广州浪奇将获63亿土地收储金？(13.2.18)_土地局竞买保证金系统

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广州浪奇将获63亿土地收储金？(13.2.18)

节后上班第一天，不少投资者发出这样的疑问：“浪奇位于广州国际金融城的土地到底价值几何？”此前，由于大约有12万平方米的旧厂房位于金融城规划区内，浪奇的土地增值概念遭到资金炒作，经历一波大涨后开始回调。这是上涨中继，还是大资金获利出逃？或许对其本身的价值分析，才更有可能得出结论。

收储金或令市值翻倍？

春节前，备受关注的广州国际金融城首批土地拍卖出让于2月7日下午举行。作为继珠江新城与琶洲之后广州又一个高端商务区，广州国际金融城自亮相起便受到高度关注，绿地、保利、万科等地产巨头以及广州银行、新华人寿等大型金融企业竞相参与竞拍。根据测算，首批四宗地块折合楼面地价分别为12200元/平方米和17761元/平方米，平均容积率接近7。

而广州浪奇旧厂区土地处置有3种方式：一是不变工业用地性质公司自己投资资金开发。二是进行创意产业投资。这2个不仅要继续投资资金，而且开发工业地的盈亏也难预料。三是申请政府土地收储。按照目前的政策指引和附近规划区的土地溢价幅度，申请土地收储获得的大幅收益是肯定的。广州浪奇工作人员表示，公司在旧厂区地块处置上会争取对股东最有利的方案。如果是政府收储进行拍卖，公司可获得土地拍卖价的40%—60%的补偿。

广发证券则认为，广州浪奇公司的厂区拆迁后作为住宅开发的可能性比较大。

广东煜融投资董事长吴国平表示，按照地面平均容积率7左右、每平方米价格1.5万元来计算，1.5乘以7乘以12，等于126亿元。如果50%返还上市公司，就是63亿元，这是目前广州浪奇流通总市值的两倍以上。如果再算上地下部分的拍卖所得，地下部分按照地上部分所得的大概20%来计算，也就是多增加个12.6亿元左右，累计补偿收入按照较为保守的中性估算将达到75.6亿元左右。

不过，国泰君安分析师王刚分析称，公司有12万平方米土地按全部招拍挂处理测算，公司土地的公允价值约为32.4亿元，出让土地可得到的收益为16.5亿元，对应每股价值为3.7元，公司主业对应每股价值为3.9元，公司每股价值为7.6元。截至2月8日收盘，广州浪奇报收6.73元。

大股东旗下企业整合大势所趋？

在土地增值的各种分析大行其道的同时，广州浪奇主营业务未来发展也不时传来各种传闻。广州浪奇大股东为广州轻工工贸集团有限公司（以下简称“广州轻工集团”），是后者旗下唯一的A股上市公司。此外，广州轻工集团下属另一化工企业美晨集团（生产黑妹牙膏）靠牙膏起家，而浪奇目前的化工项目没有牙膏等快速消费品，两者互补性非常强，同一大股东旗下企业整合曾引发市场人士猜测，如若成功，部分领域如护肤液等的同业竞争问题也有望一并解决。对比同城企业立白集团，收购了蓝天六必治，加速整合化工的态势已经非常明显。

市场人士这一猜测的背景是广东国资整合提速。2011年7月，广东省国资委主任首次提出国资证券化率目标，由当时不足20%大幅提升至60%。消息一出，资本市场给予热烈回应，广弘控股连拉两个涨停，风华高科、广州浪奇等个股也强势上涨。

作为广州市国资委下属企业，广州浪奇也被市场视为潜在的壳资源。东方证券研究报告称，公司盈利水平不高，但财务结构良好，可作为未来集团或其他国有企业资产的上市平台。公司大股东广州轻工工贸集团，旗下拥有食品饮料、日用化工、玻璃器皿等20多个行业，2009年总资产达156.6亿元，其中不乏优质资产。分析人士认为，广州轻工集团旗下企业资产证券化意图明显，其要么单独IPO，要么通过广州浪奇平台实现整体上市。这也是广州浪奇近年受到资本市场持续关注的一大原因。

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广州浪奇遭爆炒背后：原厂址仍在办公被炒作地块估值存疑(13.2.20)

于去年12月初启动上涨行情的广州浪奇（000523,SZ），在春节长假后的首个交易日大涨近10%。目前，公司股价已从12月4日的4.44元一路上涨至2月19日的最高8元，股价几近翻倍。

据《每日经济新闻》记者观察，这一波上涨行情中，游资炒作的迹象十分明显，背后的噱头是广州浪奇位于广州国际金融城规划区内的原厂址地块。此间，不断有消息称该地块将被收储，广州浪奇可因此获利超过60亿元，是其目前市值的两倍。

