南充市好易居房地产经纪公司职员手册_南充市房地产市场
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第一章：置业顾问的具体职责
一、上班不准迟到、早退、无故缺席。
二、掌握公司的各类合同并独立签订各项委托合同、买卖合同、租赁合同等合同。
三、积极主动地接待客户的咨询，争取客户办理委托。
四、深入调查，了解并掌握公司的每一条房源信息及自己承接的每位客户的详细情况，具体要求，做好客户与房源的配对工作，并及时向客户推荐合适的房源信息，尽自己的最大努力完成客户的委托，为公司创造最大的利益。
五、配合客户外理好自己为其介绍成功的房屋最后的交接工作。如查看原业主的水、电、气物业管理费用是否交清;查看室内装修、家具与原看房时是否一致;房款是否交清等交接的具体事件。
六、记录好客户的档案及客户所看房屋的具体情况并推测客户的心里动向，整理好客户记录，委托合同等客户及公司的日常资料，以便公司领导随时检查。
七、积极主动地寻找客户和公司所需的各类信息。
八、熟悉国家的相关法律法规和公司的各项规章制度;认真学习相关业务知识，努力提高自己的业务技能和自身素质。
九、积极主动地做好办公室的清洁卫生工作（值日当天必须做好该店清洁卫生）。
十、认真完成公司领导安排的其它工作。
第二章：客户的管理
一、公司将客户分成2部分：
1、是完全共享客户（在公司办理委托合同但未交付看房成本费的客户）这类客户我公司每一位业务人员都可以带他去看公司其它业务人员没有带他看过的房屋，成功后业绩属该业务人员个人所有，如果带该客户去看公司其它业务人员已经带该客户去看过的房屋，则业绩属第一次带该客户看此房的职员，（看房记录以公司网站记录为准）
2、共享共配客户：（在公司办理委托合同也交付了看房成本费的客户）这类客户我公司每一位业务人员都可以带他去看公司其它业务人员没有带他看过的房屋，但成功后业绩须与签定该委托合同的职员按2－3－5分配模式分配即将该客户所收取的中介费的20%提算成签 2 定该委托合同职员的业绩，二、对于已到公司咨询但未办理正式委托的客户，接待客户的职员需尽自己最大的努力让其办理正式委托。
三、对于已办理正式委托的客户，接待该客户的职员需积极主动尽自己最大努力为其完成委托任务。
四、对于已办理正式委托的客户，接待该客户的职员无论是否为其找到合适的房源信息，都必须在一个星期内至少回访客户一次并在客户记录中记录好回访时间，否则将给予警告一次;连续半个月都没有对该客户回访的，罚款10-30元。
五、对于已办理正式委托的客户，若公司有合适某客户的房源信息而接待该客户的职员却没有及时告之该客户，该职员需说明原因。
六、对于已办理正式委托的客户的跟踪需详 细记录，并输入公司网站。记录中必须记录好已看的每套房屋的时间、具体情况和对该客户的回访情况、以及该客户的全部想法，记录需字迹工整、语言简洁易懂，否则将处50－200元的罚款。
七、建立客户档案，凡与我公司签定了购房委托 3 合同的客户，为其签定该委托合同的业务人员必须为其建产客户档案，（档案包括客户的要求，个人及家庭信息，在我公司所看房屋记录，看房记录由带该客户看房的业务人员填写）并输入公司网站该客户档案中。
八、客户跟进记录的要求
1、客户跟进记录由带该客户看房的业务人员填写且必须在看房的当天填写并输入公司网站，（即在公司网站上的客源信息后面的经纪人留言栏中记录）记录必须完整全面否则将处以100元以上的罚款.2、业务人员必须在所看的每一套房源信息后面记录下自己某年某月某日几点左右带客户某某去看该房源，该客户的委托合同号（编号）是多少，记录必须是在公司网站上进行。
