中国黄山太阳城国际老年社区项目书_国际社区项目书

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中国黄山太阳城国际老年社区项目书

中国黄山太阳城国际老年社区

二、项目所在地

安徽省黄山市

三、项目性质

老龄产业。老年生活社区，包括：家庭氛围的居家式养老住宅楼、出租式老年公寓楼、养老花园别墅、国际老年分时度假公寓。以及服务中心、医疗中心，购物中心及老年老年大学、健身中心、娱乐中心、阅览中心等各种商业性服务配套设施。为老人提供生活照料、医疗、护理、康复、心理咨询、文化娱乐、旅游度假、老年婚介、临终关怀，涉及老年人生活、精神赡养等服务。

四、需用土地面积

总面积800亩，实行总体规划，分两期开发，每期开发约250-300亩左右，最终实际开发500亩以上，约300亩为绿化和公共配套等用地，办理只征不转。

五、项目开发背景及项目所在地概况

1、人口老龄化趋势的需要。目前我国人口已进入老龄化，建造和发展适合不同老年人要求的各种类型的老年住宅是社会的迫切需要。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年城的需求会不断增长。

随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年城的需求将更加迫切。

现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年城的社会需求是逐渐增长的。

2、老龄产业发展不足的现实需要。目前，老年公寓数量的需求不断增长，但现有的老年公寓远远不能满足市场的需求，因而这一新兴产业将有较大的发展空间。

3、黄山市具有宜居环境优势。黄山市山水优美，生态优质，森林覆盖率达77.4%，是全国平均水平18.21%的4.25倍；城市空气污染指数年均值为51，其中污染指数小于50的天数为203天，大于50小于100的天数为162天，空气质量优良率达100%；黄山景区空气负氧离子浓度长时间稳定在每立方米2万个以上，是北京、上海、杭州、合肥等城市的数十倍，为名副其实的“天然氧吧”；境内主要河流及湖泊水环境质量优良率达100%,比全国平均水平49.9%高出50.1个百分点，其中Ⅰ、Ⅱ类水的比重达到95%。

4、黄山市交通十分便利。地处皖浙赣三省交界处，目前已建成徽杭、合铜黄和黄塔桃3条高速公路，在建和拟建的有5条；黄山机场已开通近20条国内航线和港澳、日韩旅游直航包机；正在开工建设黄杭高铁、京福高铁（安徽段）和皖赣铁路扩能改造项目。

三、五年后，黄山东至杭州、上海，南至福州、广州，西至南昌、武汉，北至合肥、北京的时空距离将大大缩短，优越的区位优势将进一步凸现。

5、黄山市城市品牌响亮。伴随着徽商兴盛而繁荣发展的徽文化，是五千年悠久灿烂中华文化的重要组成部分，也是中国传统儒家文化的厚实积淀和典型范本我们的品牌。目前，黄山市已拥有联合国颁发的世界级“桂冠”3顶、国家级“桂冠”9大类114顶，并先后荣获中国魅力城市、中国优秀旅游城市、公众最向往的中国城市、全国双拥模范城、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国社会治安综合治理优秀市等一系列殊荣。

六、市场定位与规划方案设想

（一）市场定位和总体发展思路

中国黄山国际老年社区项目的市场定位和总体发展思路是：立足黄山，面向境外和国内发达地区老年群体的高端客户，建设现代化、国际化的养老度假休闲社区。

中国黄山国际老年社区项目的设想、规划、建设、管理是一个系统工程，其支持体系可以划分为三个消费需求、九个服务定位。

三个消费需求是：

1、从生理需求上确定产品定位。中国黄山国际老年社区提供的养老产品应按照梯次型结构，满足三个层次老人的需要：一是接待生活能够完全处理的老人；二是接待辅助型的半自理老人；三是接待完全失去自理能力的高龄老人。

2、从消费需求上确定产品定位。结合黄山建设现代化国际旅游城市的需要，一是满足高端消费群体的消费需求。面向境外客户、华人华侨及全国发达地区，建设分时度假式的老年公寓，在国内外老年群体间开展置换疗养。二是满足中端消费群体的消费需求。面向长三角地区，辐射全国部分老年群体，建设租赁式的老年公寓。

3、从老年群体个性化需求上确定产品定位。一是面向国际和国内发达地区高端老年人以及中央、国家各部委、大专院校、军队离退休老年机构，分别建设集度假疗养公寓群落。二是根据季节性、阶段性和旅游观光的需求建设散户型的老年度假养老群落。三是落户久居型的老年商品住宅。

