物权法与车位_新物权法关于车位

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【物管大家谈.报道实录】07年第2期《物权法与车位》

主题：“物管大家谈”2007年第2期——《物权法》与车位

时间：2007年4月16日

地点：富力桃园会所

主办单位：羊城晚报、广州市物业管理行业协会

协办单位：广州市停车场行业协会、广州天力物业发展有限公司

策划：杨黎虹、邓伟东、姚李娟、陈昂鹏

主持人：羊城晚报专版中心编辑邓伟东

广州市物业管理行业协会副会长张朝德

嘉宾：广东省物业管理行业协会会长许建华

广州市物业管理行业协会会长李卓章

广州市物业管理行业协会副会长谢凯

广州市物业管理行业协会副会长庄启明

广州市物业管理行业协会副会长张军

广州市物业管理行业协会秘书长姚李娟

广州市停车场行业协会会长康斯平

广州市停车场行业协会秘书长王单宁

广州市停车场行业协会副会长潘国藩

广东法则明律师事务所主任律师李瑾

广东商学院教授魏秀玲

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江

白云区春兰花园业主叶春生

《物权法》出台后，停车场问题引起各界高度关注，一边赶着卖车位，一边车位单价又创新高，到底怎么看停车场问题？有没有其他的出路？

为此，广州市物业管理行业协会与羊城晚报于上周一在富力桃园会所联合主办第三次物权法高峰论坛——《物权法》与停车场。邀请省内物权、停车场协会、法律、房地产、物管等方面的知名专家、学者以及业主代表，就《物权法》颁布以后，社会上出现的停车场热点问题，以及停车场今后如何发展、有哪些担忧、车位的买卖、物业管理公司如何应对等焦点问题进行深入探讨，专家们

精辟分析、详细解读，业主们大胆质疑，小心求证，令与会者们获益良多。

物权法与停车场的问题，大家都在讲，人人都在讲，但是这个问题究竟该怎么看？请看专家的说法。

精彩言论：

【广州市停车场行业协会会长、广州城建开发宏城车场物业管理有限公司副总经理：康斯平】：

物权法的出台带来希望，其切入点是政府加大投入，着力点是放开经营价格。

【广州侨福物业管理有限公司总经理：潘国璠】：现在的车位是价高者得，买的时候没有限价，为什么出租的时候要限价？

【广州市停车场行业协会副秘书长：李绪进】：回归到广州市对城市交通的发展战略的定位，像广州这样的国际化大都市来讲，最终还是要解决。一个是走公交优先，解决大部分人的出行，而

不是盲目的发展停车位。

【深圳大学法学院：魏秀玲】：对于（停车场）这个资源，在国家垄断的前提下，如何让老百姓知道国家垄断在手里干什么。你应该给老百姓造福，不能给老百姓造福，这个资源垄断就没有什

么意义。

【广州市物业管理行业协会副会长：谢凯】：香港的车位已经走向市场调节的方向，这点值得

我们思考。

【春兰花园业主代表：叶春生】：在地方立法的时候，一定要考虑，这可能会跟公共利益发生

冲突。这些问题出现了怎么处理，没有出现又应该怎么防止。

焦点话题：

——降价抛售？NO!

《物权法》在今年的10月1日即将开始实行。自《物权法》出台以来，社会上反响强烈，很多人担心，发展商会在《物权法》实施前把车位全部出租或是出售，社会可能会出现买卖车位的狂潮。对此，合富辉煌的首席分析师黎文江提出了质疑，他以2007年前三个月车位的价格和销售方面的数

据来证明，预计中的停车位的抛售狂潮并未出现。

【去年车位成交增1倍】：据合富辉煌房地产商用物业部提供的数据显示，2006年一手车位的成交金额飙升至19.68亿元，约为2005年10.52亿元的两倍，一手成交均价为6728元/平方米，同比增长43.64%，而2006年广州市十区一手住宅均价的升幅为23.5%，车位价格升幅比一手住宅的升

幅高出近一倍。

数据显示，广州市车位的成交量从2003年的18.74万平方米跃升至2006年的32.37万平方米，呈现出逐年上升的势头，其中，2006年比2005年上升20.38%。