九、求公司将根据操作中的实际需要可随时修改和补充。
第三章：签订各项合同时的具体要求
一、在签订委托合同时须按规定填好公司所收佣金的数额或比例、客户的姓名、联系电话，尽自己的最大努力核实客户的身份等并让客户盖上自己的大拇指印。违者将处以20-2000 4 元的罚款。
二、在签订租赁合同时须查看房主拥有该房屋的产权证明以及核实房主的身份，必须是产权人本人或本人的委托代理人才能租，否则给客户造成损失经办人的需全部赔偿。
三、签订买卖合同时必须是房主（产权人和共有产权人）本人和本人的委托代理人带齐房屋产权过户所需资料才能签订，否则给客户造成的损失需全额赔偿。
四、以上所述委托代理的必须要有公证的委托书；产权过户所需资料必须是原件和验原件后的复印件。
第四章：接待客户的要求
一、接待出售出租客户要求；
1、客户进门时必须起身向客户靠近并面带微笑地对客户说：“先生（小姐、女士）您好，欢迎光临，请问有什么需要我们服务？”
2、待客户说有房屋出售（出租）时，立即请客户到公司指定的区域就坐，然后立即告之分店秘书，让其迅速为该客户登记。登记职员或分店经理，问明客户需出售（出租）房屋的大概情况，再拿出信息登记簿，根据客户提供的情况，详细地记录好该房屋的相关情 5 况，记录完毕后，将信息簿放在客户面前，然后说：“先生（小姐、女士）请看一下我的记录是否完整、正确，然后在提供信息人处签上您的姓名。”注意：记录中需问客户时必须带上“请问”两个字，记录的字迹必须工整、清楚，特别需要记录好客户的联系电话、姓名以及地址。
3、在客户签名后再问客户：“请问还有什么需要我们服务的吗？”若客户说没有了，然后再说：“请问你现您现在可以带我们到房屋现场看一下吗？顺便我们看一下您房屋的相关证件，这样我们好尽快将你的房屋出售（出租），若客户说可以，则立即让客户去现场查勘;若客户说没有时间，则需与客户约定时间，最好在两天之内。”
4、查勘房屋时需带好纸、笔、尺子、计算器等工具，首先查看房屋的实际情况具体位臵（即xx路x号x幢x单元x楼x号）、朝向，再进屋查看房屋的户型结构（同时，绘出平面图），再量出客厅、卧室、厨房、厕所的实际使用面积，再查勘房屋的设施，有家具的清点家具；最后查看两证是否齐全，是否有共有权人，问清共有权人是否同意出售该 65、6、二、1、2、房屋，分析按目前情况该房屋是否可以出售，若不能出售找出原因，让房主找齐相关资料。记录好两证中的具体内容，看产权上的位臵和实际位臵是否相同，了解该房屋的修建时间等。勘查完毕后，立即将查勘房屋的相关情况详细记录在登记簿上，加以说明并签名。信息相关情况处理完毕后，立即为其编号、归档。在当时不能立即的也要编号，写出外部信息。
接待求购求租客户的要求
客户进门时必须起身向客户靠近并面带微笑地对客户说：“先生（小姐、女士）您好，欢迎光临，请问有什么需要我们服务？ 在客户说明需租房或购房时，并将客户带到公司规定的接待区域，让客户坐下后，了解客户的详细要求，将其记在自己的客户记录薄上，然后向客户介绍适合他的房源信息，如客户要求自己查看信息记录时，将售房（租房）信息资料放在客户面前，自己坐在客户旁边，在客户查阅信息时，回答客户的提问，待客户查阅到所需信息时，将该信息的详细情况向客户解释，（在了解客户的大
概要求后，尽量向客户推荐自认为合适的房源），同时向客户说明我公司的规定，问清该客户是否在我公司其它业务人员或分店签定委托合同，如果该客户在我公司其它人或分店签定了委托合同则可直接带该客户看房，如果未办理委托合同则尽力让其签订委托合同书，如果该客户在我公司其它人或分店签定了委托合同我公司工作人员不得要求该客户在与我公司签定委托合同，否则将处以50元以上的罚款。
