物业管理员技能与答案_物业管理员试题和答案
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物业管理员技能题与答案
一、现场模拟综合判断题
8.某物业公司在住宅小区房屋的计划养护制度中规定：
房屋的纱窗每5年左右刷一遍铅油保养；门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右重新油漆一遍；外墙每10年彻底进行１次检修加固；照明电路明线、暗线每2年检查一次线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。
参考答案：
(1)错误：房屋的纱窗每5年左右刷一遍铅油保养； 理由：房屋的纱窗每3年左右就应该刷一遍铅油保养；
⑵错误：照明电路明线、暗线每2年检查一次线路老化和负荷的情况
理由：照明电路明线、暗线每年检查一次线路老化和负荷的情况 12.新员工认为商务通话应注意举止形态。参考答案：
（1）错误：女性新员工身着裙装上下楼梯时，习惯沿着楼梯的右边上下。
理由：应为远离楼梯扶手的一边，或靠墙的一边。
（2）错误：新员工在公共场所下蹲时，要注意面向他人 理由：忌面向他人，忌背向他人。
（3）错误：天气炎热，在正式场合，新员工认为男同事不允许穿着短裤，但是女同事可以理由：女性可以穿短裙，但不能穿短裤。
（4）错误：与女性业主(客户)握手时，新员工认为应该只握住其手指尖，不能全部握住。
理由：握手时忌讳仅仅握手指尖，对女性也然。
（5）错误：在一些特别的日子，物业服务公司会给业主(客户)送花，新员工认为给业主(客户)送花的时候仅注意选择花的种类就行了，颜色和数量无所谓。
理由：花的颜色和数量也对花的寓意有影响。13.参考答案：
(1)错误：清理商场内的所有厕所，每日3次； 理由：清理商场内的所有厕所，每日4次；
(2)错误：清洁所有广告牌、窗橱及指示牌，每天1次 理由：清洁所有广告牌、窗橱及指示牌，每天2次(3)错误：清理电梯槽底垃圾，每日3次； 理由：电梯槽底垃圾需随时清理； 14.参考答案： ⑴错误：（2）居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾每日收集、清除、集运1次；
理由：（2）居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾每日收集、清除、集运2次；
⑵错误：（4）用户信箱每月抹擦2次 理由：（4）用户信箱每月抹擦4次以上； 误：（5）卫生间抽排气扇每月抹擦1次 理由：（5）卫生间抽排气扇每月抹擦2次 15.参考答案：
（1）错误：检查主要是工程部的职责。理由：检查主要是保安部的职责。
（2）错误：管理公司防火领导小组每季度一至两次开展对辖区安全消防工作的全面检查。
理由：管理公司防火领导小组每月一至两次开展对辖区安全消防工作的全面检查。
（3）错误：对发现的各种问题和火灾隐患，应及时解决消除。不能立即解决的，由业主委员会发出整改通知书，限期整改。
理由：对发现的各种问题和火灾隐患，应及时解决消除。不能立即解决的，由物业管理公司发出整改通知书，限期整改。
16.某公司在维修及养护工作中，对抹灰工作的质量要求有：（1）各抹灰层的基层表面必须清理除尘、洒水湿润，防止基层表面的灰尘降低抹灰层的粘结度，同时通过基层表面洒水湿润后抹上的砂浆不致因砂浆中的水分被基层吸收而造成脱壳（粘结不牢而分层）空鼓。
（2）各抹灰层之间应在同一天进行，以防止上下（内外）层结硬程度不一致而引起大面积开裂或起鼓。同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，一般在1～2天左右。
(3)抹灰层表面应平正和顺、无凹陷、凸起、阴阳角必须找方。室内的纸巾灰罩面层厚度不得超过3毫米，以防止面层干硬后，引起表面展现细裂缝。
(4)水刷石面层(包括干粘石)的采粒石必须与水泥砂浆粘结牢固。颗粒分布均匀、平整无掉粒空洞。
（5）斩假石面必须剁纹清晰、均匀、直顺、棱角无缺损。（6）抹灰工程的质量偏差应符合质量验收规范中的允许值。参考答案：
（1）错误：各抹灰层之间应在同一天进行，理由：各抹灰层之间不得在同一天进行（2）错误：同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，一般在1～2天左右。
理由：同时上下层之间的抹灰也不宜间隔多天，一般在1～2天。17.某物业公司新招聘了一批员工，他们被安排在相应部门担任物业管理员岗位工作，人力资源部小张负责对这批员工进行培训。小张把这批员工近期在服务工作中的礼仪表现进行了归纳整理，请你指出其中的错误，并说明理由，以帮助小张把这批员工的培训工作做好。
（1）新员工认为商务礼仪的对象性是接人待物的标准做法、标准要求。
（2）新员工认为商务便宴首先要考虑的是客人忌讳吃什么。（3）女性新员工身着裙装上下楼梯时，习惯沿着楼梯的右边上下。
