西藏房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试卷_房地产估价师考试题

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2015年西藏房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。A．转让方，转让方 B．受让方，受让方 C．转让方，受让方 D．受让方，转让方

2、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。A．250 B．500 C．750 D．15003、人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％

E：执行层的组织协调

4、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

5、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元／㎡，该类房地产的报酬率为6%，该宗土地使用权的35年的价值为。A：1120万元 B：1366万元 C：1445万元 D：1456万元

E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A．发明 B．发现 C．创造 D．隐定

7、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。A：159．56 B：168．75 C：169．39 D：277．70 E：工业用地的监测点评估价格

8、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A．《中华人民共和国注册会计师法》 B．《中华人民共和国会计法》 C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》 D．《中华人民共和国会计管理条例》

9、设立地役权通常会使（）。A．供役地的价值下降 B．需役地的价值下降

C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升

10、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．阶段性调查

11、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

12、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章

13、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。A：70．00％ B：83．33％ C：84．00％ D：86．67％

E：工业用地的监测点评估价格

14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于．(2005年试题)A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法

D：工程量近似匡算法 E：借款合同

15、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。A．16 B．18 C．20 D．2216、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同

B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定

C：按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积

D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比 E：执行层的组织协调

17、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。A：20 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调

18、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前年度的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红

19、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格

20、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__。A．40% B．60% C．50% D．67%

21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。A：15 B：22 C：18 D：25 E：工业用地的监测点评估价格

22、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。A．60 000 B．120 000 C．150 000 D．180 00023、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。A．基准价格 B．平均价格 C．正常价格 D．市场价格

24、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。A．64 B．96 C．160 D．22425、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格

(单位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地产价格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．

2、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30 B．50 C．100 D．1503、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是 A：容积率 B：绿地率 C：建筑密度

D：建筑后退红线距离 E：执行层的组织协调

4、公房出售以后，维修资金由__缴交。A．售房单位 B．购房人 C．房管局

D．售房单位及购房人双方

5、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。A： B： C：

D：P” /> E：借款合同

6、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大 B．周期长 C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

7、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C：安置房和临时安置周转房的房源情况

D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排

8、以下房地产价格中，属于评估价值的有。A：基准地价 B：市场交易价 C：标定地价

D：房屋的重置价格 E：市场成交价

9、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。A．交易情况 B．交易日期 C．区域因素 D．个别因素

10、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押

11、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。A．经济适用房 B．自建住宅 C．高档别墅 D．联建住宅

12、关于物权的效力说法有误的是__。

A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存 B．同一标的物一般来说物权优先于债权

C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效

D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利

13、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。A．开发费用的正确预测 B．最佳开发利用方式的选取

C．正确地预测未来开发完成后的价值 D．开发利润的客观预测 E．开发时间的准确预测14、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%

15、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。A：经济扩张与创造就业不再是线性关系 B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生 C：房地产市场呈现自我修正的周期性

D：就业机会增加与空间需求不再同比增长 E：借款合同

16、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。A．红线 B．绿线 C．紫线 D．蓝线 E．黄线

17、以下难以使用市场法估价的房地产有__。A．标准工业厂房 B．写字楼 C．古建筑 D．纪念馆 E．学校

18、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场 B．国际金融市场 C．广义的金融市场 D．狭义的金融市场

19、下列属于住房公积金使用原则的是。A：定向使用的原則 B：安全运作原则 C：严格时效原则 D：按期间缴存原则 E：非一次性原則

20、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图

21、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

22、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权 B：矿场、机场等核准报废土地 C：非法转让土地

D：不按批准用途使用土地

E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

23、建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。以下说法不正确的是：有效经过年数__实际经过年数。A．可能短于 B．可能长于 C．一定长于 D．可能相当于

24、下列属于房地产登记类型的有。A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记 C：房屋所有权临时登记 D：房屋所有权初始登记 E：房屋抵押权登记

25、某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为 12%，抵押贷款常数为0.078。则该房地产的价格为__。A．15.706 B．13.578 C．13.846 D．19.846