话题@楼市_话题楼市

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【楼市】

楼市的春天还远吗? 自中央实行调控以来，刚需观望，开发商资金链紧张，土地流拍，并购悄然进行，这些都在表明，中国楼市已经步入冬天。

而日前，中央经济工作会议再次重申楼市调控“不动摇”的决心，促进房价回归合理，并定调明年为积极的财政政策和稳健的货币政策。对于积极的财政政策，财政部财科所所长贾康贾康认为，根据欧洲危机情况，我国不排除新一轮加大政府直接投资的可能。

虽然中央政府的屡次澄清调控不放松，但从房价下降的明确表态到房价回归合理的模糊回应，加之积极的财政政策的制定，依然让不少人嗅出了不一样的气息。

明年的调控究竟会否放缓？面临深度资金链紧绷的开发商们是否将迎来曙光？这种蔓延在楼市的蝴蝶效应将持续还是缓和？楼市的春天还要等多久？

李骁：上海乘星行行销服务机构总经理

但愿对楼市未来的悲观是杞人忧天

中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，世界超过50%的建筑项目发生在中国，仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量即达31.59亿平方米。

根据最新发布的“2011中国摩天城市排行榜”显示，中国正在建设的摩天大楼总数超过200座，相当于美国同类摩天大楼的总数。全球十大高楼，中国有6座。5年后中国的摩天大楼总数将超过800座，是现今美国总数的4倍。中国房地产业这驾战车可谓庞大无比，轰轰烈烈。

因为房地产业的强劲需求，使得中国成为全球多达50%的水泥、铁矿石、钢材、煤炭等大宗商品和原材料消费国，国外有媒体报道说：“这足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。”

其实其重要何止于宏观经济，中国房地产业更是与每一个家庭和个人休戚相关。由联合国人居署、国家住房和城乡建设部、上海市人民政府共同发布的《中国城市状况报告2010/2011》显示，全国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。“清华-花旗中国消费金融与投资者教育调研”发布的调研结果显示，中国城镇家庭85%的受访者拥有自家房产，房产占家庭总资产比重高达73.44%。

这个影响宏观经济又牵动每个人心的产业，在过去十多年来，承载了太多的悲喜，多年来房价持续快速的上涨，诞生了福布斯排行榜中70%的富豪，同时也出现了大量的房奴和啃老族。

2012年即将到来，楼市中流传的2012年楼市崩盘说到了验证的关头，回顾过去两年，不难发现，从2010年4月开始的本轮楼市调控，已经使中国房地产市场已经发生深刻变化，本书完稿之际，一线城市的楼市降价潮正在持续蔓延。

不过需要我们深思的是，房价快速上涨固然是楼市不健康的表现，但房价下跌就是健康的表现吗？房价下跌不但将使高达87.8%比例的住房拥有者资产缩水，还将使已经步履维艰的宏观经济雪上加霜，在经济结构尚未完成转型的时刻，政府还将面临不得不救市保经济增长的困境，如此一来，楼市或许又将进入新一轮恶性循环而不可自拔。

一切的关键是必须从根本上解决房地产业内部深层次的矛盾和问题，去支柱化，降低房地产产品投资属性，是方向所在，而目前的调控不过是为解决问题创造时间和空间。从这个角度上讲，本书所谈及的楼市一切改变，即所谓的楼市大变局长远看对房地产业乃至宏观经济有利无害。

如果说本书所研究探讨的楼市波动甚至变局，但前途却是光明的话，那么，我在去年底发表的文章“楼市的乐与悲”中却提到了另外一种可能，中国楼市趋向，依然存在着悲观的可能，那就是房地产仍陷“调控变空调”境地不可自拔，楼市存在硬着陆风险，原因在于：

一、保障性住房融资模式仍未得到解决;

二、经济发展对土地财政的依赖没有有效降低措施，关键时刻保增长仍会位列第一，包括货币政策;

三、明年是换届年，政策延续性需要观察;

四、政治体制、社会体制等其他领域改革的滞后;

五、过多采取行政性手段干预市场，将对市场机制造成伤害，并遭遇市场报复性惩罚;

六、如果不能解决市场内在问题和矛盾，单靠压制需求，无法使得市场回归健康，需求可以被压制，但不能被消灭。

如此担忧并非没有道理，10月末，就在楼市调控取得一定成效，一线城市大部分出现停涨，消费者预期也正在变化的关键节点，就出现了保障房建设总量将调整，官方媒体一致肯定调控成果，人大官员则强调限购政策过分严厉，建议放开的舆论热潮，由此重新激发开发商对政府将会出手救市的期望。