（4）新员工认为按商务礼仪位次的横向排列规则是内侧高于外侧。
（5）新员工在公共场所下蹲时，认为要注意面向他人。
（6）天气炎热，在正式场合，新员工认为男同事不允许穿着短裤，但是女同事可以。
(7)新员工认为用领带夹时要考虑黄金分割点。(8)与女性业主(客户)握手时，新员工认为应该只握住其手指尖，不能全部握住。
(9)新员工认为职场交谈不涉及私人问题。
(10)新员工认为在陌生场合可请教他人擅长的问题。
(11)在一些特别的日子，物业服务公司会给业主(客户)送花，新员工认为给业主(客户)送花的时候仅注意选择花的种类就行了，颜色和数量无所谓。
二、情景题
3、作为一名物业管理员，需要为业主提供优质的服务，那么，你知道中一级服务等级标准的基本要求吗? 参考答案：
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。(5)管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
(6)设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
(7)根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
(8)按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
(9)按合同约定规范使用住房专项维修资金。
(10)每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
5、装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，你知道装修现场监护主要应做好那几方面工作吗? 参考答案：
(1)审查装修公司施工人员的情况，坚持凭证出入楼宇、小区制度。
(2)控制装修公司动用明火的操作，施工现场不准吸烟。除按规定在施工现场配置消防器材外，还应有专人负责防火安全。
(3)监督装修公司按批准的设计图纸进行施工，防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套，造成对楼宇结构、设施的损害。
(4)阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作，而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。
7、参考答案：
（l）凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物业管理员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。
（2）管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以详细记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。
（3）管理处指定相关人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。
（4）为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并每《客户投诉登记表》中的编号、对客户投诉原件所作的编号保持一致。
11.为了搞好物业区域的环境绿化管理，某小区在新组建了物业环境绿化管理工作部门中设立了一花圃管理组，试问该组应该负责哪些方面的工作? 答：(实务P221)(1)培育各种花卉苗木，不断学习和引进新品种，以满足居住区绿化的需要。
(2)负责种花、养花、节假日摆花、用花的需要。(31妥善保管和使用各种器具和材料。(4)完成部门主管交办的其他相关工作。
14.假定你在住宅区管理处工作，请你谈谈管理处是如何对用户投诉意见进行处理的答：（见实务P277）
15.假如公司安排你在客户服务中心工作，请你说出客户信访处理规范
参考答案：
①对客户的书面意见或建议要进行登记并及时回复； ②对于客户的书面投诉要进行登记和调查，按照部门分工和处理权限进行处理。对于不属于物业管理企业解决范围的问题，应向客户耐心解释；
③对于公司转发的投诉意见，应将处理结果以书面形式向公司汇报；
④对上级领导批示处理的重大投诉信件，必须立即处理，并将结果即时向上级汇报；
⑤要跟踪最终处理结果，做好回访工作
17.请你分别按照房屋的完损状况和按房屋经营管理的性质对房屋维修工程进行分类
参考答案：
（1）按照房屋的完损状况，房屋维修工程可分为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。
（2）按房屋经营管理的性质，房屋维修工程可分为：恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮和返工性修缮。
