两朵鲜花,三根骨头_花千骨之画骨三世情

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两大贡献，三根骨头

—92南巡后深圳房地产行业发展侧记

自从那位一米五七的老人在中国的南海边画了一个圈后，80年代的深圳房地产行业成就了一幅气势磅礴的壮丽画卷。国贸大厦的“三天一层楼”、国有土地使用权“第一拍”、全国最早房改方案《深圳经济特区住房制度改革方案》颁布、国内第一个商品房小区-东湖丽苑开发成功、国内第一个物业管理公司成立、国内率先实施房地产预售制度等等，深圳恰似一个不知天高地后的“愣头青”，屡有震惊全国的突破之作。

但是，与80年代的激情演绎相比，92年邓小平南巡后，深圳房地产行业在这一轮社会大演进过程中却呈现出沉稳有余突破不足的局面，简单概括就是“两大贡献，三根骨头”。两大贡献之一，是指万科王石“激将”朱镕基总理将房地产行业加快确立为国民经济支柱性产业，这是对中国房地产行业发展的体制性贡献。

那是97年朱镕基总理到深圳视察，王石参与汇报发言，王石私自“篡改”市领导圈定的汇报题目，利用分税制话题进行切入，在成功引起总理极大兴趣后，他不顾十分钟的时间限制，大胆地谈到了对房产前景的几点不同看法，并特别谈到了房地产行业成不了支柱产业的四点理由。

片刻沉默后，总理反问：“如果取消福利分房制，房产行业能成为支柱产业吗？” “不能。”

“如果金融市场放开，房地产行业能不能成为支柱产业？”

“不能。”

“消费信贷放开，还不行？“

王石字斟句酌地说：“两年内不行。”

总理斩钉截铁地说：“我两年内一定把房地产行业促成支柱产业。”

“既然总理说行，就一定能行。” 全场大笑。

于是，就有了1998年国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，及1999年《深圳市国家机关事业单位住房制度若干规定》正式出台，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，迎来了商品房市场化改革的春天。

以此为契机，深圳房地产企业以万科、中海等企业为代表，纷纷走出深圳进行“北伐”。深圳企业先进的开发理念及专业运营模式迅速推动了中国房地产行业的发展，形成“你追我赶、南北呼应、共同发展”的良好局面，并确立了深圳在全国的“样板房”地位。两大贡献之二，是指万科对住宅产业化的坚持探索。

住宅产业化技术20世纪60年代起源于日本，是指将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成后运输到施工现场组装成住宅成品。1999年7月，建设部等八部委发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，提出加快住宅建造方式转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量。同年底，万科集团建筑研究中心成立，正式启动万科的住宅产业化战略，并从设计的标准化、生产过程的工厂化、现场装配化、产业链整合四大方面进行研发，王石更是在2003年提出万科“像造汽车一样造房子”。但是，或许是因为“曲高和寡”的原因，万科的住宅产业化之路却异常艰辛与孤独，上下游配套不足、技术工人缺乏、产品成本造价

过高等产业链的尴尬和国家标准的缺失，都不是一个企业自身能够解决的。

万科没有退却，2007年，万科住宅产业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅产业化基地”，以2009年在深圳推出的第一个产业化施工项目万科第五园五期“第五域”为代表的一批试点项目在上海、深圳、北京等地实施，由于采用了工业化建造，该项目从开工建设到完全封顶并做好外立面，用时仅仅5个多月。

万科坚持的价值只有从行业发展的战略性思维才能够理解，随着中国人口红利的消退和节能环保“国标”时代的来临，已经抢占住宅产业化标准先机的万科，必定会倒逼全国范围内整个行业住宅产业化上路，那将是对整个行业技术革命的巨大贡献。

但是，三根骨头同样也值得我们深思。

骨头之一，就是所谓历史遗留及违法建筑的“小产权房”问题一直得不到有效的解决。根据2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示,深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米。2008年调查统计表明;深圳49%的城市居民住的是小产权房，约是北京的2.5倍。

针对此类问题,我们不能简单地说深圳市政府没有重视或者没有解决措施，相反，深圳市人大常委会分别于1999年、2002和2009年分别出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》和《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》等，并设立专门处理该类问题的查处、登记等机构，但是每一次政策出台得到都是更大规模小产权房的抢建回潮，导致规模越来越大，牵扯利益越来越复杂，处理难度越来越大。

骨头之二，就是与商品房“全国样板房”地位相比，保障性住房体系建设未能起到全国示范效应。

深圳向香港学习到了“土地第一拍”、商品房开发甚至物业管理，但是，遗憾的是，与商品放市场对应的“保障性住房”体系的建设却“六神无主”，既没有拜师香港、新加坡，也没有偷师欧美，和全国其他城市一样只是在经济适用房的范畴原地打转，开宝马车主挤身经济适用房社区的现象留给我们的同样是深深的无奈。

无心插柳柳成荫，本是出于房地产调控政策考虑，2007年1月5日，深圳市人民政府发布《关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》，其中明确规定，由深圳市国土房产局选定部分拟出让的商品住宅用地，由获得商品住宅用地使用权的开发商负责在该商品住宅用地中，按照15％的比例建设政策性住房（含经济适用房、公共租赁住房）。政策性住房竣工后，由开发商无偿将住房移交给市国土房产局。这项政策在全国范围内属于大胆突破的创新之举，但是，由于面临“政府转移应尽公共民生责任”及有可能引发“混居苦恼”等新问题，作为“权益之计”而未能在全国范围内推开。

骨头之三，就是总体而言，深圳的房地产市场没有建成市场化调节的可持续发展的示范体系，并没有独立走出波段调控的周期怪圈。

作为中国改革开放经济特区的先锋城市，深圳市场化发育程度远远高于内地其他城市。但是在历次国家出台的针对房地产行业的宏观调控政策中，并没有给予深圳用市场手段进行

调控的特别空间，2011年运用最严格的“限购、限贷、限价”等行政调控手段中，深圳不仅未能幸免，反而成为行政调控最坚决、最严格的城市之一，市场化最先锋的城市却不得不面对市场化搁置的尴尬局面。

当然，我们不能简单把“三根骨头”的形成归结于深圳地方政府层面的因素，深圳是中华人民共和国境内广东省下辖的一个经济特区，在体制、机制层面的探索与创新受制于全局性、系统性等多方面的限制。相反，偶然性的人物时机、个体的企业因子倒能够腾挪出些须激情的浪花。这究竟是喜剧还是戏剧？

（●深圳市阳基房地产开发有限公司 董事总裁 张梧峰）