但记者昨日实地探访发现，虽然广州浪奇生产线目前已经开始陆续搬迁，但原厂区内仍有工作人员办公。

此外，广州浪奇和广州市政府近期并未发布任何关于该地块处置意见的消息，该土地价值目前仍难以准确评估。一块地引发的热炒

尽管去年三季度业绩并未带来太大惊喜，但广州浪奇近来一直颇受关注。

根据同花顺数据，该股于去年12月初启动单边上涨行情，截至2月5日股价就上涨了36.57％。在春节后的首个交易日（2月18日），广州浪奇继续上扬势头，当日涨幅达到9.96%；昨日股价盘中冲高至8元，收盘时该股报7.61元，上涨2.84%。

在2月18日沪深两市主力资金流向排行中，广州浪奇流入净额为5728万元，名列第10位。同时，深交所龙虎榜数据显示，2月18日当日买入最多的前五位营业部中，有四位为广东本地营业部。但是，买入资金中没有发现机构席位的身影，游资炒作的迹象十分明显。

对此，广州浪奇证券事务代表张晓敏昨日（2月19日）在接受《每日经济新闻》记者采访时称，该股近期的表现与其原厂址所在的地块有关。

《每日经济新闻》记者昨日实地探访了解到，广州浪奇原厂址位于广州市天河区黄埔大道东，在广州国际金融城的规划区之内。据张晓敏的介绍，原厂址占地面积约为12万平方米。

由于最近广州国际金融城区域的一场土地拍卖会，广州浪奇这块地的潜在价值被放大。

2月7日，广州国际金融城首批四宗地块入市，受到买家热捧，最终达成交易的楼面地价为12200元/平方米到17761元/平方米不等，地块的平均容积率接近7。

市场据此测算出广州浪奇原厂地块的潜在价值。按照平均容积率

7、平均楼面地价15000元/平方米计算，该地块成交后的价值为126亿元，如果广州浪奇最终获得50%的补偿，那该地块潜在的价值将达到63亿元，价值约为其目前市值的两倍。

处置方案尚未出台

广州浪奇曾在2009年2月16日发布的一则公告中称，广州市将分阶段推进市区产业“退二进三”工作，根据广州市发展和改革委员会、广州市环境保护局和广州市安全生产监督管理局联合发布的《关于印发市区退二搬迁企业名单的通知》（穗发改工[2008]39号文），公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，于2012年底前须完成搬迁工作。

张晓敏透露，目前广州浪奇的生产线已经开始陆续搬迁，但原厂址基本的办公仍在继续进行。在记者实地探访过程中，广州浪奇的工作人员也证实了这一情况。

张晓敏介绍，对该地块的处置方法有三种，一是向市政府申请收储转而进入土地市场，二是自行投资进行开发，第三种方案则是寻求合作开发。公司将争取对股东最有利的处置方案。

按照相关规定，如果该地块收储，广州浪奇将获得土地拍卖款40%到60%的补偿，与自行投资或者合作开发相比，无疑是对广州浪奇最有利的方案。

但张晓敏透露，对于如何处置原厂地块，公司目前仍在与广州市政府进行商讨，所以具体方案还未出台。土地仍难以估值

实际上，由于广州浪奇原厂地块容积率、楼面地价等细节信息尚无法确认，针对该地块的估值，业界存在不同意见。

国泰君安的研报指出，广州浪奇拥有的地块按全部招拍挂处理测算，从公司附近天河区广氮地块，以及海珠区琶洲地块的土地出让形势看，公司土地的公允价值约为32.4亿元，出让土地可得到的收益或仅为16.5亿元，远低于63亿元的预期。

广州浪奇目前总股本为4.45亿股，按照国泰君安的测算，广州浪奇因土地收储获得的收益对应的每股价值仅为3.7元，加上目前2.28元的每股净资产，该股股价应为5.98元左右。但昨日收盘，广州浪奇已报7.61元。

“已经发展了20年的珠江新城近几年拍出的地价也很少有超过15000元/平方米的，有什么理由给这块地这么高的预期？”资深房地产专家韩世同对《每日经济新闻》记者表示，由于容积率和地价能否达到预期还存疑问，现在就过高地预测上述块地的价值，显然带有明显的炒作倾向。

韩世同指出，按照一般的惯例，广州市政府可能还要对广州浪奇的搬迁给予一定的补贴，因此也没有理由在土地补偿方面给出太高的标准。

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12万平米土地改造引爆广州浪奇 60亿估值实为30亿？(13.2.22)

近日有媒体报道,浪奇位于广州金融起步区东面的旧厂房如被政府收储将获得63亿收储金。受此消息影响，广州浪奇连续三天大涨24.22%。而浪奇股东向记者透露，此前报道中的算法并不正确，政府相关文件中规定，容积率不能超过3.5。