19.芳苑物业管理公司接管一住宅小区，物业管理员小张负责给水系统的管理工作。小张应从哪些方面着手注意节约用水？
参考答案：
⑴严格按限额用水。
⑵公用水处应安装感应式或延时式的水龙头，防止用水后不关水源。
⑶公用水处应张贴节水告示，增强用户节水意识。
⑷每天抄录总水表读数，发现读数异常，应及时查明原因。⑸定期巡查，防止给水系统“跑、冒、滴、漏”。20.小王说他只知道清洗水池、水箱时，如果需要停水，应按停水的管理规定办理；开启池（箱）盖须经工程部门主管同意。那么，你作为物业管理员还了解其它的水池、水箱的管理规程吗？
参考答案： ⑴水池、水箱结构完整，加盖、加锁，具有二次供水卫生合格证； ⑵水池、水箱的溢流口和排气口应设防异物装置； ⑶定期检查水池、水箱状况，防止溢流、渗漏； ⑷定期清洁水池、水箱，提供水质化验报告，经卫生防疫站认可； ⑸水池、水箱清洁人员须持“健康证”、“培训证”，并经卫生防疫站认可。
21.物业管理员小何在按时对地下层水泵房的给水泵、消防喷淋泵、消火栓泵进行检查，了解其工作状况。你认为他应做好哪些方面的记录？
参考答案：
⑴压力表读数是否正常； ⑵轴承温度是否正常； ⑶机体是否震动及异常；
⑷联轴节填料松紧是否合适； ⑸阀门开关位置是否正常； ⑹润滑油是否足够； ⑺油封是否完好。
22.物业管理员小赵在进行地下层水池以及顶层水箱的检查。你认为他应如何进行检查？是否要做记录？若要做记录，应做哪些方面的记录？
参考答案：
物业管理员小赵必须每4小时按照巡回路线检查地下层水池以及顶层水箱一次，了解其工作状况，并要做好以下记录：
⑴水池自动注水装置是否正常；
⑵水箱浮球液位控制器动作是否可靠； ⑶水位是否在正常限度内； ⑷阀门开关位置是否正常。
24.小郑是清苑物业管理公司的物业管理员，负责安全防范系统的管理工作。小郑在安全防范系统的运行管理工作中，除应保证安全防范系统不间断电源的开启和注意未经主管人员同意严禁修改安全防范系统参数外，还注意哪些问题？
参考答案：
⑴严禁在安全防范系统的不间断电源上使用监控设备以外的负载。⑵严禁在监控摄像机的电源上使用其他负载。⑶安全防范系统参数修改后，应即时通知当值监控员，并做记录。⑷每天巡查安全防范系统运行情况，发现异常立即处理，并做记录。
⑸若安全防范系统的设备损坏，应在规定的时间内修复，并做记录。
28.水池清洁人员在清洗生活用水的水池，物业管理员小张在一旁指导，水池清洁人员关闭了进水阀和出水阀，打开了池底排空阀。往下物业管理员小张将如何指导水池清洁人员工作？
参考答案：
物业管理员小张将指导水池清洁人员： ⑴排水至离池底水深0.3—0.5m；
⑵在水中加入清洁剂，洗刷池壁及池底，至池壁、池底触摸无腻感，排净污水，再用清水冲洗干净；
⑶用含氯量300g/L的消毒药物喷于池壁，消毒30min至1h后，用清水冲洗干净；
⑷开启进水阀，放入自来水，投放消毒药物（一般浓度为含氯量0.3mg/L）；
⑸检查水池溢流口和排气口的防异物装置，检查池盖是否密封、加锁；
⑹清理水池周围杂物，保持水池周围环境整洁； ⑺采集清洗后的水样，并送检； ⑻填写水池清洗记录，归档管理。
30.作为一名住宅小区项目的环境保洁工作人员，试问在每日保洁操作中，保洁的方式有哪些? 有清扫、洒水、抹擦、收集、清除、集运、拖擦、冲洗等方式。31.假如你负责档案管理工作，请你说明如何对物业管理资料进行归档管理(实务P277)(1)归档。就是按照资料本身的内在规律与联系进行科学地分类和保存。重要资料的接收必须指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。日常管理文件按照物业管理企业制定的文件管理程序与发放及验收制度立卷归档。
(2)采取多种形式储存方式保存原始档案。物业档案资料载体(纸张、磁带、磁盘、胶片等)、信息(数据、文字、图像、声音等)与档案成果形式(图、档、卡、册、袭、计算机软件、声像材料等)多种多样。进行档案组卷时，必须按不同业务性质编号、造册、编辑、分柜保存。要运用计算机等先进的管理手段，尽可能地把其他形式的档案资料转化为电脑资料储存，以便于管理、查找和使用。32.假如你是停车场管理员，你知道在停车场管理过程中遇到车辆碰毁设备设施如何处理吗?(实务P184)当发现车辆碰撞碰毁设备、设施造成损失时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系物业部负责人就设备、设施损害程度与肇事车主共同协商解决办法。
33.假定你在工程部工作，你了解翻修工程的适用范围吗?(维修P1)1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋； 2)因自然灾害破坏严重，不能在继续使用的房屋； 3)地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋：