3、在客户签订委托合同后应立即与客户要求现场看房的房主联系，若房主能立即带去看房，则应立即带去看房，若房主不能立即看房，则应当着客户的面约定具体看房时间，如签订委托合同后当时不能现埸看房或没有适合客户的房源信息则该职员必须立即为该客户寻找适合的房源信息并带客户现埸看房，如一个月内未能让该客户看到致少一处房屋，将处60元罚款。
4、在现场看房时，要随机应变，走在客户前面或侧面向客户介绍相关情况，尽量找到房屋的卖点重点介绍，并观察客户的言行，分析其心理的想法。
5、离开现场时，可直接问清客户对该房屋的看法，是否有意购买，他最担心的是什么〃〃〃〃〃〃〃？
6、若买卖双方都愿意成交，要立即约定时间到
三、1、2、3、4、我公司办公室洽谈签订合同（最好是要求双方立即到公司来），同时要求买方带上定金、卖方带上相关证件。接听电话的要求
一般情况下 电话铃响两声后应立即拿起话筒：“喂，您好，好易居房地产，请问您有什么需要我们服务？”
客户说明是出租或出售房屋时，应说：“请等一下，我给您登记，”然后拿出信息登记簿，给客户登记好出租或出售房屋相关情况并约定时间查勘房屋，然后将该信息交给公司登记信息的职员。
在客户说明找xxx时应说：“请等一下，我给你叫xxx听电话”，然后将电话给xxx。
在客户说明是租房或购房，应问清客户是否已到我公司来过，是否已有其他人接待过他，若客户来过，则问清是谁接待的他，然后叫接待过他的人听电话，若此人不在办公室应问明客户有什么事，自己能立即办的需 立即办，自己不能办的，让其留下电话以便给他联系；若客户是第一次，则问清大概情况后，让其留下电话以便及时与其联系，尽量让他当时到办公室来谈。
第五章：关于职员接待客户顺序的细则
一、公司各职员必须严格按公司每天安排的接待顺序自觉、主动地接待客户，职员之间互爱互助，真诚团结。
二、对于以前只有某职员接待过的未办委托的客户，第二、三………次到公司的，若该客户主动找某职员或拿出某职员为其推荐的信息，或是某职员主动联系叫其到公司来的则由某职员接待，否则按当时接待顺序接待，但应该接待的职员不在办公室时则按当时值班顺序接待。
三、某职员正在接待某客户时，突然有其他事离开办公室时，按当日接待顺序应该接待的职员必须立即接待该客户（但若该职员只是临时接电话、上厕所等离开，其他职员需帮助该职员回答这客户的提问直到该职员回来）。
四、对于以办理正式委托的客户到公司接待他的职员不在办公室时，办公室的其他职员应立即通知该职员，若该职员能立即回办公室则叫 10 客人等一等，同时安排客户就座，查阅信息等，若该职员不能立即回办公室则按当日值班顺序由值班职员带客户看房，同时值班人员需要记录好看房的具体情况，并输入公司网站该客户档案内，并努力使其成功，成功后业绩按公司业绩2－3－5分配方式分配，但若该客户未看中该房屋或暂时不会购买该房屋，该值班人员可继续带该客户看其它业务人员没有带该客户看过的房屋，同时该值班人员任可继续给该客户做工作，让其购买自己为其带看的房屋，成功后业绩成功后业绩按公司业绩2－3－5分配方式分配。
五、分店之间客户关系处理：
1、当在一个分店未办正式委托的客户到另一分店时，另一分店按当日值班顺序接待客户，业绩归值班接待职员。
