菜园棚户区土地一级开发_土地一级开发项目分析

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菜园棚户区土地一级开发

合 作 协 议 书

甲方：怀远县城关镇人民政府 乙方：安徽沃野投资有限公司

为推进城西新区开发建设，改善居民居住环境，按照县委、县政府推进城市大建设决策部署，决定实施菜园棚户区改造项目。为推动项目实施，尽快达到净地出让条件，同时解决安臵房建设、征地拆迁资金不足等问题，经研究，决定引进投资企业进行土地一级开发整理。甲方通过公开招商，确定乙方作为菜园棚户区土地一级开发合作方，菜园棚户区土地一级开发项目占地总面积约460亩，根据该区域的地理位臵及实际情况，计划分二期实施，即第一期对规划红线内的285亩先行整理开发，二期对规划红线内的175亩进行整理开发，并达成如下合作协议：

一期开发合作条件

第一条 合作范围及内容

1、项目名称：菜园棚户区土地一级开发项目。

2、项目地点：怀远县城关镇菜园社区内。

3、投资合作内容：投资完成规划范围内285亩土地的一级开发整理工程（具体范围以征地红线、拆迁红线为准），达到净地出让条件。包括用地范围内的房屋拆迁补偿、安臵房建设以及土地征地报批、地面附属物拆迁补偿等。

4、土地开发整理工期约为一年半。

5、概算总投资额：约3亿元人民币，其中，安臵房约10万平方米以内，约2.3亿元，土地征地补偿、报批费用0.3亿元，拆迁及其它费用约0.4亿元。第二条 投资合作方式

1、甲方负责该项目的拆迁、报批、协调、监督，积极参与配合乙方工作，并按法定程序组织申报出让该项目的土地。

2、乙方具体负责该项目的组织实施和管理。

3、乙方投资回报：土地开发整理成净地后挂牌出让金减去土地整理开发成本净收益的60％。

土地净收益指：土地出让成交价款减去土地开发整理成本及土地出让价款中依法应提取的相关税费后的余额。

第三条 由乙方筹集项目土地开发整理所需资金，包括安臵房规划设计、建设、工程监理费用，拆迁费用（含房屋等建筑物、构筑物的拆迁费，坟、杆、管、线等设施的搬迁费等），土地征地补偿、报批费用以及所有为使土地达到净地出让条件所必须支出的费用。

第四条 乙方作为安臵房建设工程的项目法人，在本协议生效后45日内完成菜园安臵房规划编制、施工图设计、工程预算编制等项目前期工作。

第五条 安臵房工程预算经甲方委托有资质的中介机构予以审核确认后，乙方履行招投标程序。甲方有权对招投标工作予以监督。乙方应 2

在招投标工作结束后30日内开工建设安臵房。安臵房第一期开工5万平米，二年内移交，第二期开工5万平米，三年内移交。

第六条 甲方负责协调政府有关部门做好安臵房的各类行政审批、备案工作，不得影响乙方正常工作程序。

第七条 甲乙双方依法确定监理单位，由监理单位和项目公司共同对工程质量、安全、工期、造价控制全过程进行管理、监督。甲方所派驻的现场代表及其授权另行书面通知。

第八条 安臵房项目工程质量必须符合国家制定的相关规范。安臵小区内水、电、路、给排水、绿化等公共配套工程齐全。第九条 下列费用应计入土地开发成本：

1、拆迁费：房屋等建筑物、构筑物的拆迁费和坟、杆、管、线等设施的搬迁费等。

2、施工图设计、预算编制、招标代理、监理、审计费用。

3、工程建设费用：安臵房建设费以及小区内的道路、给排水、绿化等建设费用。（建设工程价款的计算与取费标准按国家现行的相关定额及取费标准执行。详见补充合同和补充条款。）