4)无修缮价值的房屋；
5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
34.最近发生多起用户排水管道堵塞现象，你认为怎样才能令到用户合理使用排水管道，避免或减少此类情况的发生。
（1）普及使用常识，提示用户防止杂物进入下水管道，以免堵塞。
（2）在卫生间、盥洗室等处设置垃圾桶，在拖布池、洗碗池装置蓖网，以防止杂物堵塞管道。
35.按现行税法，物业管理企业属服务业，你知道其上缴的税金包括哪些和相应的税率？（实务P233）
36.如果公司让你对物业管理档案资料分类保存，你知道物业管理档案资料按管理内容可分为哪几类呢？（实务P281）
38.物业管理区域内的日常卫生保洁监督（实务P216）
39.假如你是负责接待工作的物业管理员，请你谈谈对外接待应遵循的原则？（相关知识P140）
40.如果你在监控中心工作，请你谈谈物业安全防范系统运行管理的有关规定。（维修P142）
41.最近有个别业主在装修中违反安全用电的管理规定，为防止此类事件的发生，请你向用户介绍一下临时用电的有关管理规定。（维修P131）
43.某公司发生火灾时的应急处理方案？（实务P196）
44.假如公司安排你在客户服务中心工作，请你说出客户信访处理规范？
参考答案：
（1）对客户的书面意见或建议要进行登记并及时回复；（2）对于客户的书面投诉要进行登记和调查，按照部门分工 和处理权限进行处理，对于不属于物业管理企业解决范围的问题，应向客户耐心解释；
（3）对于公司转发的投诉意见，应将处理结果以书面形式向公司汇报；
（4）对于上级批示处理的重大投诉信件，必须立即处理，并将 结果及时向上级汇报；
（5）要跟踪最终处理结果，做好回访工作。
46.告知性通知也叫发布性通知，你知道它的作用吗？请你代表某物业服务公司拟写一份“入户通知书”。
参考答案：
(1)告知性通知的作用：这类通知在传达和告知需要下级单位、平行单位或不相隶属单位知道或者办理的事项时使用。
(2)入户通知书
入户通知书
ⅹⅹ先生（或女士）
您好！我们热忱欢迎您入住ⅹⅹⅹ小区！
您所认构的ⅹ号楼ⅹ层ⅹ室，已经验收合格，准予入住。
一、请您按入户通知书、入户手续书、收楼须知和收费通知办理入住手续，办理地点ⅹⅹⅹ小区ⅹ号楼ⅹ门ⅹ号。届时有关部门将到现场集中办公。
二、为了确保您在办理手续过程中顺利快捷，请按规定时间前来办理（各楼办理时间表略）。
如届时您不能前来办理，请您及时与我公司联系，落实补办的办法。联系电话ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ
特此通知
ⅹⅹⅹ房地产开发公司 ⅹⅹⅹ物业服务公司 201ⅹ年6月10日
48.作为一名物业管理员，需要为业主提供优质的服务，那么，请你试述普通住宅小区一级服务等级标准对绿化养护管理方面的要求
参考答案：
（1）有专业人员实施绿化养护管理。
（2）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。（3）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（5）定期喷洒药物，预防病虫害。50.装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，你知道装修现场监护主要应做好那几方面工作吗?(1)审查装修公司施工人员的情况，坚持凭证出入楼宇、小区制度。
(2)控制装修公司动用明火的操作，施工现场不准吸烟。除按规定在施工现场配置消防器材外，还应有专人负责防火安全。
(3)监督装修公司按批准的设计图纸进行施工，防止装修公司置原有的设计一于不顾而另搞一套，造成对楼宇结构、设施的损害。
(4)阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作，而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。
51.作为物业管理员，请说明如何进行停车场(库)车辆管理 参考答案：
（1）车场管理员指挥进入车场的车辆慢行，按规定行驶方向前行，停放于适当的位置，使车场车辆停放整齐。
（2）认真指挥车辆出入停车场。
（3）随时巡检停车场车辆情况，发现门、窗未关好，有所损坏、漏油、漏水等现象时，应及时通知车主，并做好记录。
（4）发现无关人员或可疑人员在车场闲逛时，应劝其离开，若有紧急情况应及时处理并做好记录。
（5）当有车辆驶出时，按车辆出入管理规定验证、换证、（收费)放行，若对出场车辆和驾驶员身份有疑问时，应立即到车辆前向司机敬礼，礼貌盘问；若是车主的亲友，经与车主联系认可并有驾驶证应放行；若确认有问题，应立即阻止车辆出场，并及时通知部门负责人和巡逻保安，机警地做好应对准备，防止不法分子行凶硬闯。