所幸，国务院总理温家宝在南宁考察时强调，各级政府对楼市调控不能松懈，需拿出得力措施进一步巩固调控成果。温总理话语透露两条信息：一是楼市调控已见成果;二是国家楼市调控政策不会放松。但愿楼市未来的悲观说，只是我的杞人忧天，如此将是国家之福，国民之福

张宏伟

同策咨询研究中心总监

2012年楼市限购政策“明紧暗松”

据统计：目前已经执行限购的46个城市中，通知原文中有截止时间的城市为：福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州，11个城市中，除南宁截止时间为2012年2月29日外，其他截止时间都为12月31日。随着年终临近，已经设定限购期限的城市是否继续延续政策成为各方关注的焦点。当前来讲，住建部已经会见地方政府要求限购政策明年继续执行。

那么，2012年限购政策应该如何延续成为我们应该成为关心的话题。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年楼市限购政策“明紧暗松”，即使大多数城市延续今年的调控政策，在执行层面不会有那么严格，会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。原因有三：

第一、调控强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的，当前已达到目标，地方政府有必要出台一些“保量”措施。

从中央政府一致表态调控政策要持续从严执行的角度而言，无论是货币政策，还是具体的房地产行业的调控措施，尽管总体是要促使房地产市场健康稳定发展，但是多次仍然强调将控制“价格”过快上涨作为主要调控的目的。笔者看来，对于商品住宅市场而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施，而当前各地的成交量未尽人意。

总体来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房地产市场调控的政策面有可能呈现出“外紧内松”的特征，政策层面不断强调从严，而实际执行的的时候各个的地方出台的政策灵活度可以自己把握，并且有可能还会出现阶段性的规避措施来应对当前房地产市场成交量不理想的局面。

第二、“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策更是验证了这样的调控政策执行的轨迹。正是由于政策面的“外紧内松”的执行特征，导致温总理对于房地产调控政策绝不动摇的不断进行表态。

从“新国五条”政策之后新的二三线城市的调控政策特征来看，已经验证了“保量限价”调控政策执行的轨迹。的确，对于各地政府调控目标而言，只要“价格”控制得住，其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施。

第三、已经到期的限购城市的调控政策应该会重新修订，效仿新国五条之后出台的灵活性的限购、限价措施，使整体调控政策呈现出“外紧内松”的执行特征。

尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，那么，对于佛山限购政策又宽限一套，其他城市会不会效仿，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前在外部环境遭遇欧美债危机，内部房地产市场整体成交量放缓，各地房地产市场价格平稳的市场背景下，新的二三线城市限购政策只有几个城市出台，并且多数出台新调控政策措施的二三线城市以限价政策代替限购，或者像衢州那样，限购政策再宽限一套，“新国五条”已经遭遇滑铁卢。如果政策面继续僵持，有可能不利于房地产市场的平稳健康发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白各地之所以采取保量的“限价”政策，而不去采用限购，直接为市场降温。按照这样的逻辑，尽管佛山放松版限购令一出台就被叫停，当前或今后一段时间内尤其是已经到期的限购城市如果要延期继续执行，有可能在限购政策修订上难免会效仿佛山或衢州等地新的限购、限价措施，逐步来放松现行的比较严格的限购政策。

第四、从近期各地政府出台的一些政策的迹象来看，基本上已经表现出“外紧内松”的政策面执行特征。

如8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等。又如，近期南京放松首套房贷款的基准利率，杭州经济开发区近期正式启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，开发区财政安排企业员工安居补助专项资金（以下简称专项资金）1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制。这些政府出台某项定向鼓励购房的补贴措施，对于激活市场成交量也具有一定的作用。

又如，在央行表态货币政策“适度微调”之后，近期不断有银行房贷政策趋松的消息，南京便是一个典型的案例。南京部分银行在此时放出一点“优惠”，无论其出于什么样的目的，归根结底还是要提前争取一定量的客户。

陈穗建，上海奥林匹克置业投资有限公司总裁。

调控或将再持续1年 购房可能回暖

2011年底，上海房地产市场拐点隐现，众多开发商打出“以价换量”大旗，上海奥林匹克置业有限公司总裁陈穗建认为，出现这一现象主要有两大原因，第一，年底房地产企业为回收现金流，可能出现以较低价格以刺激成交，第二面对持续发力的调控，购房者陷入深度观望。

