房地产变现过程中涉及的税费_房地产变现涉及费用
房地产变现过程中涉及的税费由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产变现涉及费用”。
房地产变现过程中涉及的税费
（一）营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，销售不动产的单位和个人应缴纳5%的营业税。
营业税=变现价值×5%
（二）城市建设维护税：是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。北京市的税率为7%。
城市建设维护税=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×7%
（三）教育费附加：根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
（一）教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
（二）税率为3%。
教育费附加额=营业税税额×3%
（四）土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[1993]138号）规定土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额。（扣除项目金额包括1.取得建设用地使用权所支付的金额2.房地产开发成本、费用3.与转让房地产有关的税金4.旧房及建筑物的评估价格5.财政部规定的其它扣除项目）计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： 增值额未超过扣除项目金额50% ① 土地增值税税额=增值额×30% ② 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% ③ 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% ④ 增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
（五）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第11号）的规定，印花税的计税依据是产权转移书据的计税依据为所载金额，税率为0.05%。印花税=变现价值×0.05%
（六）企业所得税：约为变现价值扣除房地产原值及上述应交税费后的余额的25%
（七）拍卖佣金，根据《中华人民共和国拍卖法》规定，委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例，对佣金比例未作约定的，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金，收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比例的原则确定。
（八）交易手续费：按建筑面积计算，约为3元/平方米；
其他评估咨询费用、诉讼费、执行费、律师费等：按实际发生额计算。
附一：继承税费
1、继承权公证费用;继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。
2、房地产价值评估费用； 根据沪价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，房地产价格总额(万元)累进计费率‰ 100以下(含100)5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.13、房地产继承过户税费。
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。1）继承（直系亲属）：（不纳入限购）
营业税：证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)，未过5年：估价×5.6%
个税：证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)，未过5年估价×1%
2）遗赠（非直系亲属）：（纳入限购）
营业税：证过5年可免征，未过5年估价×5.6%
个税：证过5年且唯一住房可免征，未过5年估价×1%
说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。
4、契税
法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。但如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用、而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了。
附二：个人所得税
1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。
依据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、其他人之间的赠与行为，应依法缴纳个人所得税。
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%，但可以扣除办理房屋过户过程中的相关税费。