53.作为物业管理员，请你说明为保证客户及物业服务管理从业人员的人身安全，避免发生意外，保安工作需要在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方，采取哪些相应的有效防范措施? 参考答案：
应采取相应的应急防范措施主要有：
（l）在高空作业和施工现场所影响范围内设置障碍物，防止行人进入危险区；
（2）在雨天为防止客户滑倒，放置防滑地毯；
（3）在施工现场、配电室、煤气房等处放置灭火器；（4）在监控室放置灭火工具和防毒面罩等：（5）对天台入口加封条实行封闭式管理；
（6）对水箱实行加盖、加锁、闲人不得入内的防范措施，等等。54.作为物业公司的员工，对阶段性的工作成果要进行总结，你知道怎样写工作总结吗?(要求列出工作总结的结构、内容与写法)。
55.假定你在住宅区管理处工作，请你谈谈管理处是如何对用户投诉意见进行处理的。
①管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。由有关班组负责采取补救措施，做出补救措施的同时，还需采取纠正措施，在预定时间内完成。
②对重大问题的投诉，管理处不能处理而需统一协调的问题，直接报经理，由经理做出处理决定。
③对需要采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检查。
④在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。
56.最近有个别用户欠缴管理费的情况发生，请你拟写一份 答案参考格式如下：
催缴管理费通知书
尊敬的 先生／女士：
有关 事宜
本公司于 年 月 日致住户信件中所提及 月份之 费共人民币 元，迄今您这户仍未付清。直至目前为止包括本月份费用之和总应付款额为人民币 元，假如本公司予(日期)前仍未收到您这户金额(人民币)元之付款，公司将在无法选择的情况下将此案转交律师诉送法院，并采取一切适当行动追讨上述欠款而毋须作另行通知。
为避免对住户造成难堪，本公司希望在迫不得已进行下一步行动之前，住户能够尽力缴清上述欠款。
此致
公司物业经理——谨启
日期：——年——月——日
57.假定你在工程部工作，你了解翻修工程的适用范围吗? 1)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋； 2)因自然灾害破坏严重，不能在继续使用的房屋； 3)地处陡峭易滑坡地区的房岸，或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋：
4)无修缮价值的房屋；
5)基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。
58.最近发生多起用户排水管道堵塞现象，你认为怎样才能令到用户合理使用排水管道，避免或减少此类情况的发生。（1）普及使用常识，提示用户防止杂物进入下水管道，以免堵塞。
（2）在卫生间、盥洗室等处设置垃圾桶，在拖布池、洗碗池装置蓖网，以防止杂物堵塞管道。
三、案例分析题
1、欣欣花园小区前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。
参考答案：
答：业主的理由不能成立。
因为像选聘物业管理企业这一类事项，业主大会的决定只要2／3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。
少数业主不出席业主火会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。
少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表业主委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。
第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。
少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。
2、吴某是某市A小区的业主，2003年8月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以《物业管理条例》为依据分析吴某房屋出租后的物业服务费应由谁承担?假设发生欠交服务费的情形，物业公司应该向谁追收?苏某能否代替吴某参加业主大会?苏某不是业主，是否可以不受小区业主公约的约束? 参考答案：
（1）业主吴某房屋的物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳；
（2）出现欠交服务费的情形，若约定由吴某缴纳，物业公司应找吴某追收；若约定由苏某缴纳，物业公司应先找苏某，若苏某拒绝或逃匿，则找吴某追收。
（3）苏某在得到吴某的书面委托授权后可以代替吴某出席业主大会，否则不能。
