上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考试试卷_房地产估价师考试公式

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2017年上半年海南省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A．245 B．275 C．315 D．3452、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位

3、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。A．购房者 B．承购人 C．预买客户 D．潜在客户

4、属于间接融资方式的为__。A．商业信用 B．国家信用 C．民间信用 D．银行信用

5、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，表述正确的是。A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动

B：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动 E：执行层的组织协调

6、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格

7、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。A：平均发展速度法 B：平均增减量法 C：数学曲线拟合法 D：中位数法

E：工业用地的监测点评估价格

8、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。(2008年试题)A：需求拉动型通货膨胀 B：成本推动型通货膨胀 C：结构失调型通货膨胀 D：预期型通货膨胀 E：执行层的组织协调

9、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行层的组织协调

10、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。A：估价目的、估价原则、估价对象 B：估价目的、估价原则、估价时点 C：估价原则、估价对象、估价时点 D：估价目的、估价对象、估价时点 E：工业用地的监测点评估价格

11、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。A．前期工程费 B．房屋开发费 C．管理费用 D．土地费用

12、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。A．前期价格指数 B．定基价格指数 C．长期价格指数 D．环比价格指数

13、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品交换兑现

14、以下对价格弹性的描述中，__是正确的。

A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感 B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样

C．PES(供给弹性系数)＝需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性

15、人防工程的地下室面积__建筑。A．属不应分摊的共有 B．属应分摊的共有 C．不属共有

D．属物业公司所有的16、下列风险中，属于个别风险的是。A：购买力风险 B：市场供求风险 C：政策风险 D：比较风险 E：借款合同

17、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为__。A．该曲线由向上凸转为向下凹的拐点 B．该曲线由向上凸转为向下凸的拐点 C．该曲线由向上回转为向下凹的拐点 D．该曲线由向上回转为向下凸的据点

18、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入

C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入-未分配利润 E：借款合同

19、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断

20、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.621、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。A：乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B：甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C：甲土地的价值高于乙土地的价值

D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 E：工业用地的监测点评估价格

22、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调

23、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由负责。A：开发商 B：监理单位 C：分包单位 D：总承包单位 E：借款合同

24、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A．开发商 B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位

25、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。A．1200 B．120 C．3333 D．333.3

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、__是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之问的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A．全面覆盖 B．大量定制 C．市场专业化 D．产品专业化

2、预期原理是等估价方法的理论依据。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法

D：假设开发法 E：路线价法

3、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。A．房屋权属登记机关 B．县级以上人民政府 C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

4、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题)A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税

5、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.006、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。A．100 B．250 C．500 D．10007、下列有关税收的表述中，正确的有。A：财政局对外出租的经营用房免征房产税 B：集体土地使用人无需交纳土地使用税

C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

8、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是。(2007年试题)A：拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B：除法律、法规有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C：委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D：委托人与拍卖人是平等的民事主体 E：执行层的组织协调

9、会计确认和计量的一般原则包括。A：权责发生制原则 B：配比原则 C：谨慎原则

D：划分收益性支出与资本性支出原则 E：历史成本原则

10、指数平滑中的平滑指数。的范围为__。A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝211、求取建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的方法是__。A．单位比较法 B．指数调整法 C．分部分项法 D．工料测算法

12、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。A．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件的恶化

14、信托的职能包括。A：融通资金

B：财产所有权的转移性 C：财务管理 D：信用服务

E：收益分配的实绩性

15、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。A．能够保值和增值 B．受通货膨胀的影响 C．贷款利率较低 D．经营成本较低

16、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括__。

A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本

C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

17、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。A：工程进度控制 B：工程质量控制 C：工程投资控制 D：工程形象控制 E：工程报表控制

18、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。A．1 B．3 C．5 D．1019、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值

20、是物业管理的三个基本特性。A：社会化 B：专业化 C：市场化 D：私有化 E：民主化

21、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是__。

A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则 C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则 D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理

22、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是。A：边际收益等于边际成本 B：边际收益小于边际成本 C：总收益等于总成本

D：边际收益大于边际成本 E：执行层的组织协调

23、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。A：固定污染源 B：移动污染源 C：点源 D：高架源 E：线源

24、下列不属于房地产区位因素的是__。A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层

25、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D．按照国务院有关规定出售公有住房