房屋设施养护与维修管理规程_房屋维修管理规程

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房屋设施养护与维修管理规程

一、目的确保房屋及各项设施完好，并对房屋（设施）进行养护、修缮和维修

二、范围

适用于万科物业管理有限公司管辖区域房屋及设施的养护和维修。

三、职责

1、巡检人员负责对房屋（设施）状况、进行巡查,对发现的问题及时处理，填写记录。

2、维修人员负责养护、维修、修缮工作，填写记录。

3、维修班班长负责工作流程和质量符合本规程要求，记录确认。

四、管理方法

（1）更换水表

1、关闭水表前端阀门,排空水后拆下水表，并选用相同规格的合格品安装；

2、安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

3、维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常，并记录原表数 及新表数；

4、客户服务中心会同抄表员做好用户新启用水表底数记录。

（2）更换电表

1、当确认电表已经失灵时,应配合电业部门相关人员选用具有检验合格证的相同型号电表进行安装,安装时应注意进出线接法是否正确；

2、安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常；

3、服务中心会同抄表员做好用户新启用电表底数记录。

（3）维修开关

1、分析造成空气开关跳闸或烧坏的原因；

2、如果是断路，首先将空气开关关闭，查出故障点后给予排除；

3、经试电后确认需要更换空气开关和熔断器时，必须采用符合国家标准的合格配件进行调换安装；

4、如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少，并与业主说明。

（4）灯管、白炽灯、节能灯的更换

1、切断电源,更换统一型号的卡口或螺旋的灯泡安装,试电查看是否正常；

2、灯管不亮应检查灯管和启辉器,如仍不亮时可检查接线、灯脚的接触是否良好、镇流器是否正常，查出故障立即排除,恢复正常照明；

3、其他情况造成灯不亮原因,可根据本章四（4）

3、四（4）5 进行处理。

（5）线路检测

1、线路停电检修应及时通知用户；

2、用户开关烧坏的处理见本章四（4）3

3、维修开关进行 C电表损坏的维修见本章四（5）3 更换电表进行处理；

4、进户接线端子接触不良可先切断进户电源检查并处理接头，确认无氧化层或积碳层在将接头紧固；

5、线路短路时可使用兆欧表或万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理；

6、当确认故障排除后方可送电。

（6)门禁系统维护保养及故障处理

1、园区、组团、停车库、单元门等门禁系统由维修班弱电专业人员负责每月对门禁系统的电子锁、对讲装置、门链、链轮、门机（减速器）、门速控制器及感应器（读卡器）进行检查、保养，并将检查及保养结果记录于《智能系统巡检表》中。

2、故障处理： 首先在现场判断是机械故障还是电气控制故障；判断机械故障应观察机械转动是否流畅，声音是否正常；如需注润滑油或螺丝有松动应及时处理,判断电气故障应首先检查线路和系统供电是否正常，如属控制主板故障应立即通知厂家。

（7）红外防越、保安监控系统检查、保养

1、园区红外线防越系统、保安闭路电视摄像监控系统由维修班弱电专业人员负责检查维修

2、每周一次红外防越的功能测试，每月一次传输线路、红外发射、接受器、报警显示器的保养；每月一次摄像机构及传输线路检查保养

3、检查保养工作，填写《智能系统巡检表》（8）插座无电

1、断开电源，检查插座

2、插座接线端子松动，可拆开插座板紧固端子后重新安装，检查使用情况；

3、线路短路造成的停电参见本章3.5进行处理；（9）水龙头漏水

1、关闭客户进户水阀门，拆下水龙头并检查故障点；

2、更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼，应必须更换新的水龙头；

3、打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。（10）小便斗，马桶不通，感应器失灵，1、检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

2、感应器失灵应检查线路是否有电，电路板元件如有损坏应及时更换合格零部件。

（11）手盆堵塞,漏水、1、检查存水弯管,取出杂物，如仍不畅通，可用铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

2、检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

（12）浴缸堵塞,漏水

1、如管道堵塞进行处理；

2、浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，修理部位待胶或水泥干燥后试用，检查有无漏水现象。

（13)部分楼层停水

1、查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新安装上；

2、市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。（14）疏通地漏同本章3.9、3.10处理办法。（15）园区排水

1、维修班负责园区生活污水、废水、雨水排水系统的检查、维修。

2、排水外委单位负责污水井、化粪池的定期清掏，保证园区排水系统畅通，不发生住户污水倒灌事故。

3、维修班每月一次对污水井、雨水井、化粪池进行检查，填写《窨井巡检 表》。发现堵塞或排水不畅，立即报修（污水井、化粪池清掏单位）；楼宇、道路雨排水井及管路，发现堵塞或排水不畅，由维修班清掏疏通。

（16）维修门窗

1、检查门窗附件有无损坏,不全。

2、清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油；

3、更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片掉下伤人；

（17）换锁

1、拆下坏锁后先检查是否可修,无法修理好的 可通知用户更换新锁。

2、非一般性的维修应委托专业维修公司进行。

（18）房屋面、墙体、地面每年5月、10月，对房屋外墙、屋面防水、楼道地面、墙面、楼梯扶手、门窗进行检查、维护和修缮，填写《公共设施保养巡检表》

（19）建筑附着物（雨排水管、无动力排烟机、空调机、卫星天线等）每半年对建筑附着物的安装稳固性进行检查，填写《公共设施保养巡检表》若发现安全隐患，及时以书面通知其所有者立即整改。

（20）卫生间排风机排风机应排风良好无噪音，电机运转正常。如有故障应及时维修或更换。

（21）立式空调

1、立式空调出风口、回风口每年应定期进行除尘两次。

2、如发现空调有滴水现象a)若夏天应检查是否因为空调的室外机的连接管线保温棉脱落而造成滴水，如是应及时更换保温棉。b)检查供回水阀门是否有沙眼、阀门丝结是否紧固，若是应及时更换阀门，紧固阀门丝结。c)检查是否是因为电磁阀频繁启动所造成电磁阀失灵而出现滴水，若是予以更换。

（22）楼宇防雷电气维修工应在每年的5月和10月各检查一次避雷线接地是否完好,每年5月对8层以上楼宇进行一次避雷接地电阻测试并记录于《避雷接地电阻测试记录》中。

（23）设备及设备房卫生设备房卫生由维修班每季度大清扫1次；电梯机房及其设备由相关人员每星期至少清洁1次，并记录在相关记录中。

（24）园区供电、通讯、智能、监控、有线电视专线电缆及管井

1、维修班负责专线电缆的架空、管井敷设的检查与养护

2、地下管井每月检查一次是否浸水、鼠害；架空、管路敷设的专线每半年检查一次接头与稳固性

（25）维修班班长每日检查维修项目，以检查维修服务的及时性、质量及用户的反映，对服务过程中发现的不合格和隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。报修处理过程按《报修处理工作规程》操作。