（4）苏某不是业主，但依然要接受小区业主公约的约束。6.参考答案：
（1）物业公司罚款行为无效。因为物业公司不享有行政处罚权。我国行政处罚法第15条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”而物业公司不是行政机关，也不符合行政处罚法规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，其无权对李某进行罚款。
（2）物业公司应对李先生的违规行为发出整改通知予以制止，如李不听劝阻，则应向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门对其进行处理。
7.参考答案：
物业公司要求张某的做法是对的。
根据第四十二条，在物业交付买受人之前，物业服务费由建设单位交付，交付之后由业主支付。
支付物业服务费的时间不是以业主来接房的时间算起，而是以出售单位书面通知张某办理入住手续的时间算起。
这个时间在房管部门也是有登记备案的，不能因为张某个人的原因，延迟了接房的时间，就不缴纳2005年1—6月份的物管费。
物业公司预收7-9月份(一共三个月)的物业服务费也是可以的，根据相关的法规(各地可能有点差异)规定，物业服务费经约定可以预收，但最多不能超过3个月。
8.参考答案：
(1)在停止运行的自动扶梯的出入口应设移动护栏和顾客止步的告示牌，以免有人从突然启动的自动扶梯上跌落。
(2)自动扶梯的操作规程
①准备。用自动扶梯钥匙开启扶梯照明。
②启动。检查确认梯级上无乘客、自动扶梯周围无障碍物；用自动扶梯钥匙开启自动扶梯；在达到额定转速前，检查自动扶梯是否启动自如。若有异常，即按紧急制动开关停止；启动正常，即运行使用。
③应急停止。紧急情况时，应先通知乘客，后按紧急制动开关停止。
④转变行程方向。检查确认梯级上无乘客；停止自动扶梯运行；待完全停止后，再转向运行。
10.年轻的王先生从突然启动的自动扶梯上跌落下来，胳膊腿擦破了点皮，投诉购物中心的物业管理公司。王先生认为启动自动扶梯应事先告诉他。启动自动扶梯的物业管理员小邓讲，因为换电，自动扶梯刚停一会儿，他在用钥匙启动自动扶梯前，看了自动扶梯上的确无人。经分析认定，王先生是在启动自动扶梯的一瞬间踏上动自动扶梯的。但王先生认为没有任何人或物提示他不能上自动扶梯。你对此事如何看？自动扶梯的操作规程有何规定？
参考答案：
⑴在停止运行的自动扶梯的出入口应设移动护栏和顾客止步的告示牌，以免有人从突然启动的自动扶梯上跌落。
⑵自动扶梯的操作规程
①准备。用自动扶梯钥匙开启扶梯照明。
②启动。检查确认梯级上无乘客、自动扶梯周围无障碍物；用自动扶梯钥匙开启自动扶梯；在达到额定转速前，检查自动扶梯是否启动自如。若有异常，即按紧急制动开关停止；启动正常，即运行使用。
③应急停止。紧急情况时，应先通知乘客，后按紧急制动开关停止。
④转变行程方向。检查确认梯级上无乘客；停止自动扶梯运行；待完全停止后，再转向运行。
11.楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的储藏室内添装卫生设备?为什么?应如何处理? 参考答案要点：
（1）顾某不能在自己的储藏室内添装卫生设备
（2）依据：按有关法律规定，住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
（3）房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，因此，有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状，并应当承担民事赔偿责任。
12.甲小区某号602室由被告华某承租，502室由原告王某承租。因被告某物业服务公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业服务公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。
请你谈谈对该案责任归属的看法? 参考答案：
（l）物业服务公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业服务公司应承担主要责任。
(1)“不可抗力“是指不能预见、不能避免的情况。根据概念所述台风将花盆吹下来不属于不可抗力，因台风的到来是可预见，台风将花盆吹下来也是能避免的。
(2)首先我们要看罗先生将轿车停在小区的住宅楼下是否属于停车的区域。如果不是停车的区域那么屋主和管理处只需负小部分的责任；如果属于停车区域则屋主就要负赔偿责任，而管理处负连带责任。
(3)法律依据是根据《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”
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