楼市政策点评_楼市政策

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调控战役

潜台词：13道令重构楼市

2006年5月17日，这个日子必将被正在经历房地产市场调控的人们长久地记忆着。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。

消息即出，可谓四座皆惊。但是，缘于以往，尤其是去年调控的效果有限，各界在纷纷研判“国六条”政策影响时，不无置疑与观望。其时，“国”字当头的房地产调控早已在去年展开。新老“国八条”反复重申了稳定价格与整治秩序的原则，但整个2005年，除了上海等少数城市投资热情有所抑制外，多数城市房价愈涨愈甚，固定资产投资热情、银行放贷热情一股脑儿持续高涨。

于是，在“国六条”出台后，记者在采访中频繁听到的声音是业界“谨慎乐观”和“效果有限”等说法。但确实不乏有识之士直接断言，住房保障与土地政策的调整将从根本上解决楼市矛盾，“国六条”也将因此成为调控史上的标志性事件。

此后的发展证实了这位专家的判断。囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。

孙宏斌 顺驰旋涡

潜台词：开发商卖己求生

被王石称为“害群之马”的顺驰集团总裁孙宏斌，在2006年再度成为风云人物。

曾经在2004年全国住交会上信誓旦旦实现年销售额超百亿元的孙宏斌，在2006年以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建，颇有“低三下四”之势。

根据路劲基建公告披露的转让细节，此次转让采取了繁杂的“多步期权行权”方式。步骤一：路劲基建以直接贷款的方式先贷给顺驰5.7亿元，以解燃眉之急。此后，顺驰资产被重新划分为顺驰A和顺驰B，分别包含顺驰系中项目优质、财务清晰的一部分资产，和顺驰系中项目股权财务繁杂的另一部分资产。步骤二：路劲基建在充分调查资产状况的情况下行使顺驰A55%股权的收购权。若收购过程顺利，同时顺驰B的调查结果允许，路劲基建推进步骤三，即收购顺驰B55%股权。此间，路劲基建可在调查推进过程中随时中止行权，顺驰却无此权利。

在中国房地产企业的资本运作案例中，这显然是一个史无前例的繁杂案例，背景完全出于收购方路劲基建对顺驰资产状况的高度警觉，但是又积极看好内地楼市发展。“顺驰有的是土地资源，这在众多手握重金却无处拿地的企业和基金眼中，确实十分诱人。”顺驰案在中国楼市史上占有自己的位置，孙宏斌高调拿地、大胆负债的做法至今仍在业界褒贬不一。

反腐风暴

潜台词：“伤筋动骨”、深入调控

2006年6月17日，素有“京城地主”之称的首创置业董事长刘晓光开始配合有关部门协助调查。6月20日起，首创系上市公司股票纷纷停牌。但是，彼时的首创系人士和大多数开发商并没有对此“高度重视”。此后的刘晓光面临的是长达68天的配合调查，香港上市公司首创置业的停牌时间甚至长达70天。首创置业内部人士的说法也由“肯定没事”转为“很难说”。虽然此后刘晓光结束调查并重返岗位，但这一次**给北京地产界甚至全国房地产市场的震动远没有消失。

“现在，政府官员流传的一个说法是一定要警惕与开发商谈话时被录音。”一位北京房地产市场人士称。

虽然刘晓光事件始末至今没有完全披露，但众多报道细节串连起来已经可以大致描述因果。刘晓光被调查前1个月左右，首创置业以令市场“难以置信”的17.61亿元价格从土地公开市场拿到原“摩根中心”地块。值得注意的是，刘晓光复出后，首创置业低调退回摩根中心地块，此事阶段性告终。

曾经在当时预言反腐已经止于刘晓光的人们今天早已意识到了失言。几个月以来，和土地、楼市有关的腐败官员下马之说此起彼伏，如安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金、湖南郴州市原市委书记李大伦等等，影响最大的还包括上海的社保案和国资委相关人员接受调查等。

“反腐”似乎已经将宏观调控推入继价格和结构之后的第三层境界。但是，嘉凯行销市场总监林戈等房地产专家也明确指出，反腐只能一时大快人心，但并不能解决全部楼市问题。

限外炒楼

潜台词：外资楼市投资转型

面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而，时近年底，外资机构投资者在短暂的蛰伏后，依旧没有收手或暂停的迹象。“限制外资炒楼，现在的情况更像是限制外来个人买房，特别是买多套房，但是对于海外基金这些机构投资者影响不大。”一位专家一言以蔽之。

国家统计局的数据显示，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到259亿元，同比增长更是达到46.6%。

税赋来袭

潜台词：多管旗下、多元调控

对二手房交易强制征收20%个人所得税的规定，被业内外一致公认为最具杀伤力的调控武器之一。消息一经确定，一石激起了千重浪。8月1日大限来临之前，各地楼市纷纷上演避税大战。

除个税外，契税、营业税的加强征收也对市场形成不小的一击。“从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房全额征收5%营业税。”在九部委“十五条意见”中，这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法，一并被市场认为是最有影响力的实质性动作之一。正式实行后，房产中介普遍表示，营业税的打击直接导致二手房交易大量减少，并且效果呈现出持续性。

业内人士指出，自2004年调控政策陆续出台以来，今年的调控力度更趋向多元化、全面性，抑制投机、投资需求，鼓励自住需求增长，已经使得原先的卖方市场趋向平衡。此时再加上税收砝码，巩固调控效果的作用显而易见。