当提到在房地产行业风云变幻时，购房者出手时机时，陈穗建先生认为，“调控可能会再持续1年到2年，购房者可等市场出现回暖苗头之后出手。”他认为，市场价格可能出现20%甚至30%的松动。

“2011年第八届网络人气榜”评选火热进行，陈穗建先生祝福本届网络人气榜能成功举办，并希望搜房能继续为开发商提供平台畅谈房地产市场，为购房者提供置业良方。

贾卧龙：中国联邦伟业国际集团执行董事，香港太平洋国际投资集团首席执行官，中国房地产十大策划专家

2012是楼市涅槃“关键之年”

又经一年沙场的楼市调控就要告别2011了，那么，新的一年楼市调控走向何方？伴随着中央政治局一声令下，“明年坚持房地产调控不动摇”，基本为2012年楼市调控奠定了主基调，确定了主思路，大大拂去了人们对于楼市调控放松的忧虑。然而，长舒口气并非意味着一劳永逸、万事大吉，博弈是凶猛的，挑战是艰巨的，楼市调控之路依然布满荆棘、任重道远，容不得丝毫懈怠。事实上，2012的楼市调控不仅“没那么简单”，而且称得上复杂异常、至关重要，直接关系着房地产及我国经济的未来走向。

2012年是我国经济的关键之年

12月14日刚刚结束中央经济工作会议，A股不仅不买账，反而以“大跌”作为回复，一跌跌到解放前，15日上午竟然跌破2200点，兜兜转转又“穿越”到十年前。股市的焦虑和恐慌，缘于对经济下滑的担忧。纵观2012年，对于我国经济而言，也确实是非常具有挑战性的一年，也是非常艰难的一年。作为支持中国经济过去高速增长的三驾马车——“出口”、“投资”和“消费”形势都不容乐观。出口方面，从2011年三季度以来，中国进出口对GDP贡献已然为零，随着欧债危机持续发酵，未来出口形势势必更加严峻；投资方面，随着房地产投资增速的下滑，相关产业投资也面临减速，而股市的持续下跌更令投资融资前景满布阴霾；消费方面，受刺激性政策退出等因素影响，房地产和汽车居民大宗消费萎缩，而且，在贫富分化比较严重的情况下，居民消费能力短期内提升难度较大。

“三驾马车”深陷泥潭，明年我国经济增势势必放缓，而国际做空势力的干扰，更加剧了我国经济下滑的风险，2012经济形势比2008更加不容乐观，再度依靠“房地产投资”拉动经济的念头难免重燃，宏观调控面临“两难”。一旦为了防止经济下滑，放弃苦苦进行的经济转型，继续回到过去十多年所依赖的高能耗、低附加值的方式，经济转型将功亏一篑；若继续楼市调控，去泡沫化去投机化，也不得不直面惨淡的经济下滑局面。

2012是楼市调控政策青黄不接的“过渡年”

不错，无论是从中央高层的屡屡表态来看，还是从官方媒体近日舆论宣传来看，都是“明年楼市调控政策不动摇”，但，我们也不能对地方政府试图松绑的渴望，视而不见、掩耳盗铃。因为，这意味着，中央有意安排的楼市调控路径，地方政府或许按耐不住不能做到“依计进行”。尤其是，“青黄不接”的宏观楼市调控政策，可能会令地方政府更加急不可耐。

作为楼市调控的“三宝”，“保障房”、“限购令”和“房产税”，基本上已经可以宏观勾勒出未来中央宏观调控的行进思路。这一两年，先用“保障房”和“限购令”来“稳住”楼市，待到“房产税”全国普征时机成熟，将逐渐推广“房产税”代替“限购令”，用税收制度代替行政命令，可谓用心良苦。而且，为了尽早解决地方政府口渴难题，房产税已经尽可能的加快速度推进。但是，再怎么快马扬鞭，房产税也不是能说来就来，尤其是对于明年将更加“缺钱”的地方政府来说，有点远水解不了近渴。因此，明年地方财政面临燃眉之急，房产税却有心无力，“限购令”注定备受压力，地方政府若松动的动能更强，则房价又可能面临报复性反弹的局面，中央如何就此平衡是道非常棘手的难题。