4、土地征地报批费用：包括土地补偿费用、安臵补助费、附属物补偿费、报批费用。

5、其他为使土地达到净地出让所必须支付的费用。

6、以上1-5条所有投资为1，加10%的投资收益作为一期总成本（即1+10%）。

第十条 土地开发整理成本由甲乙双方共同委托有资质中介机构审核确定。

第十一条 乙方开发整理后的土地应达到净地出让条件。第十二条 甲方责任：

1、按批准的总体规划及设计条件进行出让。

2、出让土地面积及价格：规划红线范围内共285亩土地，其中安臵房用地约95亩，道路用地约14亩，可出让土地面积约176亩，容积率2.5，商业用房不低于20%。具体出让方式根据安臵房建设和拆迁进度，由甲乙双方协商确定；挂牌起始价按国家相关规定确定。

3、负责提供95亩安臵房用地。

4、开发整理工程结束后，甲方应及时安排审计，并在土地出让后30个工作日内支付土地整理成本和土地整理收益。且甲方以项目区内约176亩可出让用地出让收入作为还款保证，具体挂牌出让时间双方另行商定，如果土地出让不成，乙方所投资费用由县级财政担保偿还。第十三条 乙方责任：

1、参加摘牌，且报价不低于乙方投入的土地整理成本。

2、满足拆除红线内的安臵房安臵要求的，不足部分由乙方负责解决。第十四条 投资成本及回报结算

1、安臵房一期工程结束后，甲方在竣工验收后7日内委托中介机构予以审计，且在60个工作日内结束审计，审计结束后10个工作日内支付土地整理成本和10%的收益。若甲方不能在约定的时间内完成审计，按乙方所报的价款确认。

2、乙方安臵房结构封顶，甲方付给乙方投资总成本的40%的工程款。第十五条 双方的权利与义务

（一）甲方的权利与义务

1、甲方负责开发项目的规划审批等工作，保证该项目的合法性，有效性。

2、甲方负责与国土、住建等部门的协调工作，按协议约定的时间完成相应工作。甲方负责妥善处理因拆迁引发的社会稳定事件，保证土地整理顺利施工。

3、甲方应当定期向乙方通报土地出让安排进展情况，在土地使用权出让公告发布前将有关出让事项通报乙方。

4、甲方承诺协调有关部门对乙方进行融资提供最大化的帮助与支持。

（二）乙方的权利与义务

1、负责筹集项目所需资金。

2、收回土地开发整理投资成本。

3、获得土地开发整理投资回报。

4、依法确定该项目施工单位。

5、提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。

6、在运行的过程中因自身原因产生的损失由乙方自行全部承担。第十六条 因工程质量不合格，乙方应无条件返工，其费用由乙方承担，工期时间不顺延。

第十七条 违约责任及合同终止情形

1、若乙方资金未能按合同约定的时间及时到位，影响开发进度的，乙方应支付甲方违约金100万元。

2、若甲方于2012年6月30日之前未能实现地块按本合同约定的挂牌条件进行挂牌交易，则甲方应支付乙方违约金100万元。

3、若甲方没有按时、足额支付给乙方本合同中所约定的款项，则自逾期之日起应付款项按每日1‰计算融资费用支付给乙方，自应付款之日起计付至实际付清款项之日止。若经过乙方适当期间的催告后仍然不支付应付款项及融资费用的，乙方有权单方面解除或终止本合同，解除或终止通知书到达甲方时生效，除应支付应付款项及融资费用外，甲方还应赔偿乙方由此所造成的直接及间接损失。

4、在履约过程中，若甲方在征地、拆迁、补偿过程中遇到被拆迁户暴力抗拒拆迁、拒不拆迁等情况，使一级开发工作无法按期进行的，导致本协议目的不能实现，则乙方可解除或终止本合同，且甲方应在该情形出现之日起1个月内返还乙方已投入的开发资金，并按每年20%支付融资费用。

第十八条 二期开发条件同一期。其他未尽事宜双方另行协商。第十九条 本协议经双方签字、盖章后生效，报怀远县人民政府批准。

甲 方： 乙 方： 法定代表人： 法定代表人：

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