暴利争论

潜台词：民众呼吁成本公开

房地产业到底有没有隐瞒利润？房地产业到底有没有所谓“天大”的暴利？房地产成本应不应该公开？随着宏观调控步步深入，这些争议已久的话题再度在今年爆棚，不少政府机构、开发商、专家和普通购房者，或主动或被动地席卷而入，形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。

“瞒利”的话题由财政部的一则公告引发。《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告(第十二号)》显示，部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。据了解，这39家房企的账面利润率为12.22%，而查出的实际利润率为26.79%，有的企业实际利润率甚至达57%，比上报的平均利润率高出近三倍。

融资浪潮

潜台词：非常时期、资金为王

2006年新跑去香港上市的开发商也不少，从浙江绿城(3900.HK)到盛高置地(0337.HK)，大家似乎都希望快点尝到资本市场的甜头。

即使已经上市，开发商也没闲着。一会是世茂房地产宣布计划通过摩根士丹利及高盛安排发行5亿美元票据，一会是绿城中国公布将与摩根大通及瑞银签订发行本金总额为4亿美元的7年期高级票据，还有合生创展(0754.HK)表示配股集资9.8亿港元等等。

“调控环境下，为了未来一阶段的运营发展，房地产企业必须打开融资途径，无论是发债还是配股，为了补充流动资金，总归是能利用的手段都可以试起来。”市场人士表示。

“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时更是这么认为。

限价回购

潜台词：市场呼唤公平透明

在2006年的楼市中，“限价回购”也许不是被普遍熟悉的事件，但是在中国楼市的风暴中心之一———北京和上海，这个事件人人皆知。

9月20日，北京国土资源网上悄悄挂出一个称为白家庄地块的出让信息，这一地块即是引发此后京城限价回购争议的源头。此后不久，有京城地产大腕潘石屹、任志强等和上海一些房地产开发企业负责人共同参加的大讨论通过京沪连线的方式在网上直播。

事情缘于挂牌文件中的限价回购条款，文件称：该地块建成后的5000平方米商业物业和8000平方米办公楼物业需要以12000元/平方米的价格由一级开发商北京恒世华融公司回购。而按照目前该位置的市场价格，商用物业的单价在40000元/平方米左右。“如果按此执行，二级开发商的直接收益损失在2个亿。”北京一家房地产开发企业财务人员称。

随着业界质疑增多，北京市相关部门出具了一份关于限价回购的解释性说明。大致为：白家庄地块属于“8·31大限”前拿到的土地，根据相关政策，没有及时开工的项目已经被政府收回后重新拍卖，而有关回购的说法在8·31前就已经由当时的一级开发商向其他企业有所承诺。“目前的问题是在8·31之后，以前的回购承诺是否仍然需要政府的保护。”上海资深房地产评论人蔡为民称。如果土地收回是旨在调整市场的强力政策，以维护土地招拍挂市场的透明度，这些原来存在于市场的承诺就应该由原开发商自行承担损失。“最可怕的是，如果一级开发商同时参与挂牌竞争，他们的优势将非常明显。”任志强等在当时的网上讨论中称。11月1日，就在结束挂牌的最后一天的最后几十分钟，一级开发商下属企业北京嘉铭房地产投资有限公司第四次刷新价格。耐人寻味的是，本应进入各家开发商竞价阶段的正常程序因其他开发商均未出现而取消，嘉铭房地产顺利摘牌。

集体退房

潜台词：疯狂后的代价

毫无疑问，房价下跌是退房风起的真实起因。

2006年9月底，上海市宝山区法院作出一审判决，允许66名大华集团“水岸蓝桥”楼盘的购房者解除购房合同，开发商则应退还房款。加上此前判结的20例，一共有86名“水岸蓝桥”的购房者要求退房成功。开发商面临着收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。

问题按揭

潜台词：金融风险加紧防控

“姚康达”的一夜成名，来源于2004年的一次审计事件，当时中国工商银行上海外高桥保税区支行向该人士发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用作购买128套住房。2006年，新的“姚康达”再次现身。知情人士介绍，2004年下半年至2005年一季度，同样有通过炒作房产获利的人进入楼市，当时正值上海房地产市场的顶峰时期，其便一举购下110套分布在市中心区域的高档房源。至于购房资金，除去平均不到8%的首付之外，这位买家居然在反复抵押之后从银行获得了6.5亿元的贷款支持。

当然，在楼市逐渐回复理性之后，这些曾经的“弄潮儿”追涨的最后结果便是黯然出局，由银行来处理这批所谓的不良资产。虽然，上述买家在贷款过程中通过高估房产价值的方式究竟骗贷套现了多少仍然是个未知数，但银行在接手处理资产时，不得不吞进近9000万元的坏账，这就是国家一直在强调重申的需要提防的金融风险。

两个“姚康达”的不同之处是，前者是东窗事发之后的公诸于众，后者只是市场人士的揭露。而在商业银行始终处于加大控制风险力度与完成业绩指标之间的“两难”情绪中，又有多少“姚康达”事件依然潜在水中？

2006年2月，上海银监局公布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》披露，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额达15.48亿元，不良贷款率已达到0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。各家商业银行在年关将至的时候，再次选择了刹车