总之，无论是从宏观经济层面来讲，还是从调控政策来讲，明年都是楼市调控非常艰难的一年，也是非常重要的一年。宏观经济层面，明年我国经济将面临下滑风险，去房地产泡沫的经济转型行至关键时期，挺不挺得过去事关房地产涅槃，也事关经济发展；而从调控政策来讲，明年将是“限购令”与“房产税”能否成功衔接的关键年，顺利渡过、完美衔接，则税收制度取代行政命令，楼市调控向深层改革更近一步，若“限购令”苦熬不住，则需防范房价报复性反弹。可见，中央调控虽态度坚决，但操作起来确实很难，进退维谷是现实，楼市调控顺利进行，不仅需要极大的勇气，更需要极大的智慧。

热点PK台： PK1

限购令何时取消？

正方：随着房产税开征进程加快，限购令取消指日可待 反方：仓促出台房产税，可能引发房屋抛售，造成市场恐慌

“限购政策的退出只是时间问题，但退出的时间应该比我们预想的长。”尹伯成说，住建部已明确表态，限购政策会在住房信息系统建立后再退出，而这个系统的建立非常困难，这意味着限购还将持续较长时间。“我只能说，上半年是不会取消限购的，下半年会不会取消我不知道。”

尹伯成认为，随着房产税开征进程的加快，限购令取消的日子也就指日可待。他表示，随着房产税开征试点范围的扩大，楼市中投资投机需求都会下降，如果那样，甚至不需要等房产税全面开征那一天，限购就会取消。

周晓虹认为，在后续政策出台之前，不会突然宣布限购令的解除。未来的后续政策包括房地产信息系统的健全，在此基础上建立的房产税制以及作为替代措施的限价政策。

胡志刚则不认为房产税会是限购的替代政策。他表示，如果仓促出台房产税，可能引发持有多套房产者抛售，造成市场恐慌。在他看来比较合适的做法是先出台“流转税”。“假设你买房第一年就卖，就要征收高额税收，这样会让持有多套房产者将房产转向租赁市场，房产税的出台应当是在流转税之后的事。”

PK2

楼市走势将如何？

正方：严冬可能在明春，但房价整体的降幅很难超过20% 反方：在限购实施一年或一年半后，南京楼市可能迎来局部复苏

尹伯成认为，明年的楼市将可能出现“价跌量涨”的局面。“我认为全国的房价逐步下调是一个趋势，成交量的逐步上来也是一个趋势。” 胡志刚认为，目前整个房地产市场已经进入了寒冬，但真正的严冬可能在明春。但房价整体下降幅度很难超过20%。关于房价，他提出“回旋”的观点。“这个回旋是一个反抛物线，当然这个反抛物线的翘尾不一定像以前那样暴涨，或反弹那样高。”

胡志刚说，房价的回旋体现在空间回旋和时间回旋。开发商需要的是耐心等待，同时需要考虑完善自身，该跑量的要跑量，产品也要做精。他认为房价上涨的趋势不会变，只是回旋的时间拉长而已。

周晓虹显得比较乐观。“大家都知道2014年南京将举办青奥会，我还注意到南京在改革开放以来人均住房面积在全国和全省的城市里面一直都处在低位，从这个角度来说，南京的刚需可以说比大多数城市更加旺盛。”他判断，如果政府能够加强引导，开发商作出让利，消费者能够理性决断，在限购实施一年或一年半后，南京楼市有可能迎来局部的复苏。

PK3 降价维权 有无道理？

正方：不是市场经济行为，对降价补偿的诉求，开发商不应配合 反方：购房者心情可理解，既然有降价空间，新老业主共享未尝不可

今年下半年以来，从上海等一线城市开始出现的老业主退房潮已经向南京等二线城市扩散，因楼盘降价引发的老业主“维权”事件屡见不鲜。对此，胡志刚明确表示反对。他对于老业主提出的降价补偿要求感到难以认同，因为“这已经不是市场经济的行为”。胡志刚认为，对于降价补偿的诉求，开发商不应当配合。

尹伯成同样不支持，但他认为开发商有义务避免矛盾的激化。他说，房产商同意退房，一方面可能是楼盘整体销售量较少，另外降价后仍有利润空间，还有就是它们自身机制活络。“不该支持降价维权，特别是过激行为。当然，购房者还没住进新房就白白损失几万几十万，沮丧心情也是可以理解的，开发商可以适当考虑采取措施安抚他们的情绪，既然有降价空间，新老业主共享也未尝不可，总之不要激化双方矛盾。”