21世纪网则根据容积率3.5算出，浪奇“三旧”土地估值仅为31.5亿，与此前得出63亿元结论并不相符。

浪奇土地补偿额难超31.5亿

2月18日，年后开市第一天，有媒体爆出，浪奇涉及广州“三旧”改造、面积为12万平方米的旧厂房如果被政府收储，将获63亿土地收储金，是目前广州浪奇流通总市值的两倍以上。

当日开盘后，广州浪奇股价震荡上涨后一度达到涨停板，最终以7.40元收盘，涨幅为9.96%。19日，在上证指数和深证成指分别下跌1.60%和2.50%的情况下，广州浪奇继续逆势上涨2.84%。20日，广州浪奇再度涨停,三个交易日区间涨幅达24.22%。

事实上，浪奇早于2009年2月份发布公告表示公司被列入广州市“退二进三”工作中第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单，须在2012年年底完成搬迁工作。随着广东省“三旧”改造政策的试点及推进，拥有12万平方米旧厂房的浪奇就一直是市场关注的焦点。

2月7日，广州国际金融城起步区四块土地成功拍卖后，浪奇位于起步区东面的土地更是引发资本市场的无限猜想。媒体有关浪奇土地如收储将获利63亿元、市值翻倍的报道一出，便引发浪奇股价一路飚升。

但2月20日浪奇2013年第一次临时股东大会后，浪奇股东黄先生对21世纪网表示：“63亿的数据太夸张了，我估计也就20亿出头，按政府规定，计算时容积率不能超过3.5。”

根据报道，63亿的估值是按照地面平均容积率7左右、每平方米价格1.5万元来计算，1.5乘以7乘以12，等于126亿元。如果50%返还上市公司，就是63亿元。其中容积率和每平方米价格这两项数据是依据金融城起步区首拍的四块土地成交信息估算而来。

然而广州市人民政府2010年1月1日发布的《关于加推进“三旧”改造工作的意见》建议，国有旧厂房改造有三种处置方式，一是自行改造，补交地价。二是公开出让，收益支持。三是公益征收，合理补偿。

若是采取第二种方式，由土地储备机构收购后政府组织公开出让，补偿额的计算有两种方法，一种是规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5），按土地出让成交价的60%计算补偿款；另一种则是按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款。但是两种计算方法对于超出规划容积率3.5部分产生的土地成交价或纯收益均不再计算补偿款。

这也就是说，计算赔偿款时，容积率最高不能超过3.5。而媒体报出的63亿元则是基于容积率为7计算出来的，此计算与“三旧”改造的土地赔偿条列并不相符。

如果按照之前测算的每平方米1.5万元、50%补偿公司，容积率则按3.5来计算，那12万平方米的旧厂房如果被政府收储，估值仅为31.5亿，比之前的63亿少了一半。

即使浪奇土地被收储，土地的具体规划尚不明确，容积率是否能达到3.5，地价是否能达到1.5万每平方米也还是未知数。

21世纪网致电此前得出63亿元估值结论的广东煜融投资董事长吴国平，他表示对意见并不清楚，称“浪奇以后的发展还要看它的业绩，土地只是带来额外的收益。”

“浪奇股价涨是应该，但炒的有点过”

对于年后广州浪奇的疯狂涨势，董事会秘书陈建斌向21世纪网表示，公司目前对于这块土地还没有明确的处理方案，唯一可以确定的是，这块地将会给浪奇带来收益。如果土地收储的话，会按照政府的相关规定来操作。

“即使土地不被政府收储，由浪奇自身进行开发投资，建设办公楼或商业楼，对公司的现金流也有很大的帮助。无论浪奇采用哪一种方案，都将对公司的发展带来支持。” 浪奇在2007 年在广州市南沙区成立广州浪奇日用品有限公司，建设南沙日用品制造基地，更新了生产设备。去年八月发布公告称浪奇与全资子公司韶关浪奇签订相关合同，拟共同组建辽宁日化洗涤用品生产基地。

“这些都对浪奇降低生产成本、提升产品质量和提高市场竞争力产生非常积极的正面作用。”

陈建斌认为，浪奇的股价涨是应该的，但是最近就炒的有点过了。

通过龙虎榜的数据可以发现广州本地游资炒作迹象明显，在18日买入的前五席位中有三个是来自广东本地的营业部。而在20日已有营业部出逃，一些前期买入的营业部出现在卖出席位。今日浪奇股价下跌5.62%，超过两市跌幅。

资本市场没有新故事，去年的珠江实业因为南沙概念遭暴炒，广州浪奇又是否成为第二个珠江实业？