九个服务定位是：

1、医疗保健功能。建设在硬件设施上相当二甲医疗水平、在软服务上具备国际一流服务品位，集医疗、抢救、保健功能三位一体的医疗保健康复中心。在老年社区内，建设家家户户与医疗保健康复中心相互联接、具有现代科技水准的紧急呼叫系统。

2、生活照料功能。按照科学营养配餐和特色风味的要求，精心制作老年人饮食并提供送餐上门，满足老年人饮食需求。开展小时工、全日工、护工、保姆等家政和陪护服务。开设超市、洗衣店、理发美容店、足浴店，提供相关服务。

3、精神赡养功能。通过社区内定期举办书法班、合唱团、钢琴电子琴班、棋牌培训班等各种常设组织形态，极大地丰富老年人的精神文化生活。

4、文化交流功能。通过组织国际国内间文化联谊活动，举办不同类型的文艺演出、书画、手工艺品展览展示以及文化方面的竞技比赛，打造国内外老年人文化交流中心。

5、教育功能。开办老年大学、举办才艺培训班、书画班等，使老有所养、老有所教的外延得到拓展，让学有所长的老人既当学生又当先生，有用武之地。

6、社区经营功能。商场、文化等设施，在保持对社区老人免费或低偿服务的同时，对外开展市场化经营活动，为老年项目可持续发展提供经济支撑。

7、社会公益功能。通过卖房、租房等市场行为获取经济效益，对低收入老年人提供免费服务，实现以经营养公益的目的。

8、面向黄山老人的日间照料功能。对那些本地没有花钱买房、租房的老人，采取入托的形式进行日间照料。

9、旅游观光度假功能。挖掘本项目为老服务品牌特色和区域板块规划建筑风格特色，打造全新的养老旅游观光产品，使之成为黄山旅游的一个新景点和新亮点。

（二）具体规划设想

中国黄山国际老年社区社区内规划设计出若干个建筑风格和设施功能不同的建筑群落（区域），将不同国家和地区的历史文化内涵与建筑相互融合，把中国黄山国际老年社区建设成为全国乃至世界的地域性标志设施，建成全国乃至世界的老年养生示范基地。

1、医疗保健康复设施。根据对内满足老年人生理健康的需要以及对外满足市场的需要，在老年社区内临近主干道位置，建设面积约0.5万平方米的医疗保健康复设施，为老年人提供减免优惠服务。规划设计上，对门诊、抢救、部分住院床位三个要素进行合理规划布局，突出强化其保健康复功能。设施周边预留出充足的停车泊位。

2、文化、教育、娱乐、休闲设施。建设面积约1万平方米，为老年人提供减免优惠服务。设施周边预留出更加充足的停车泊位。

3、超市、邮电、金融网点等功能配套设施5000平方米。

4、学术交流、会展设施。在临近社区次大门、次干道位置建设2万平方米的学术交流、会展中心以及后勤、管理、办公、宿舍等。

5、对外销售的老年住宅设施52万平方米。

6、不对外销售、的租住式住宅设施。建设约300套建筑总面积 6万平方米、单套建筑面积200平方米的高档住宅，满足国（境）外和国内发达地区高端老年客户的休养。

7、不对外销售的度假式公寓楼2万平方米

（三）建筑设计风格

在建筑风格上，一是继承和发扬徽州文化，延续徽州传统建筑风格。按照形似、神似并重的原则，建设古徽州文化一条街。具体设想将住宅与文化门店结合在一起，让那些掌握徽州三雕、绘画、砚墨制作的老人入住社区，在颐养天年的同时，集中展示徽州传统文化。二是引进世界各国风情特色的代表性建筑。让入住的老年人不出国就能体验到异国风光的建筑环境和人文景观。三是依照地势地貌来规划建设。形成风格各异、布局合理、错落有致的建筑群落。

在建设设计上，严格执行全国老年住宅建筑设计规范标准，突出环保特色，建设环保节能型社区。每幢楼之间实现无障碍通行。根据入住老人来自不同区域的特色，引进太阳能设施，冬季每幢楼家家户户开通暖气，常年做到24小时有热水。