2、当在一分店已办委托的客户到另一分店时该分店的职员在已向客户详细询问后，该客户也未告之已在我公司某分店办理正式委托，则按该条第一款办理；若该客户告之已在我公司某分店办理了正式委托则该客户不需再办委托，由分店按当日接待顺序由值班职员接待该客户，带其看房，并对其所看 11 的房屋记入该客户在我公司的档案中，可随时为其推荐房源信息成功后业绩按公司业绩2－3－5分配方式分配。
六、于违反上述规定的，视情节轻重分别给予批评教育，罚款100到2000元，赔偿公司损失，经及开除公司等处罚。
第六章：房源信息管理实施细则
一、为了对公司的信息资源充分有效地利用，以此为公司创造最大的经济效益而制定本细则。
二、公司每位工作人员都有义务为公司寻找房源信息。公司将房源信息分成2部分一是完全共享房源二是共享共配房源。完全共享房源是指公司非个人的信息，此类信息公司业务人员都可以使用成功后业绩属该业务人员个所有房源信息部分不与其他人分配。共享共配的信息是指业务人员自己付出了劳动去寻找到的信息，这类信息公司业务人员也都可以使用，但成功后要将该笔业务中的信息部分提算为寻找该信息的个人（即该笔交易中的30%业绩算给寻找该信息的个人）。
三、公司所有的房源信息的所有权属公司股东会，经公司领导研究，公司可随时收购公司任 12 何房源信息的产权和使用权，公司任何人不得以任何理由阻碍其收购。
四、公司任何人不得私藏房源，必须将自己知道的房源信息详细，清楚地记录在公司房源信息登记表上，（包括自己寻找的）否则将处以100－－1000元的罚款，情节严重和将罚款并开除公司。
五、每位工作人员都享有在不违反诚意金制度的前提下对自己已办理委托的客户介绍公司所拥有的全部房源信息的权利。
六、到公司办公室登记的信息一般应由各分店店务秘书负责登记整理、现场查勘、对外公布，若分店经理不在办公室，其他有空时间的工作人员可代为登记、现场查勘，但登记必须详细清楚，整理、对外公布任由店务秘书负责。
七、每位工作人员都必须对公司的房源信息严格保密，不得私自向未在我公司办理委托的任何人透露，否则一经查实将处以100－20000元罚款。
八、公司工作人员自己购买或租赁公司的房源信息时，必须向公司支付应交佣金，若经公司领导批准公司可适当优惠。
九、每位工作人员都应该对公司所有的房源信 13 息充分地熟悉并掌握，以便能随时向客户解释。
十、关于个人信息的要求
1、必须是自己付出了劳动去寻找到的信息不包括以下类型（A：老客户回访时提供的信息，B ：在路上遇到的老客户提供的信息及房串串的信息，C：客户到公司登记时才发现原来是自己的朋友、亲戚）。
2、自己寻找的信息须提供在什么地方什么时间（精确到分钟）当场有些什么人。
十一、本细则自公布之日起实施，其最终解释权属公司，公司任何人不得违返本细则。
第七章：诚意金制度实施细则
一、为使公司各工作人员能正确地实施诚意金制度而制定本细则，公司任何人不得违反本细则，否则将处相应罚款。
二、公司制定诚意金制度的目的是为提高公司房屋买卖成功率。
三、哪些情况下需要求客户交纳诚意金：
（一）在买卖双方价位已经谈好而卖方无时间签订买卖预定协议时；
（二）在购房客户中看中某套房屋而双方暂时因价格不能达成一致时。
四、诚意金需交各分店财务负责人，并出据公 14 司统一印制盖有公司印章的专用收据，其他人员不得私自收取，否则将处所收金额两倍以上罚款。
五、对于已交诚意金的房源，分店经理应立即在该房源的内部信息记录中注明已交诚意金的相关情况，并告之本店各工作人员和其他分店经理。
六、凡向我公司交付了诚意金并且对该房屋出价最高的客户，在我公司享有该房屋的优先购买权。
七、在三
（一）情况下收取诚意金后，公司其他职员不能再带第二位客户去看该房屋；在三
