河南省房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷_河南省教育理论考试

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河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试

卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

2、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证

3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。

A：1 B：2 C：4 D：5 E：执行层的组织协调

4、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

A：区域规划

B：土地利用总体规划

C：城乡规划

D：国土规划

E：执行层的组织协调

5、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同

6、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．城市规划 D．水文环境

7、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法

B：平均发展速度法

C：移动半均法

D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标

B．最大费用

C．利润为零

D．最大利润

9、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。

A：1 B：3 C：5 D：7 E：执行层的组织协调

11、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数

12、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

13、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。A：2 100万元

B：3 000万元

C：1 270万元

D：2 400万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门

B．房产管理部门

C．工商行政管理部门

D．中介管理部门

15、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

16、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指

A：会计主体

B：货币计量

C：会计分期

D：持续经营

E：执行层的组织协调

17、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。

A．上升

B．下降

C．不变

D．升降难定

18、下列有关标志，表述错误的是。

A：品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明，但不能用符号或代码进行说明的标志

B：王某大专学历是指其品质标志

C：王某今年40岁，是指其数量标志

D：凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体；凡是反映数量标志组成的总体称为变量总体

E：执行层的组织协调

19、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限

B：独一无二和价值量大

C：流动性差和价值量大

D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

20、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造

B：需求增加

C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格

21、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504 B．1404 C．1304 D．1204

22、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2 B．1834元/m2 C．2934元/m2 D．3934元/m223、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。

A：20％

B：25％

C：30％

D：35％

E：执行层的组织协调

24、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：__。

①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。

A．①②③④⑤⑥

B．④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥

D．②⑥④③①⑤

25、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和__。

A．《住宅使用说明书》

B．《住宅验收说明书》

C．《住宅保修说明书》

D．《住宅保修保证书》

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法

2、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A．单位比较法

B．市场提取法

C．分解法

D．工料测量法

E．分部分项法

3、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有。

A：长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B：长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C：长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D：长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E：长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

4、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。

A：年

B：半年

C：季度

D：月

E：借款合同

5、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。

A：拍卖人宣布的起拍价

B：买方的报价

C：拍卖的保留价

D：竞买人的报价

E：执行层的组织协调

6、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。

A：继续作为城市基础设施用地

B：继续作为公益事业设施用地

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

7、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：债券

B：股票

C：货币和货币资金

D：黄金

E：执行层的组织协调

8、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。

A：32．00％

B：34．67％

C：49．78％

D：52．44％

E：借款合同

9、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权

B：都是改变使用权

C：都要依法给予补偿

D：都是为了公共利益需要

E：都要经过法定程序

10、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)A：控制点

B：房屋权界线

C：房屋附属设施

D：房屋产权面积

E：门牌号

11、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率__时，会引起债权组合价值的相对下降。

A．上升

B．下降

C．不变

D．无法判断

12、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。

A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层

B：垫层是在基层之上的构造层

C：面层是地面的表层

D：面层是人们直接接触的一层

E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

13、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.414、以县为单位，人均耕地在1亩以下，耕地占用税为每平方米__元。

A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

15、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

16、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A：政治法律环境

B：经济环境

C：人口环境

D：社会文化环境

E：借款合同

17、下列表述中，正确的有（）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D．经营期可具体化为销售期和出租期

E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

18、衡量房地产泡沫常用的指标有。

A：房价收入比

B：租金售价比

C：实际价格与理论价格之比

D：房地产供求比

E：房地产价格指数与居民消费价格指数之比

19、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

20、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。

A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

21、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。

A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同

B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

22、流通货币需要量取决于三个因素。

A：已销售的商品数量

B：待销售的商品数量

C：单位商品价格

D：货币流通次数

E：货币流通时间

23、商品房销售中，禁止的行为包括。

A：返本销售

B：实名制购房

C：未取得商品房预售许可证收取定金

D：成套住宅分割拆零销售

E：预购人将购买的期房再行转让

24、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．理论价值

D．评估价值

25、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。

A．住宅建筑净密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面积净密度

D．容积率