整个老年公寓建成后，我们对老年公寓进行包装，编制合理的旅游路线，联合旅行社开辟旅游观光项目，形成一个特色的旅游观光区，为扩大黄山旅游的外延作出贡献。

（四）项目用地规模及建设周期

项目总体规划设计方案为800亩土地，假如每年能够获得250-300亩用地指标，拟用两年完成建设任务。首期获得250-300亩用地指标后，我们将做到一次性全面动工建设。在建设步骤上，一是先行对土地进行整理，尽快根据土地地势地貌及水文等资料进行规划，对水、电、道路、桥梁等进行规划建设。二是在此基础上规划建设面积45万平方米、容积率不超过1.5的老年设施。其中：面向国（境）外和国内发达地区高端老年客户的租住式住宅设施6万平方米；对外销售的老年住宅设施35万平方米；经营性功能设施和行政办公、工勤宿舍及设施配套建筑约4万平方米。后续35万平方米的老年住宅设施以及经营性功能设施根据土地指标的划拨及时开发建设完成。以后还可以开发建设的土地增加，相应增加以上各种配套成比例的建设。

七、社会效益

中国黄山太阳城国际老年社区不但以完善的标准化、人 性化为每位入住的老龄人提供优质的赡养服务，打造一个世界知名的国际养老示范基地，还将产生良好的社会效益，主要表现在：

一是解决了社会化养老问题，给家庭带来稳定、也给社

会带来和谐。

二是进一步推动当地旅游业的发展。

三是有利于周边地区的招商引资和地区经济发展

四是安排相当人员的就业，为政府减轻就业压力。

根据中国黄山太阳城国际老年社区的建设规模和其他配套设施的规模概算，一期建设完成投入运营后，将能安排350人就业。（6万平方米的租住式老年住宅约有200套，按每套1名工作人员，需用工作人员为200人；2万平方米的度假式公寓楼每栋10人*10栋=100人；社区物业管理公司50人）。总体800亩土地，80万平方米设施建设完工投入运营后至少将能安排1000人就业。

八、产销比估算

（一）住宅65万平方米的销售收入为26亿元（按每平方米销售价4000元计算）

（二）建设成本概算为16.64亿元，其中：

1、土地成本：3.52亿元

2、工程概算：9.6亿元（按64万平方米，每平方米1500元造价计算）

3、营业税：1.14亿元（按52万平方米，每平方米售价4000元，税率5.5%计算）

4、各类建设规费：1.28亿元（按64万平方米，每平方米200元计算）

5、城市排污、供水、供电等市政设施配套：5000万元

6、银行贷款利息6000万元。

九、服务内容与前景瞻望

中国黄山太阳城国际老年社区将以完善的标准化、人性化为每位入住的老年人，提供优质的赡养服务。

住房：室内配符合老龄人住宅设计标准的卫生间，配有紧急呼叫系统、有线电视等日常起居家用设施。

饮食：聘请专业营养师，每天制订出适合老年人一日三餐的饮食营养食谱，保证饮食品种花样、浑素搭配、粗细均匀、营养持衡的特色餐饮。

保健：设立社区医疗保健卫生站，配有专业医师，为每位老年人提供24小时的保健咨询，常规医疗医护服务以及配合市120医疗抢救功能。

休闲娱乐：依托社区内的文化娱乐休闲设施，在社区内建立老年协会、老年创业协会、老年精神陪护中心、老年生活陪护中心、老年健身话疗中心、老年大学、老年旅游中心、老年心理咨询中心等一系列有益老人生活舒适，精神愉快的各种组织，组织老年人依据本人不同的性趣爱好，选择性参与。建立文化、旅游、科学养老概念，扩大健康长寿百岁老人队伍，同时为老年人“老有所为”创造各种条件（包括研制开发的资金），充分发挥“银龄人才”在各方面的作用，尽其所能，展其之才。使之老有收获，老有收寿。

其它：还可参考每位入住老人的意见及提议，定期不定期的合理调整服务项目。

十、管理体制与营销策略

建立资金自筹，管理自主，盈亏自负的管理体制。设立工程筹建委员会，聘请设计、规划、施工、管理、销售等人才。聘请销售人才（或公司），向上海、杭州、南京、苏州等长三角地区以及国内发达地区高端老年客户，港、澳、台地区同胞以及华人华侨，推广新型养老模式，销售老年公寓。与国际权威的分时度假机构合作建立全球老年度假置换网络。与国内外养老机构联网，实行异地交流养老，发挥黄山地域优势，开创度假式养老的新模式。

黄山市民政局

二0一0年六月