纵观2006年广州各区车位的成交情况，天河区以逾10万平方米的成交量位居十区之首；其次是海珠区和白云区，分别有6.4万平方米和4.3平方米成交量；此外，越秀区和番禺区都有超过3

万平方米的成交量。

合富辉煌商用物业部提供的数据显示，广州市十区车位市场的一二手成交均价走势持续上升，以2006年的升幅最大：一手成交均价上升43.64%，二手成交均价为3750元/平方米，同比上升

20.77%。

【今年未见车位抛售狂潮】：黎文江表示，根据目前所了解的情况来看，今年1月－3月，每个月的月平均一手车位的成交面积均为3万多平方米，从成交量来看，《物权法》出台前的3月份

与1月、2月对比，成交量并无大增的情况，因此可见并不存在开发商降低抛售的现象。不过，黎文江认为，今年广州的停车位成交量将稳步增长。早期开发或建成5－10年的住宅小区，车位与居住户数配比大部分都在1:5以上，车位供应缺口非常大。即使目前新建楼盘的车位与

居住户数配比上升为1:2或1:3，甚至有些达到1:1，但这样的数量仍是远远不够的。目前，广州实际有效车位只有30多万个，尤其是环市路、天河北等商务区和中山路、天河路等商业区。可以说，广州市的车位市场一直处于“供不应求”的局面。在市场需求量大的情况下，预计2007年的车位成交量稳步增长。

三大担忧：

【担忧一：车位，买还是不买？】

《物权法》七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应该优先满足业主的需要。一些原本打算买车位的业主有了疑虑：小区的车位还要不要买？是不是不必花这笔钱，以后

也能优先满足自己的停车需要。

（场外连线）广州大学经济与管理学院工程管理系主任陈德豪认为：从目前的趋势来看，有经济能力的业主最好买车位。因为有车的人数越来越多，车位日益成为一种稀缺资源，尽管《物权法》规定小区内的车位要优先满足业主需要，但是如果小区内只有50个车位，却有200人有车，你的优

先权还是难以得到保证。

（场外连线）房地产专家赵卓文也同样认为，不买车位绝对是错误的。“现在广州的车位已经

进入了爆炸的阶段，现在能下手就下手。”

【担忧二：有预售证的人防工程，能放心买吗？】

业主代表担心，有的物业小区的地下停车场是人防工程，虽然有预售证，但是这样的地下停车

场车位，能放心买吗？

广州侨福物业管理有限公司总经理潘国璠表示：有观点认为，人防工程是市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。但是也有观点认为，由人防工程改建的地下停车场发生产权转移活动，并不妨碍其战时作为共用设施的功能。关键是看权属是谁的，如果是归全体业主共有，出售车位应经过业主大会同意；如果权属是开发商的，那么开发商将车位出售，在法律上则不存在障碍。

【担忧三：开发商之前与物管的委托协议，都是有效的吗？】

有的小区开发商一开始就与物管签订协议，将小区里的共有道路等作为停车场委托其管理。这

种协议是否有效呢？

深圳大学法学院教授魏秀玲表示：从完善的法律手续或法律程序看，如果开发商委托物业管理公司的话，必须得在售房合同里取得业主的授权；如果没有取得授权，开发商和物管公司签的委托

协议就是无效的。

他山之石：

——国内外其他大城市经验

【上海：停车收入用于建车场】

上海专门成立了停车场管理的机构，而且把全市的路面停车，全部统一由一个机构管理，资源统一由政府配置，这部分收入全部用于停车场的建设。上海对停车收费价格设定了两条原则：一是

停车服务收费根据不同性质、不同类型的停车场（库）分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价；二是实行政府定价、政府指导价的停车服务，应当按照同一区域道路停车高于路外停车的原则，区别不同区域、不同停车时间确定停车收费标准。

【香港：住宅车位只提供给业主】

现在香港每一个小区、每一栋公寓，都会按照停车场的大小、车位数量与住户数量之间的比例，对业主购买停车位的数量进行规定，一个业主只能买一个或者两个车位。香港有楼宇买卖条例，凡是上世纪80年代末期后建设的屋村，在其公契中都会规定：停车位出售的时候，只能卖给屋村的业

