楼市新政——国五条_楼市新国五条

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楼市新政——国五条

十年中国房地产调控政策简介

2003（一项政策）8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业。

2004（两项政策）3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始；2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。

2005（六项政策，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面）2006（11项政策，调控从指导意见转向可操作性）2007（8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产）2008（16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭）

2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税；10月，营业税免征优惠政策终止；10月24日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼等。

2010年1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导；国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售。

2011年1月26日公布的新“国八条”；1月28日房产税试点：上海;重庆等。

2012年住房信息系统联网四大行首套房贷利率降到基准线。

2013年新“国五条”。

被逼出来的“中国式离婚”

自“国五条”出台之后，全国出现离婚高峰，甚至有人在凌晨三四点钟就来排队。排队这可是在“情人节”等一些寓意吉利、结婚扎堆儿的日子才会出现的景象。夫妻名下有一套住房，想再买一套二手房，首付得六成，贷款利率要上浮10%如何能少拿首付并且享受贷款利率八五折优惠？这是一道在高等数学里也没有解答方法的应用题，却在现实中有了答案——离婚。这上有政策，下就会有对策，中国人的脑袋还真是好使啊！名下无房的一方以首套房资格买下这套房子，付出的成本仅仅是办理离婚时的几十元的手续费。“中国式离婚”如今正在中国大地上演，编剧叫做“国五条”。

2013年2月26日，国务院办公厅发布了“国五条”，规定出售自有住房时，能核实房屋原值的，要按转让所得的20%计征个人所得税。而依据国家规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，可以免税。一些人就从中发现了“离婚避税”的空间。

针对近期的离婚潮，部分地区民政局还发布了一份“楼市有风险，离婚需谨慎”的公式。但是这种出于好心的风险警示，并不被离婚者们领情。因为现实教育他们：楼市并没有风险，十年九次调控的结果是房价一路突飞猛进。反而是那些每次坚信房价会走低的人们，至今依旧在“居者有其屋”的梦中无奈裸泳。“不是楼市有风险，而是人的感情有风险。”消费者们如实说道。最大的风险是感情，如果有人暗藏外心假戏真做，那么离婚后的鸡飞蛋打的可能性毕竟存在。但相对于离婚卖房避税和离婚买房降低成本、突破限购可能获得的利益来说，人们更愿意选择信任彼此，忽视感情上的风险。

研究房地产法的南开大学法学院教授陈耀东担心，这种状况也会诱发一些社会纠纷。他举例说，如果一对夫妻甲和乙要向另一对夫妻A和B卖房，为了避税，可以甲、乙离婚，A、B离婚，然后拥有住房的甲和A结婚，房屋再改到A的名下，然后双方各自离婚，再分别复婚。任何一个环节出现问题，都会导致有人“人财两空”。万事都是有利有弊，笔者建议大家还是谨慎行事。

“二手房”身上的痛 房地产方面出台的重要政策，国人都非常关注。从实体经济看，自2003年起，房地产被定为国民经济支柱产业，房地产硬被活生生地弄成了中国经济的核心与灵魂。从投资市场看，房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业，下面连着银行。可谓牵一发而动全身。3月1日晚上，国务院在发布“新国五条”调控政策之后，出台了“国五条”细则，立即掀起巨大波澜。

房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。对于中央政府而言，它首先考虑两个方面：其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房价疏解这种不满情绪;其二，不能损及经济可持续发展。

这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施，且必须考虑相关措施的尺度。那么，有没有比较好的办法，既达到了上述目的，又不损及经济的可持续发展呢？ 要知道这个答案，首先就要分开考虑，在新房和二手房之间，哪一个对于政府更重要？

显然是新房。一个基本的常识是：二手房是已经卖出去的房。它对于政府的贡献已经完成：土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中（投机客+自住者）。在这个过程中，政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。如果二手房继续转卖，对于政府而言，唯一能够继续有收益的，就是交易税和相关的费，当然，还有正在酝酿的房产税（物业税）。

正由于二手房是已经卖出去的房子，把板子打在这上面，政府才不会痛，更何况这个板子是税收！这注定了，政府非常有动力打这个板子！把板子打在二手房上，房地产商的疼痛表面上看似乎也不大，反正房子已经卖出去了。那么，银行怕不怕？房子是抵押给银行的，房主已经交了首付，并且，已经逐月偿还了部分房贷和利息，加上10年来，中国房价持续上涨，为抵押品涨出了安全的空间，银行也不怕。

新房就不一样了。新房卖不动，银行怕——开发商借它的钱做的项目，它们是捆绑在一起的。地方政府怕——既怕土地价格下跌，更怕已经卖出去的地被退，又怕相关税收下降。开发商当然也怕。房子如果砸在自己手里，可能前功尽弃。

因此，调控房地，把板子打在二套房身上，对于政府是风险最小，收益最大的调控手段。

专家们对“国五条”的看法

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为，“国五条”有利有弊，在供应不求的情况下，这个政策的一个可能后果是，税负由买方承担，很多买方在这个台阶上卡住了，二手房市场会受到抑制。正面效应是，倒房或投资、投机的行为会被抑制；政策的副作用是，改善性住房的合理需求也会被遏制住，刚性需求涌入一手房市场，可能抬高房价。

全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保，曾还但任过湖南省张家界市人民政府副市长，他在接受记者访问时说，3月1日出台的多项房地产调控措施确实出乎意料，不过在目前房价上涨较快的大背景下，利用经济杠杆抑房价是非常必要的。新政的出台，究竟能不能起到抑制房价的作用？梅兴保很肯定地说；“当前肯定是能抑制住。”

高汉明先生认为今天出台的楼市新“国五条”，没看到多少有新意的地方大多是“花架子”。从目前来看，抑制房价过快上涨，让各城市制定年度房价控制目标，征收房产税等，都是花架子，还是来点实际的也许更管用：官员公布财产、控制房叔房嫂、征收遗产税、严控人均面积、不随便印钞等。否则，楼市依然会重复昨天的故事。

中文大学国是学会干事刘毅诚如是说道：政府几次声明打压房价，使其回归到合理水准，可是愈打愈升，失信于民。我认为尽管当前国民经济在很大程度上依赖房地产及其相关产业，但是将房价企稳，甚至稍有回归是当今必须为之努力的目标。因为这样不仅有助于平民怨，更是在表明一种不惜一切代价来实现国家经济转型的态度。这种态度，不只人民需要，国家的长远发展更需要。