不会毁损

B：地上建筑物有耐久性 C：变现性差

D：土地使用权年限较长 E：借款合同

21、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理

22、商品房的建筑面积由组成。A：套內建筑面积 B：套外建筑面积 C：套内使用面积 D：套外使用面积

E：分摊的共有建筑面积

23、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格 E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格

24、房地产开发的程序主要分为__阶段。A．决策分析，规划设计，建设，租售 B．决策分析，可行性研究，建设，租售

C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售 D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

25、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)。A：纽约同业拆放 B：中国香港同业拆放 C：伦敦同业拆放 D：新加坡同业拆放 E：借款合同