主；停车位出租的时候，也只能租给屋村的业主。

另外，私人住宅屋村内的停车位按规定不能全部出售，大概需预留5%－10%的访客车位，产权属于发展商，用于探访者的临时停车。一般香港的路面不能停车，半个小时的免费只针对运东西进来停在路面的车，地下的车位都是要收费的。此外，在香港，停车位只是提供位置给业主停车，并

不保障安全。如果车丢了或是有划伤，物业公司都不承担责任。

【台湾美国日本：不得排除“法定车库”存在】

日本和台湾地区都要求房地产开发商在进行房地产开发时必须附设一定数目的车位，由业主享有其所有权，并不得通过合同约定排除“法定车库”的存在或改变“法定车库”的归属。美国则确认业主对小区车位、车库的整体所有权，开发商在未满足小区居民需要前不得对车位、车库加以营

利性利用。

物管支招：

论坛上，来自广州市物业管理行业协会的代表们热议：《物权法》出台后，物管公司今后在管理和服务过程中有很多问题需要得到业主的确认，否则工作很难开展。那么怎么才能处理好和业主的关系，取得业主的支持？物管公司的代表根据自己多年的物管经验，总结出“攻心为上、效益为

王、创新突破”三大法宝。

【第一：攻心为上】

广州市物业管理行业协会副会长庄启明在攻心为上的策略上非常有心得。他表示，物管公司首先应该跟业主进行广泛的交流，把小区可供停车之用的空地划成平面图，公示出来，请全体业主一起讨论，让没有车的业主也觉得自己受到尊重，并清楚自己的权益有没有受到损害，这样就比较容易得到支持和理解。此外还可以采用调查问卷的形式，因为很多业主都是“中立派”，所以可以请业主“反对的请投票”，往往表决获得通过。这里也要友情提醒各位业主：不要轻易放弃自己的投

票权，因为弃权就意味着赞成。

【第二：效益为王】

物管公司的代表们认为，除了攻心为上，给业主摆出经济利益也很有效。比如一些生活比较有规律的业主，他们白天上班，晚上才回来。物管公司就可以和业主协商，上班时间将其车位出租，并以月租的方式让业主得到经济的回报，这样的服务其实很多业主都会乐意接受。再比如，在写字楼，那里的停车场在晚上通常都很空，如果旁边有卡拉OK等夜场，车位的需求就很大，如果与写字楼车位的业主商量，在晚上把部分车位出租，租金利润将返还给车位业主，相信，很多人也是愿意

接受的。上述服务要是以合同为依据进行管理，其实最终得益的还是业主。

【第三：创新突破】

物管行业协会的代表们表示，要解决停车难题，还需要“创新突破”。比如政府放开指导，一切交由市场决定。“现在一个车位的建设成本大概要10万元，还不算平时的管理成本，可每个月的租金只有400元，大概要20年才能回本，而且丢了车还得赔偿，谁都不愿意做这样的买卖。”物业公司代表建议，应该将一切交由市场调节，资源得到优化配置，停车难的问题或许可以缓解。

法律连线：

——小业主可告占路停车

按照《物权法》的规定，小区道路的车位是小区业主共有的，但很多小区路面停车的情况非常普遍，它们既没有得到业主的授权，收入和支出也没进行公开。广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞认为，在10月1日以后，小业主其实个体也可以对违法的物管公司提出起诉，而且成本不高，举证并不困难，胜算的把握也挺大。

许奋飞说，在《物权法》颁布后，按照其规定，任何一个或者是数个业主都可向法院提出起诉，举证的时只需提供房产证，证明自己是业主，其次要拍照片，显示出在自己的小区范围内，道路上