（二）情况下公司其他职员可带其他客户看该房；若其他客户看后出价比已交诚意金的客户出价高，且能立即交付定金或诚意金的则由该客户购买；若不能立即交付定金或诚意金的，带该客户的工作人员应立即将该情况告之本分店经理（若该工作人员未将该情况告之本分店经理而导致公司利益受损的由该工作人员赔偿全部经济损失），该分店经理应立即将此情况告之已交诚意金的客户，在同等条件下已交诚意金的客户有优先购买权。
八、在客户向我公司交付诚意金后，受理该客 15 户的工作人员应立即与该房屋房主联系，积极主动地为该客户谈价，尽自己最大努力在最短时间内使双方签订《房地产买卖合同》，否则给公司造成的损失需全额赔偿。
九、对于因价格未协商好的购房客户已交诚意金后，接待该客户的工作人员不得以交诚意金而谎称价格已谈好为由阻碍其他工作人员带其他客户看房或购买房该房屋，否则给公司造成的损失需全额赔偿。
十、公司工作人员不得在客户未交定金或诚意金的情况下而听客户的承诺将该房源信息注销或阻碍其他客户看房及购买，违者将处100元以上500元以下罚款，对公司造成经济损失的全额赔偿其损失。
十一、本细则若在实际运中需补充或修改的公司可随时补充修改。
十二、本细则自公布之日起开始实施，最终解释权归南充市好易居房地产经纪信息服务有限公司。
第八章：关于工作人员收费的相关规定
一、工作人员收费应在办公室内收取，若有特殊情况必须在外面收取的应先取得公司领导的批准，并由收款人预先向公司财务管 16 理人员供开盖有公司财务专用章并填好了收款金额的票据。未经公司领导人批准任何人不得在外面收取客户任何费用。
二、员工代表公司所收取的一切费用均需向交三、四、五、六、一、款人出据盖有公司印章的票据，并需收款人签上自己姓名。
购房委托成本费，租房中介费、成本费等其它小额费用由经办人收取，经办人收款后必须在当天内上交分店财务负责人。所收费用金额超过300元的由分店财务负责人直接收取。
一般情况须按公司规定的标准收取各项费用，特殊情况需减收的，若减收部分占总额的15％以内的经办人可自行处理，减收额占总金额的15％－20％由分店经理批准，若超过20％的应上报公司总经理批准。
对于各项成本费的减免由分店经理批准。
对违反上述规定的，公司根据其情节轻重处200－2000元的罚款并没收全部违规所得，特别严重的将开除公司。
第九章：劳动纪律不准泄露公司信息等商业秘密。
二、不准私下与客户交易或接受客户的馈赠而损害公司利益。
三、不准拉帮结派，损害同事和公司的利益。
四、不准与客户争吵，影响公司形象。
五、不准上班时间干私事，打瞌睡。
六、未经公司书面批准不得在外兼职其它工作。
七、不准无故迟到、早退和超过公司规定的休假天数休假。
八、穿戴必须整洁、大方、得体。
九、在办公室里，坐、立、走姿势必须正确。
十、用语必须文明礼貌.十一、承诺必须对现。
十二、书写必须工整、清楚、详细易懂
十三、有事或因病缺席必须书面请假，离办公室必须向领导或同事打招呼。
第十章：对于违反公司规定的处罚条例
一、违反公司劳动纪律中第一、二条的将处两万元以上罚款，同时开除公司。
二、并通报全行业，有资格证的将申请主管部门吊消其资格证。
三、违反公司劳动纪律中第三、四、五条的将处罚款50－1000元，另对公司或同事的利 18 益造成损失的需赔偿全部损失，情节特别严重和将开除公司。
四、违反公司劳动纪律中第六、七条的将处罚款10－5000元，情节严重的将开除公司。
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