有停放车辆的现象，就可以起诉。

在这种情况下，一般来说，人民法院会要求被告，比如说物业公司或停车场管理单位举证。如果是物业管理公司允许同意停车的，就要举证已经经过半数业主同意进行停车的，如果不能举证就要承担败诉的责任。一般来说，法院会首先要求排除妨害、停止侵权。另外，在这个车位上停车的个人和让对方停车的单位都要承担相应的法律责任，以后未经足够的业主授权，就不能停车了。

物业管理公司如果没有披露停车费的收入，在尚未成立业主委员会的小区内，任何一个业主都可以查阅、查询物业管理公司收和支的情况，在已经成立业委会的小区内，则可委托业委会查询。物业管理公司如果收了停车费以后，不能证明有合理的支出，就要承担合理的赔偿责任；如果将这

些费用当成了利润，就是对集体或者是公共财产造成了侵占，有可能进行刑事立案调查。

行业观点：

——要处理好四个关系：

一是要处理好《物权法》的规定与应用的关系。

无可否认，《物权法》的颁布对整个社会与各行各业，都带来了很大的影响，也在多个方面保障了业主的合法权益。但是，《物权法》归根到底是属于民法的一部分，而民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在市场经济条件下，各种市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。也就是说，车位这个话题上，应当提倡既保护小区业主的合法权益，也同时平等地保障开发商、物业公司、停车场经营公司的应得权益，这是其一。其二，《物权法》终归只是民法体系的一个普通法、一般法，并非包罗万有、包治百病的，要真正有效地规范和调整车位（停车场）以及物业管理方方面面的关系，还应当靠具体的特别法、部门规章、地方性法规，以及政策的落实、市场的成熟、制度的完善、行业的指引、企业的自律和业主自

身意识的提高等方面的综合因素。讨论中也存在不少争议和争论的地方，正是要求各方主体在《物

权法》大原则的规定下，因地制宜、切合实际地提出解决问题的合理方法与措施。

二是要处理好车位的产权与使用权的关系。

“车位”问题应该区别两个方面来处理：一类是规划的车位，也就是《物权法》第74条规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的这类车位。目前的规划还没有规定这些车位和电梯、楼梯、绿地那样属于共有公用，而一般都是由业主专有和专用的，并且通常都是和开发商约定以出售、附赠或者出租的方式加以使用。因此，在规划方面未有新的规定出来之前，这类车位的产权是比较明晰的，主要应解决使用权的问题，也就是对“应当首先满足业主的需要”这个规定进行细化的问题。另一类车位，则是没有规划的、但是由于小区没有车位（车库）或者车位（车库）严重不足，为了解决停车问题而占用小区内共有的道路或者其他共有场地而开辟出来的车位。那么这类车位的产权理所当然应当属于全体业主共有，也应当由业主共同来决定

有关的经营、管理与使用问题。

三是要处理好车位的经营管理与公共收益的关系。

前面提到车位应区别两种类别来处理有关的事情，那么对于后面一类，在小区共有道路或者其他共有场地上停放汽车、并收取相关费用的情形，由于法律规定此类车位是属业主共有的，因此开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有。那么一方面，应当理顺此类车位的产权归属与使用制度；另一方面，车位由开发商、物业公司经营管理的，应当与业主明确有关的经营管理方

案与公共收益约定，总的原则是扣除必要管理费用后，所得款应归全体业主共有。

四是要处理好有车群体与无车群体的利益关系。

目前大家关注的可能大部分集中在如何解决停车难问题、车位经营管理问题、小区内车主与小区外车主的停车优先问题，但是有一个很重要的问题应当引起重视，就是要协调好小区内有车一族与无车一族的利益关系。现在的城市是大力发展汽车工业和鼓励大家致富买车，但是另外一个方面，从环保与可持续性发展的角度来看，则是相反的。其次，小区内因为车辆而引起的安全、污染、矛盾、管理等问题也是经常可见的。有车族与无车族同样是小区的业主，同样享有受法律平等保护的权利，在处理车位问题上，也应当平等重视不同利益群体的需求，力争在保障各方权益的基础上取得良好的效果。

总而言之，要解决好停车场、车位有关的问题，关键是靠各方主体的群策群力以及协调配合，营造一个平等共处、良性循环、持续发展的环境，从而真正实现社区、社会的和谐。